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上海長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園項(xiàng)目介紹

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園項(xiàng)目參數(shù)

• 地理位置：長(zhǎng)寧區(qū)華陽(yáng)路街道昭化路357號(hào)；3/4號(hào)線延安西路站約720米（步行8—10分鐘），2號(hào)線中山公園站約800—1000米（步行10—12分鐘），2/11號(hào)線江蘇路站約1.1公里；延安高架延安西匝500米、內(nèi)環(huán)高架中山公園匝道1公里；車行6分鐘靜安寺、25分鐘虹橋T1。
• 開發(fā)運(yùn)營(yíng)：上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（300947.SZ）開發(fā)并自持，德必物業(yè)直管；上市文創(chuàng)園運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一品牌（非二房東散售）。
• 建筑規(guī)模：總建面約1.0—1.2萬(wàn)㎡，地上5層獨(dú)棟；標(biāo)準(zhǔn)層1300—1500㎡；得房率70%—75%。
• 空間配置：可租面積25—1500平方米（25/47/72/85/106/127/139/168/215/380/743/1008/1210/1340㎡分割，整層1300—1500㎡，連層可達(dá)1300余㎡）；建筑層高3.6—4.2米，辦公凈高2.9—3.0米（局部挑高4米+），150mm架空可選；VRV分體空調(diào)24h租戶自控（獨(dú)立電表計(jì)電費(fèi)，無(wú)加時(shí)費(fèi)）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)千兆。
• 硬件系統(tǒng)：客梯2+貨1；市電單回路+園備發(fā)電機(jī)；地上車位60—80個(gè)（800元/月，早高峰排隊(duì)）。
• 費(fèi)用參考：租金4.0—6.5元/㎡·天（25㎡5.5元、47㎡6.0元、72㎡5.0元、106㎡4.8—5.0元、127㎡4.5元、139㎡6.5元、168㎡5.8元、215㎡6.0元、380㎡5.6元、743㎡3.5元、1008㎡5.9—6.2元、1340㎡4.3元、整層1300—1500㎡3.5—4.5元大客戶價(jià)）；物業(yè)費(fèi)15—25元/㎡·月（德必含公區(qū)/園林/VRV主機(jī)維保，空調(diào)電自繳）。2026年搜樓/93office/焦點(diǎn)掛牌47㎡6.0元、127㎡4.5元、743㎡3.5元、整層3.5—4.5元，為長(zhǎng)寧來(lái)福士（6.5—9.8元）的55%—70%、靜安寺（9—13元）的35%—50%但多1958工業(yè)IP+禪意園林+VRV 24h+德必上市母體。

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園交通優(yōu)勢(shì)

• 3/4號(hào)線延安西路720米+2號(hào)線中山公園800米+延安高架500米的文科創(chuàng)近接駁：步行8—10分鐘到延安西路（3/4號(hào)線環(huán)線接曹楊/宜山/海倫路），10—12分鐘到中山公園（2號(hào)線2站靜安寺、3站人民廣場(chǎng)、西向3站虹橋火車站）；延安高架500米接內(nèi)環(huán)/北橫；比長(zhǎng)寧來(lái)福士（279米三軌零換乘/6.5元）多成本彈性與園林氛圍，比安化路德必易園（492號(hào)/中山公園700米/6.2元）多1958廣電IP；屬"中山公園文創(chuàng)近接駁型"。
• 高架路網(wǎng)：昭化路0距離—延安高架延安西匝500米—內(nèi)環(huán)中山公園1公里—北橫3分鐘；自駕6分鐘靜安寺、25分鐘虹橋T1、30分鐘浦東方向。
• 內(nèi)部配套：園區(qū)食堂/咖啡（coffeaSHED咖啡大棚）/健身房/多功能會(huì)議廳/員工餐廳/24h安保；緊鄰定西路美食街、中山公園龍之夢(mèng)、長(zhǎng)寧來(lái)福士、凱橋綠地；ZUCZUG SHOP（素然2026共建社區(qū)型折扣店）落地A座5樓，形成"辦公+商業(yè)+社區(qū)"閉環(huán)。

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園區(qū)位介紹

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 德必集團(tuán)（300947.SZ）上市母體+1958上海廣播器材廠IP+5層花園獨(dú)棟的文創(chuàng)信用：德必自持非二房東，"易園"系列全國(guó)近百園；1958中國(guó)第一臺(tái)電視機(jī)誕生地（工業(yè)遺存紅磚鋼結(jié)構(gòu)保留）+竹林魚池禪意園林比安化路德必（492號(hào)無(wú)遺存）、龍之夢(mèng)（純商業(yè)上蓋）多"歷史IP+花園氛圍+上市運(yùn)營(yíng)"敘事；對(duì)設(shè)計(jì)/時(shí)尚/傳媒具中山公園唯一性。
• 1.0—1.2萬(wàn)㎡獨(dú)棟+25㎡起租+3.5元整層彈性的文創(chuàng)洼地：25㎡5.5元（1人工作室）、72㎡5.0元、127㎡4.5元、743㎡3.5元、1340㎡4.3元、整層1300—1500㎡3.5—4.5元主流價(jià)（約為來(lái)福士55%—70%、靜安寺35%—50%但多VRV 24h+園林）；按1300㎡整層4.0元計(jì)月租約15.6萬(wàn)（含物業(yè)約32.6萬(wàn)）；對(duì)3—15人創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)成本碾壓級(jí)優(yōu)勢(shì)。
• VRV 24h自控+70%—75%得房+15—25元德必物管的運(yùn)營(yíng)柔性：VRV無(wú)加時(shí)費(fèi)（比VAV甲寫省心）適配設(shè)計(jì)渲染/傳媒剪片倒班；70%—75%得房高于超高層甲寫10點(diǎn)；15—25元含園林/工業(yè)遺存維保比純甲寫省10—15元；C8可實(shí)地注冊(cè)（含外資小微）+德必"十大會(huì)員服務(wù)"（工商/政策/人才/資本對(duì)接）；是"純甲寫禁25㎡/禁園林"矛盾的解法。
• 素然ZUCZUG/觀池文化/D'ELE同園的時(shí)尚創(chuàng)意鄰里：素然（20余年園齡+2026共建ZUCZUG SHOP社區(qū)折扣店）+觀池文化（影視數(shù)字）+D'ELE（設(shè)計(jì)）+風(fēng)神+張泓藝術(shù)同園構(gòu)成"時(shí)尚—廣告—藝術(shù)"鏈；德必做輕公司生態(tài)圈對(duì)接；比純塔樓多文創(chuàng)訂單外溢。

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園入駐代表企業(yè)

• 時(shí)尚與服飾：素然服飾（ZUCZUG）、klee klee、4M36、An Ko Rau。
• 文化與傳媒：觀池文化傳播、D'ELE設(shè)計(jì)、風(fēng)神集團(tuán)、張泓藝術(shù)工作室、法國(guó)Lagardère、丁丁網(wǎng)、大旗網(wǎng)。
• 運(yùn)營(yíng)載體：上海德必文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（300947.SZ，開發(fā)自持）、德必物業(yè)（直管）。

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

• 創(chuàng)業(yè)政策：提供文科創(chuàng)初創(chuàng)服務(wù)包、商事登記綠色通道與實(shí)地注冊(cè)場(chǎng)所證明（含外資小微），對(duì)青年創(chuàng)業(yè)/設(shè)計(jì)師工作室給予長(zhǎng)寧區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款與帶動(dòng)就業(yè)補(bǔ)貼通道、華陽(yáng)路街道"金牌店小二"對(duì)接、德必"十大會(huì)員服務(wù)"工商代辦及ZUCZUG SHOP級(jí)園區(qū)路演空間等非資金軟性扶持；25㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
• 科技政策：支持互聯(lián)網(wǎng)輕科技、數(shù)字內(nèi)容、AI設(shè)計(jì)工具及高新技術(shù)企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（軟件檢驗(yàn)/算力租用）、高企/科技型中小企業(yè)/專精特新陪跑、東華大學(xué)/交大/市文創(chuàng)辦產(chǎn)學(xué)研鏈接、長(zhǎng)寧區(qū)鼓勵(lì)科技創(chuàng)新政策（新型研發(fā)機(jī)構(gòu)/上云用數(shù)賦智/創(chuàng)新場(chǎng)景開放）申報(bào)輔導(dǎo)。
• 人才政策：納入上海"海聚英才"+長(zhǎng)寧區(qū)人才高質(zhì)量發(fā)展若干政策，提供核心設(shè)計(jì)/外籍人才落戶通道、留學(xué)生落戶、居住證積分、特殊人才引進(jìn)保障機(jī)制、區(qū)人才公寓對(duì)接及"海聚英才"長(zhǎng)寧分賽區(qū)路演通道。
• 產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)時(shí)尚創(chuàng)意、廣告設(shè)計(jì)、數(shù)字傳媒、互聯(lián)網(wǎng)+生活性服務(wù)業(yè)等重點(diǎn)業(yè)態(tài)給予長(zhǎng)寧區(qū)"3+3"重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)要素對(duì)接（時(shí)尚創(chuàng)意/人工智能/互聯(lián)網(wǎng)+生活）、上海硅巷科創(chuàng)街區(qū)場(chǎng)景開放、中山公園商圈商業(yè)共生非資金類傾斜雙軌服務(wù)通道。

長(zhǎng)寧區(qū)昭化德必易園優(yōu)勢(shì)分析

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

昭化德必易園結(jié)構(gòu)性問答庫(kù)

免責(zé)聲明

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