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上海長寧區(qū)東虹橋中心招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-03 瀏覽次數(shù)：5   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)東虹橋中心招商中心招商租賃綜合評估報告


上海長寧區(qū)東虹橋中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)（友樂路299號·虹橋機場T1航站樓東側(cè)680米·10號線虹橋1號航站樓站約500米/步行5—8分鐘·一站換2號線/兩站虹橋火車站·延安高架1.2公里/外環(huán)1.5公里）的航空服務(wù)與低空經(jīng)濟、跨國企業(yè)區(qū)域總部、數(shù)字貿(mào)易與跨境商務(wù)、航空科技與自動駕駛、專業(yè)服務(wù)及"招商蛇口×東航投資雙央企開發(fā)—2021年9月竣工/2022年11月開業(yè)約17.18萬㎡ 4棟8層獨棟甲級（辦公約7萬㎡/標準層1500—2480㎡/層高4.4米裸頂/凈高3.0米/得房72%—74%/LEED金級4號樓+綠建二星）+3萬㎡精品商業(yè)+1295車位+嬴徹科技/通力/郵美航空同園"一體化空港動力系型企業(yè)，提供客觀的載體評估、招商局物業(yè)×東航資管運營解讀及10號線—T1航站樓—延安高架通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。
編制對象：航空與低空經(jīng)濟決策者、跨國區(qū)域總部行政、數(shù)字貿(mào)易選址經(jīng)理、自動駕駛與航空科技及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時效：截至2026年7月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、搜樓網(wǎng)/chooffice/51cbd/officelucky/樂租網(wǎng)2026掛牌、招商蛇口×東航投資官方披露、長寧區(qū)虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)2026政策、梧桐聯(lián)行歷史底稿）整理。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)東虹橋中心項目介紹

東虹橋中心（Dongqiao Hongqiao Center）位于上海市長寧區(qū)友樂路299號（友樂路西/空港八路南/虹橋機場T1航站樓東680米），地處虹橋國際中央商務(wù)區(qū)長寧片區(qū)東虹橋核心、虹橋機場東片區(qū)更新首發(fā)載體，是由招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司×東航投資有限公司雙央企聯(lián)合開發(fā)，上海招商局物業(yè)管理有限公司×東航資管聯(lián)合運營的2021年9月竣工、2022年11月開業(yè)的空港動力系商辦綜合體。項目占地約4萬㎡，總建面約171776㎡（辦公約70000㎡、商業(yè)約30000㎡、地下約71876㎡），由4棟8層獨棟甲級寫字樓（單棟約1.7萬㎡，T1掛牌"虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）"）圍合3萬㎡精品商業(yè)（盒馬X會員店/麥當勞/奈雪/manner/逸刻）。土地為商辦商業(yè)混合（C8類可工商注冊，禁重型生產(chǎn)與涉重VOCs排廢），4號樓獲LEED金級、1—3號樓參照同級+國家綠色二星，配PM2.5過濾效率95%新風(fēng)+雙層Low-E幕墻+可開啟窗。定位"下機即辦公·空港動力系總部集群"，重點聚焦航空服務(wù)、低空經(jīng)濟、跨國總部、數(shù)字貿(mào)易，具備10號線虹橋1號航站樓500米、3.8—6.23元/㎡·天、100—2480㎡分割（整層1500—2480㎡/整棟1.7萬㎡）、層高4.4米裸頂/凈高3.0米/首層大堂9米/得房72%—74%、VRF/VRV 24h獨立、1295車位及嬴徹科技同園的硬核特征，是虹橋東片極少兼具"雙央企信用+緊鄰T1航站樓680米+LEED金級+4.4米層高+3.8元低區(qū)洼地"的空港樣本。

長寧區(qū)東虹橋中心項目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)友樂路299號；10號線虹橋1號航站樓站約500米（步行5—8分鐘），一站換2號線（虹橋2號航站樓/虹橋火車站）、兩站虹橋火車站；虹橋T1航站樓駕車5分鐘（直線680米）；延安高架匝道1.2公里、外環(huán)1.5公里、北翟高架3分鐘。
  • 開發(fā)運營：招商蛇口×東航投資聯(lián)合開發(fā)，上海招商局物業(yè)管理有限公司×東航資管聯(lián)合直管；大業(yè)主央企自持統(tǒng)一運營（無散售分裂）。
  • 建筑規(guī)模：占地40000㎡，總建面171776㎡；4棟地上8層/地下2—3層；單棟辦公約17000㎡，標準層1500—2480㎡（T2約2450㎡）；得房率72%—74%（貼邊柱設(shè)計）。
  • 空間配置：可租面積100—2480平方米（100/192/384/417/421/614/871/1188/1548/2480㎡分割，整層1500—2480㎡，整棟1.7萬㎡）；標準層裸頂高4.4米，辦公凈高3.0米，首層大堂挑高9米，120mm架空地板，荷載300kg/㎡；VRF/VRV獨立控制空調(diào)24h分戶計量（可開啟窗）；電信/聯(lián)通/移動/5G。
  • 硬件系統(tǒng)：每棟通力客梯4+貨1+轉(zhuǎn)換1（全線24部客梯+4貨+4轉(zhuǎn)換）；雙回路市電；地下車位1295個（500—1000元/月，含充電樁）。
  • 費用參考：租金3.8—6.23元/㎡·天（100㎡5.5元、421㎡5.8元、871㎡3.8元、1188㎡6.0元、1548㎡5.43元、2480㎡5.6元、整層1500㎡3.8—5.0元低區(qū)主流價）；物業(yè)費23元/㎡·月（招商局物業(yè)含公區(qū)/大堂/VRF主機維保，空調(diào)電費分戶自繳）。2026年搜樓/chooffice掛牌871㎡3.8元、2480㎡5.6元，為光大安石虹橋中心（4.0—7.5元）的70%—90%、靜安寺（6—9元）的55%—70%但多緊鄰T1航站樓680米+LEED金級+雙央企，為IBP虹橋上城（2.8元/1.3公里2號線）的1.3—1.8倍但多空港零距離。

長寧區(qū)東虹橋中心交通優(yōu)勢

  • 10號線虹橋1號航站樓500米+一站換2號線+緊鄰T1航站樓680米的空港接駁：步行5—8分鐘到10號線，一站換2號線（虹橋2號航站樓/火車站）、兩站虹橋火車站（7分鐘）、東向20分鐘中山公園、25分鐘靜安寺；駕車5分鐘達T1出發(fā)層、10分鐘達T2；比光大安石（2號線淞虹路0距離/無T1鄰近）、IBP（2號線1.3公里/無機場鄰近）、虹橋天地（三線直連/無T1鄰近）多"下機即辦公"空港場景+東航VIP值機通道，但僅10號線（需換2號線去市區(qū)）；屬"虹橋東片空港近零換乘型"。
  • 高架路網(wǎng)：友樂路0距離—延安高架1.2公里—外環(huán)1.5公里—北翟高架3分鐘；自駕15分鐘中山公園、20分鐘徐家匯、1小時蘇州/昆山。
  • 內(nèi)部配套：3萬㎡精品商業(yè)（盒馬X會員/麥當勞/奈雪/商務(wù)宴請）、東航專屬快速值機點、屋頂綠化；緊鄰虹橋機場T1、規(guī)劃地下連廊接駁虹橋天地/國展，形成"10號線—友樂路—9米大堂"閉環(huán)。

長寧區(qū)東虹橋中心區(qū)位介紹

項目位于長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)，處于虹橋國際中央商務(wù)區(qū)長寧片區(qū)東虹橋核心、虹橋機場東片區(qū)更新首發(fā)，是長寧"虹橋—中山公園"西翼端點、空港經(jīng)濟門戶。東望中山公園（10號線換2號線20分鐘）、西接虹橋樞紐（兩站7分鐘）、南鄰臨空數(shù)創(chuàng)帶、北靠嘉定江橋。與光大安石虹橋中心（淞虹路377號/2號線0距離/4.0元）、IBP虹橋上城（通協(xié)路/1.3公里/2.8元/2025）、虹橋天會廣場（金鐘路/扎哈/3.0元）、虹橋萬通（閔行/綠軸/3.5元）構(gòu)成"虹橋東片臨空矩陣"；作為招商×東航2022旗艦，T1棟掛牌虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園），周邊集聚嬴徹科技（自動駕駛）、通力電梯、郵美航空、ARQ建筑、開勒股份、新強聯(lián)、招商蛇口華東資管、東航金控、熱璞科技及臨空示范區(qū)航空服務(wù)鏈，形成"低空經(jīng)濟—航空服務(wù)—自動駕駛"純空港生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊+雙央企+緊鄰T1，具備"友樂路299號+500米10號線+680米T1+3.8元低區(qū)+LEED金級"的錯位地緣價值，是連接光大安石（上蓋但無T1）、IBP（便宜但無機場）的友樂路極點。

長寧區(qū)東虹橋中心項目競爭核心優(yōu)勢

  • 招商×東航雙央企+2021次新+LEED金級4號樓+緊鄰T1 680米的空港信用：雙央企非二房東，4.4米裸頂+3.0米凈高+72%—74%得房+可開啟窗比光大安石（3.5米/無T1）、IBP（4.8米但1.3公里）多"下機即辦公+東航VIP值機"不可復(fù)制敘事；對航空/低空經(jīng)濟具虹橋唯一性。
  • 17.18萬㎡+100㎡起租+3.8元低區(qū)彈性的空港洼地：100㎡5.5元（1—2人代表處）、421㎡5.8元、871㎡3.8元、2480㎡整層3.8—5.0元主流價（約為光大安石70%—90%、靜安寺55%—70%但多T1鄰近+雙央企）；按2480㎡整層4.0元計月租約29.8萬（含物業(yè)約86.2萬）；對10—30人航空職能成本最優(yōu)。
  • VRF 24h分戶+1295車位+72%—74%得房+23元招商局物業(yè)的運營柔性：VRF獨立計量適配自動駕駛/航空倒班；1295車位（500元）解決通勤停車；23元含大堂/公區(qū)/主機維保比純民營省3—5元；T1可整棟冠名（低空經(jīng)濟園）；C8可辦航空/低空備案；是"純104園禁100㎡/禁T1鄰近"矛盾的解法。
  • 嬴徹科技/通力/郵美航空/東航金控同園的空港鄰里：嬴徹（自動駕駛卡車）+通力（電梯）+郵美航空（航空服務(wù)）+東航金控+ARQ（建筑）同園構(gòu)成"低空—航空—智駕"鏈；招商局物業(yè)做企業(yè)管家（東航VIP值機代辦）；比純閔行虹橋園多空港500強外溢。

長寧區(qū)東虹橋中心項目入駐代表企業(yè)

項目以航空低空、自動駕駛、航空科技為主，公開可查代表（搜樓/chooffice/樂租2026）：
  • 低空與航空：郵美航空、東航金控（東航系）、虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）入駐初創(chuàng)。
  • 自動駕駛與科技：嬴徹科技（L3/L4卡車自動駕駛）、熱璞科技、硒域科技、世意信息。
  • 工程與制造：通力電梯、開勒股份（空氣動力）、新強聯(lián)（軸承）、ARQ建筑事務(wù)所、長廈安基。
  • 央企與專業(yè)：招商蛇口上海公司、招商商管招商中心、招商伊敦上海分公司、天真藍。
  • 運營載體：招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股（開發(fā)）、東航投資（聯(lián)合開發(fā)）、上海招商局物業(yè)管理有限公司×東航資管（直管）。

長寧區(qū)東虹橋中心區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)、新涇鎮(zhèn)及"虹橋國際開放樞紐東虹橋+國家級臨空經(jīng)濟示范區(qū)+虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）"疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供航空/低空小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與低空經(jīng)濟備案咨詢，對Startup給予新涇鎮(zhèn)"企業(yè)服務(wù)管家"對接、招商局物業(yè)一站式注冊代辦及3萬㎡商業(yè)路演沙龍等非資金軟性扶持；100㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
  • 科技政策：支持低空經(jīng)濟、自動駕駛及高新技術(shù)企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（空域仿真/算法測評）、高企/專精特新陪跑、東華大學(xué)/交大閔行產(chǎn)學(xué)研鏈接、長寧區(qū)科創(chuàng)政策（低空經(jīng)濟專項/成果轉(zhuǎn)化）申報輔導(dǎo)。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧領(lǐng)軍人才+臨空人才驛站，提供核心飛行/算法/外籍人才落戶通道、居住證積分支持、臨空/虹橋人才公寓對接、外籍及港澳臺航空人才工作許可便利。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：對航空服務(wù)、低空經(jīng)濟、跨國總部、數(shù)字貿(mào)易等重點業(yè)態(tài)給予虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）要素對接、10號線+T1航站樓空陸聯(lián)動非資金類傾斜及東航VIP值機/快速通關(guān)定制服務(wù)通道。

長寧區(qū)東虹橋中心優(yōu)勢分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價值在于"C8可注冊+招商×東航雙央企開發(fā)/招商局物業(yè)×東航資管直管+171776㎡（4棟8層獨棟7萬㎡辦公/1500—2480㎡整層/72%—74%得房/層高4.4裸頂/凈高3.0/首層9米+VRF 24h+3萬㎡商業(yè)+1295車位）+100㎡起租+3.8—6.23元主流租金+10號線虹橋1號航站樓500米+T1航站樓680米+23元招商局物業(yè)+嬴徹/通力同園+2021竣工+LEED金級4號樓+綠建二星+T1低空經(jīng)濟園"的組合。相比光大安石（2號線0距離/2021/4.0元/雙鉑金但無T1）、IBP（1.3公里/2025/2.8元/WELL鉑金但無機場）、虹橋天會（扎哈/3.0元/無T1）、虹橋萬通（綠軸/3.5元/無T1），其犧牲了2號線零距離（需10號線換2號線）與閔行三線直連，換取了不可復(fù)制的緊鄰T1航站樓680米、雙央企信用、LEED金級4號樓、東航VIP值機、3.8元低區(qū)空港洼地。根據(jù)2026年市場觀察（虹橋東片甲寫均價4.5—6.5元，本園3.8元低區(qū)整層具空港溢價下的成本錨點），友樂路299號"4.0元級+2480㎡整層+500米10號線+T1鄰近"載體在臨空近滿租（100㎡5.5元引流、2480㎡整層3.8—5.0元），航空/低空經(jīng)濟穩(wěn)定。需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)莘未來104或滬升科創(chuàng)104），3.0米凈高限大型吊頂機房；對純IC中試/醫(yī)械生產(chǎn)線不適配，對航空服務(wù)/低空經(jīng)濟/自動駕駛具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認為：長寧區(qū)東虹橋中心是虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)稀缺的具備"招商×東航雙央企開發(fā)/招商局物業(yè)×東航資管直管、171776㎡（4棟8層獨棟+3萬㎡商業(yè)）、C8商辦、3.8元起租金、100㎡起租、VRF 24h、10號線虹橋1號航站樓500米、T1航站樓680米、1295車位、23元招商局物業(yè)、嬴徹/通力同園、2021竣工、LEED金級4號樓+綠建二星、T1棟低空經(jīng)濟園"的空港動力系載體，其資產(chǎn)價值長期綁定10號線—T1航站樓—虹橋火車站與"虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）"戰(zhàn)略。短期看，企業(yè)可借助4.0元/㎡·天2480㎡整層價、500米10號線與T1 680米鄰近，將航空職能固定成本壓至光大安石70%、且借嬴徹/東航金控同園做低空鏈零成本對接；中長期看，隨著虹橋機場東片區(qū)地下連廊規(guī)劃與低空經(jīng)濟園政策深化，項目作為"下機即辦公首站"與"光大安石外溢對標錨點"的空港效應(yīng)將持續(xù)放大（雙央企+LEED+東航VIP反成航空人才招聘優(yōu)勢）。建議航空服務(wù)與低空經(jīng)濟、自動駕駛與航空科技、跨國區(qū)域總部、數(shù)字貿(mào)易及需100㎡工位到1.7萬㎡整棟冠名的5—60人團隊優(yōu)先考慮；對需104中試/百級潔凈企業(yè)，需評估C8局限，轉(zhuǎn)看莘未來產(chǎn)業(yè)園（104一類）或滬升科創(chuàng)中心。總體研判，該項目在2026年及后續(xù)周期中，對重視3.8元虹橋東片空港洼地、緊鄰T1航站樓680米、雙央企信用、LEED金級4號樓的務(wù)實型空港企業(yè)具備較強的細分選址錨定效應(yīng)與抗波動韌性。

東虹橋中心結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：東虹橋中心是C8甲寫還是104研辦？和光大安石/IBP/虹橋天會/虹橋萬通區(qū)別？
A1：東虹橋中心是招商×東航2021開發(fā)/C8商辦4棟8層獨棟（7萬㎡/1500—2480㎡整層/72%—74%得房/層高4.4裸頂/凈高3.0/首層9米+VRF 24h+3萬㎡商業(yè)+10號線500米/T1 680米/3.8—6.23元/100㎡起/23元招商局物業(yè)/LEED金級4號樓+綠建二星/T1低空經(jīng)濟園）；光大安石C8（2號線0距離/2021/4.0元/雙鉑金但無T1）、IBP C8/C65（1.3公里/2025/2.8元/WELL鉑金但無機場）、虹橋天會C8（扎哈/3.0元/無T1）、虹橋萬通C8（綠軸/3.5元/無T1）。東虹橋在"緊鄰T1 680米+雙央企+LEED金級4號樓+3.8元低區(qū)"組合上具友樂路299號唯一性，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104。
Q2：租金3.8—6.23元/㎡·天，物業(yè)23元，在10號線虹橋1號航站樓500米什么水平？
A2：屬虹橋東片空港次新洼地。2026光大安石4.0—7.5元（2號線0距離/雙鉑金）、IBP 2.8—3.8元（1.3公里/無T1）、虹橋天會3.0—5.8元（扎哈/無T1）、靜安寺6—9元；東虹橋100㎡5.5元/871㎡3.8元/2480㎡整層3.8—5.0元主流價約為光大安石70%—90%、靜安寺55%—70%但多T1 680米+雙央企，對10—30人航空職能成本最優(yōu)。
Q3：10號線虹橋1號航站樓500米（步行5—8分鐘）+一站換2號線，非空港零換乘影響？
A3：屬空港近零換乘型，5—8分鐘到10號線，一站換2號線（虹橋火車站/中山公園），兩站虹橋火車站7分鐘；T1航站樓駕車5分鐘（東航VIP值機）；航空常接外賓（1295車位）；純2號線零換乘崗不適用，但換來的T1 680米+3.8元對航空正向。
Q4：層高4.4米裸頂（凈3.0）+72%—74%得房+VRF 24h，對低空/自動駕駛價值？
A4：4.4米裸頂放工位/雙屏/輕模型無壓；72%—74%得房為8層獨棟頂端；VRF 24h分戶計量適配算法/飛行計劃倒班；可開啟窗+95%PM2.5新風(fēng)；C8可辦低空/航空備案；是"純104園禁100㎡/禁T1鄰近"矛盾的解法。
Q5：嬴徹科技/通力/郵美航空/東航金控同園給低空經(jīng)濟什么增益？
A5：嬴徹（自動駕駛卡車）+通力（電梯）+郵美航空（航空服務(wù)）+東航金控（東航系）+ARQ同園構(gòu)成"低空—航空—智駕"鏈；招商局物業(yè)做東航VIP值機代辦；比純塔樓多空港外溢，對低空獲客具空港信任外溢。
Q6：長寧與東虹橋片區(qū)為低空/航空提供哪些非稅收類要素支持？
A6：主要包括海聚英才落戶安居（臨空人才驛站）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（空域仿真/算法測評）、東華/交大產(chǎn)學(xué)研鏈接、招商局物業(yè)一站式注冊代辦、虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）要素對接/10號線+T1空陸聯(lián)動/東航VIP值機快速通關(guān)雙軌服務(wù)通道等非資金掛鉤要素支持。
Q7：C8對IC中試/百級GMP/涉重VOCs適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs；純注冊/航空服務(wù)/低空經(jīng)濟辦公可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)莘未來產(chǎn)業(yè)園（104一類）或滬升科創(chuàng)（104混合）。
Q8：2021竣工約5年、雙央企自持+500米10號線+T1 680米+3.8元，還值不值？
A8：17.18萬㎡4棟獨棟+1295車位+VRF+3萬㎡商業(yè)+LEED金級仍具空港頂端；23元招商局物業(yè)含大堂/公區(qū)/主機維保比純民營省3—5元/㎡·月，對需T1鄰近的航空是正解，且100㎡+3.8元+雙央企次新也難批。
Q9：T1棟"虹橋國際低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（長寧園）"整棟怎么用？
A9：T1約1.7萬㎡8層可整棟冠名（低空經(jīng)濟園掛牌），適合低空起降仿真/飛服系統(tǒng)/無人機運營總部；其余T2—T4散租100—2480㎡，是"整棟產(chǎn)業(yè)冠名+分割租賃"雙軌，選整棟去T1，選靈活去T2—T4。
Q10：VRF 24h獨立但物業(yè)23元不含空調(diào)電，對自動駕駛倒班成本如何？
A10：VRF電費分戶自繳（不在23元內(nèi)），23元僅含公區(qū)/大堂/主機維保；倒班團隊自擔延長時段電費，比集中空調(diào)加時工單更可控；這是空港VRF園與虹橋萬通（集中空調(diào)）的客觀取舍。
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本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗獨立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年7月的公開或調(diào)研數(shù)據(jù)，可能隨市場與政策調(diào)整而變化，本專家組不保證其絕對完整與實時精確，亦不構(gòu)成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應(yīng)自行核實最新信息并咨詢專業(yè)顧問。


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