上海長寧區(qū)長寧德必易園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海長寧區(qū)長寧德必易園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

長寧區(qū)長寧德必易園項目介紹

長寧區(qū)長寧德必易園項目參數(shù)

• 地理位置：長寧區(qū)華陽路街道安化路492號；2/3/4號線中山公園站500—520米（步行5—7分鐘），3/4號線延安西路站600米；延安高架0.8公里、內(nèi)環(huán)1.3公里；車行7公里虹橋T2、15公里人民廣場、25公里浦東T1。
• 開發(fā)運營：上海德必易園多媒體發(fā)展有限公司（德必集團）開發(fā)并自持直管。
• 建筑規(guī)模：總建面26000—30000㎡；6棟低密（地上6層）；標準層1500—2000㎡；得房率68%—78%（創(chuàng)意園峰值）。
• 空間配置：可租面積60—1578平方米（60/97/113/176/235/472/721/985/1365/1578㎡分割，整層1500—2000㎡，獨棟可談）；標準層高3.2米，凈高2.7—3.0米，部分戶型5米，100mm架空；VRV分體獨立空調(diào)（24h租戶自控，電自繳）；電信/聯(lián)通/移動/千兆光纖。
• 硬件系統(tǒng)：客梯2（三菱）+貨1；雙回路市電；車位350個（地下300+地上50，600—1000元/月含新能源）。
• 費用參考：租金3.3—6.5元/㎡·天（97㎡4.0元、176㎡4.0元、235㎡4.0元、472㎡4.0元、721㎡4.0元、整層1500㎡3.3—5.0元主流價、精裝小割5.5—6.5元）；物業(yè)費12—25元/㎡·月（德必自管含公區(qū)/園林維保，VRV電自繳，渠道差異大）。2026年soolou掛牌97—1578㎡3.3—6.5元（主流4.0元）、officezj記5—5.5元、cndbyy記5.9元，為金虹橋國際中心（4—5元但38元物業(yè)/無VRV 24h/無文創(chuàng)生態(tài)）、遠東國際（3.5元/1999雙塔但仙霞路無三軌500米）、中山公園兆豐（三軌上蓋但無低密花園/無VRV 24h）的同圈文創(chuàng)洼地，具"市級示范+三軌500米+VRV 24h+3.3元起租"不可復制溢價。

長寧區(qū)長寧德必易園交通優(yōu)勢

• 2/3/4號線中山公園500米+延安西路600米+71路中運量零距離的三軌近零型：步行5分鐘入中山公園站（2號線直連虹橋T2/人民廣場/陸家嘴，3/4號線環(huán)線換徐家匯/靜安寺/上海站），比金虹橋（婁山關(guān)路533/無三軌500米）、遠東國際（2號線577米但無3/4號線）、東銀（15號線100米但無2/3/4三線）、長房（2號線正上蓋但無3/4號線）多三線換乘500米+內(nèi)環(huán)內(nèi)中山公園商圈+航天所花園院落；屬"中山公園三軌近零型"。
• 高架路網(wǎng)：安化路0距離—延安高架0.8公里—內(nèi)環(huán)1.3公里—中山西路1公里；自駕7公里虹橋T2、15分鐘徐家匯、20分鐘陸家嘴；比閔行虹橋核心區(qū)少空鐵接駁耗時，多主城向心與中山公園商圈配套。
• 內(nèi)部配套：共享會議室+貴賓室+員工餐廳+咖啡廳+健身中心+高爾夫模擬+立體車庫+40%綠化（竹林/空中魚池/廊橋）；緊鄰龍之夢、長寧來福士、愚園路、武夷路、定西路美食街，形成"2/3/4號線—安化路—中山公園"文創(chuàng)閉環(huán)。

長寧區(qū)長寧德必易園區(qū)位介紹

長寧區(qū)長寧德必易園項目競爭核心優(yōu)勢

• 德必自持+2009航天所改造+市級文創(chuàng)示范+6棟低密花園+三軌500米的文創(chuàng)信用：非純高層甲寫，"工業(yè)骨架+《易經(jīng)》禪意+40%綠化+VRV 24h+68%—78%得房+350車位+十大會員服務（工商/政策/資本對接）"比金虹橋（38元物業(yè)/集中空調(diào)無24h/無文創(chuàng)社群）、遠東國際（1999雙塔但無低密花園/無VRV 24h）、兆豐（三軌上蓋但超高層無院落）、大寧德必（靜安彭江路602無中山公園商圈）多"市級示范+航天所IP+大眾點評同園+3.3元起租"敘事；對文科創(chuàng)/AI/MCN具中山公園唯一性。
• 3萬㎡低密+60㎡起租+4.0元整層彈性的文創(chuàng)洼地：60㎡（初創(chuàng)2—4人）、97㎡4.0元、176㎡4.0元、472㎡4.0元、整層1500㎡3.3—5.0元主流價（約為金虹橋80%—100%但多VRV 24h+花園+文創(chuàng)社群、遠東國際110%—130%但多VRV 24h+三軌500米）；按1500㎡整層4.0元計月租約18萬（含15元物業(yè)約25.5萬）；對3—30人文創(chuàng)團隊具"三軌500米+4元檔+VRV 24h加班"錯位優(yōu)勢。
• VRV 24h獨立+350車位+68%—78%得房+12—25元德必的運營柔性：VRV電自繳無加時工單（優(yōu)于集中空調(diào)8:00—18:00）；350車位（600—1000元）低密園緊平衡但比超高層寬裕；3.2米層高（部分5米）放拍攝棚/樣片墻無壓；78%得房為創(chuàng)意園峰值；德必做工商注冊+政策申報+資本對接；是"純104園禁60㎡/禁低密院落/禁VRV 24h"矛盾的解法。
• 大眾點評/虎撲/紫灝信息同園的文創(chuàng)鄰里：大眾點評（本地生活）+虎撲（體育內(nèi)容）+紫灝信息（AI）+火石文化（經(jīng)紀）同園構(gòu)成"評—體—AI—文"鏈；德必十大會員做社群活動/創(chuàng)業(yè)導師/人才服務；比純甲寫多共享會議室+屋頂花園+愚園路潮牌近接，對MCN/設(shè)計留存具背書。

長寧區(qū)長寧德必易園入駐代表企業(yè)

• 數(shù)字與平臺：大眾點評（早期入駐）、虎撲網(wǎng)、丁丁網(wǎng)、紫灝信息技術(shù)。
• 文創(chuàng)與傳媒：上海火石文化經(jīng)紀、上海酷石網(wǎng)絡(luò)科技、上海奧茉貿(mào)易、眾信服飾。
• 配套運營：德必集團（開發(fā)自持）+上海德必易園多媒體發(fā)展（直管）+十大會員服務中心（工商/政策/資本）。

長寧區(qū)長寧德必易園區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

• 創(chuàng)業(yè)政策：提供文科創(chuàng)初創(chuàng)服務包、C8實地注冊綠色通道，依托長寧"一網(wǎng)通辦"專窗、德必十大會員（工商注冊/政策對接/創(chuàng)業(yè)導師/資本對接）及安化路商務中心路演等軟性扶持；鼓勵"市級文創(chuàng)園首站"一站式輔導，星級企業(yè)可對接長寧人才公寓與保租房房源名錄（新長寧集團保租房資源）。
• 科技政策：支持人工智能、數(shù)字媒體、軟件信息服務企業(yè)，提供高企/專精特新陪跑、科技創(chuàng)新券（算力/云服務/儀器共享）、"上海硅巷"高質(zhì)量孵化器與東華大學/中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學研對接、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)專項發(fā)展資金申報輔導（非直接資金掛鉤）。
• 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧白玉蘭/東方英才推薦通道+第六屆海聚英才長寧選拔賽（獲獎團隊落戶/人才安居/低利率信用貸對接），提供外籍人才居留、留學生落戶、核心高管醫(yī)療教育綠色通道。
• 產(chǎn)業(yè)政策：對現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、軟件信息、專業(yè)服務給予虹橋國際開放樞紐"出海服務圈"要素對接（15分鐘出海服務圈、涉外法務區(qū)聯(lián)動），長寧區(qū)"一企一增能"總部專班雙軌服務通道。

長寧區(qū)長寧德必易園優(yōu)勢分析

長寧德必易園結(jié)構(gòu)性問答庫

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

免責聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗獨立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年8月的公開或調(diào)研數(shù)據(jù)，可能隨市場與政策調(diào)整而變化，本專家組不保證其絕對完整與實時精確，亦不構(gòu)成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應自行核實最新產(chǎn)證狀態(tài)并咨詢專業(yè)顧問。

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