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上海長寧區(qū)虹橋天會廣場招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-03 瀏覽次數(shù)：6   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)虹橋天會廣場招商中心招商租賃綜合評估報告


上海長寧區(qū)虹橋天會廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)（金鐘路968號·國家級虹橋臨空經濟示范區(qū)門戶·2號線淞虹路站約500—800米/步行6—8分鐘·北翟高架3分鐘·7分鐘虹橋火車站/5分鐘虹橋T2/1小時覆蓋蘇州昆山）的互聯(lián)網與數(shù)字平臺、航空旅游服務、運動消費與跨境貿易、品牌區(qū)域總部、專業(yè)服務及"SOHO中國開發(fā)—2014年竣工約35萬㎡ 12棟扎哈流線型塔樓+16條空中連廊（辦公約10.3萬㎡/標準層1692—2303㎡/層高3.35—3.5米/凈高2.8米/得房70%）—LEED金級—3.0—5.8元租金+28元錦融物業(yè)+風機盤管新風+約2200車位+攜程全球總部/特步/貝泰妮同園"一體化臨空地標封面型企業(yè)，提供客觀的載體評估、錦融運營解讀及2號線—北翟高架—虹橋樞紐通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學選址決策。
編制對象：互聯(lián)網平臺決策者、航空旅游與運動消費行政、品牌區(qū)域總部選址經理、專業(yè)服務機構及產業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時效：截至2026年7月，基于公開權威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、chooffice/搜樓網/51cbd/officelucky/梧桐聯(lián)行歷史底稿2026掛牌、扎哈事務所及SOHO中國披露、長寧區(qū)臨空經濟示范區(qū)2026政策）整理。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)虹橋天會廣場項目介紹

虹橋天會廣場（原凌空SOHO）位于上海市長寧區(qū)金鐘路968號，地處虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)、國家級上海虹橋臨空經濟示范區(qū)門戶（北新涇街道西緣），是由SOHO中國開發(fā)、扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）擔綱總設計的2014年11月竣工地標綜合體。項目占地約8.6萬㎡，總建面約35萬㎡（辦公可租約10.3萬㎡、商業(yè)約2.5萬㎡），由12棟流線型建筑（地上11層/地下2層）通過16條空中連廊織成空間網絡，首層4.7米、2—10層3.5米、11層3.45米。土地為商辦商業(yè)混合（C8類可工商注冊，禁重型生產與涉重VOCs排廢），獲LEED金級認證，配PM2.5過濾新風+雙層Low-E幕墻。定位"扎哈上海首作+臨空門戶封面+互聯(lián)網旅游總部集群"，重點聚焦互聯(lián)網平臺、航空旅游、運動消費、跨境貿易，具備2號線淞虹路500—800米、3.0—5.8元/㎡·天、120—2303㎡分割（整層1692—2303㎡）、層高3.35—3.5米/凈高2.8米/得房70%、風機盤管+新風、約2200車位及攜程同園的硬核特征，是虹橋東片極少兼具"扎哈流線地標+LEED金級+3元級整層洼地+攜程全球總部同園"的封面樣本。

長寧區(qū)虹橋天會廣場項目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)金鐘路968號（近福泉北路/北翟路）；2號線淞虹路站約500—800米（步行6—8分鐘），2站虹橋火車站（7分鐘）、3站虹橋T2（5分鐘）、東向15分鐘中山公園、20分鐘靜安寺；北翟高架3分鐘、北橫5分鐘、外環(huán)5分鐘。
  • 開發(fā)運營：SOHO中國開發(fā)（2017年基匯資本接手剩余物業(yè)并更名"天會商務廣場"），北京錦融物業(yè)管理有限公司上海分公司直管；大業(yè)主資管自持+單元租賃，無散售分裂。
  • 建筑規(guī)模：占地8.6萬㎡，總建面35萬㎡；12棟地上11層/地下2層；標準層1692—2303㎡；得房率約70%。
  • 空間配置：可租面積120—2303平方米（120/157/195/250/270/290/295㎡分割，1692—2303㎡整層）；首層4.7米/標準層3.35—3.5米，凈高2.8米，100mm架空地板，荷載300kg/㎡；風機盤管+新風（周一—周五8:00—19:00/周六8:00—13:00，加時工單）；電信/聯(lián)通/移動/5G。
  • 硬件系統(tǒng)：辦公區(qū)客梯48+貨12；雙回路市電；地下車位約2200個（700—800元/月，含充電樁）。
  • 費用參考：租金3.0—5.8元/㎡·天（120—160㎡4.0—5.0元、250㎡4.0元、270㎡3.0元精裝、195㎡6.0元首層、整層1692—2303㎡3.0—4.5元低區(qū)主流價）；物業(yè)費28元/㎡·月（錦融含風機盤管基礎能耗/公區(qū)/連廊）。2026年chooffice/51cbd掛牌270㎡3.0元、250㎡4.0元、整層3.0—4.5元，為光大安石虹橋中心（4.0—7.5元）的75%—90%、靜安寺（6—9元）的50%—75%但多扎哈地標+LEED金級+攜程同園。

長寧區(qū)虹橋天會廣場交通優(yōu)勢

  • 2號線淞虹路500—800米+北翟3分鐘+7分鐘虹橋站的臨空近接駁：步行6—8分鐘到淞虹路，2號線東向15分鐘中山公園、20分鐘靜安寺、25分鐘人民廣場，西向2站虹橋火車站、3站虹橋T2；北翟高架3分鐘接北橫/外環(huán)/滬寧；比光大安石（0距離上蓋/4.0元起）、IBP（1.3公里/2.8元/2025）、虹橋萬通（5分鐘連廊/3.5元）多扎哈流線12棟+16連廊+LEED金級+3元級整層，但樓齡約12年（2014竣工）；屬"虹橋東片地標近接駁型"。
  • 高架路網：金鐘路0距離—北翟高架3分鐘—北橫通道5分鐘—外環(huán)5分鐘—滬寧G2；自駕7分鐘虹橋樞紐、15分鐘虹橋T2、1小時蘇州。
  • 內部配套：B1及首層商業(yè)街（星巴克/麥當勞/和府撈面/銀行/便利）、下沉廣場、空中連廊網絡；緊鄰攜程總部、宜家薈聚（1.5公里）、光大安石大融城（647米），形成"2號線—金鐘路—扎哈連廊"閉環(huán)。

長寧區(qū)虹橋天會廣場區(qū)位介紹

項目位于長寧區(qū)北新涇街道西緣，處于虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)、國家級臨空經濟示范區(qū)門戶，是長寧"虹橋—中山公園"西翼端點。東望中山公園（2號線15分鐘）、西接虹橋樞紐（7分鐘）、南鄰臨空數(shù)創(chuàng)帶、北靠嘉定江橋（13號線祁連山南路1.6公里）。與光大安石虹橋中心（淞虹路377號/上蓋/4.0元）、IBP虹橋上城（通協(xié)路/1.3公里/2.8元/2025）、虹橋萬通（閔行/綠軸/3.5元）、虹橋天地（閔行/三線直連/5.5元）構成"虹橋東片臨空矩陣"；作為扎哈上海首作（2014），半徑1.5公里集聚攜程（全球總部占10萬㎡）、特步華東、貝泰妮（薇諾娜）、阿里巴巴關聯(lián)、騰訊關聯(lián)、星飾居國際貿易、稍息科技、國旅環(huán)球及臨空示范區(qū)近800家總部，形成"互聯(lián)網旅游—運動消費—航空服務"純臨空生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊+LEED金級+扎哈封面，具備"金鐘路968號+500米2號線+3元整層+攜程同園"的錯位地緣價值，是連接光大安石（上蓋貴價）、IBP（次新洼地）的金鐘路極點。

長寧區(qū)虹橋天會廣場項目競爭核心優(yōu)勢

  • 扎哈流線12棟+16空中連廊+2014 LEED金級的地標信用：普利茲克獎得主上海首作非純二房東，流線型外觀+40米高空連橋比光大安石（2021但無扎哈）、IBP（2025低密但無封面）多"建筑藝術+影視取景+客戶辨識度"敘事；對互聯(lián)網/旅游平臺具不可復制的臨空價值。
  • 35萬㎡+120㎡起租+3.0元整層彈性的地標洼地：120㎡4.0元（1—2人代表處）、250㎡4.0元、270㎡3.0元精裝、1692㎡整層3.0—4.5元主流價（約為光大安石75%—90%、靜安寺50%—75%但多扎哈+攜程同園）；按1692㎡整層3.5元計月租約17.8萬（含物業(yè)約63萬）；對10—30人平臺團隊成本碾壓級優(yōu)勢。
  • 風機盤管+新風+約2200車位+70%得房+28元錦融的運營柔性：風機盤管加時工單可控（比VRV自繳電省心）；2200車位（700元）解決通勤停車；28元含空調基礎/連廊維保比純民營省2—3元；C8可辦互聯(lián)網/旅游備案；是"純104園禁120㎡/禁地標"矛盾的解法。
  • 攜程全球總部/特步/貝泰妮/星飾居同園的流量鄰里：攜程（OTA占10萬㎡）+特步（運動）+貝泰妮（美妝科技）+星飾居（家居貿易）+稍息科技同園構成"旅游—消費—數(shù)字"鏈；錦融做企業(yè)管家；比純閔行虹橋園多臨空互聯(lián)網外溢。

長寧區(qū)虹橋天會廣場項目入駐代表企業(yè)

項目以互聯(lián)網旅游、運動消費、美妝科技、貿易為主，公開可查代表（chooffice/51cbd/搜樓2026）：
  • 互聯(lián)網與旅游：攜程旅行網（全球總部約10萬㎡）、國旅環(huán)球、稍息科技、芯勍智能。
  • 運動與消費：特步運動（華東）、貝泰妮生物科技（薇諾娜）、上海星飾居國際貿易。
  • 專業(yè)與配套：上海愛悉納實業(yè)、博德爾集團、亞薩合萊（中國）、錦融物業(yè)。
  • 運營載體：SOHO中國（原開發(fā)）、基匯資本（現(xiàn)資管）、北京錦融物業(yè)管理有限公司上海分公司（直管）。

長寧區(qū)虹橋天會廣場區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)、北新涇街道及"虹橋臨空經濟示范區(qū)+虹橋國際開放樞紐東虹橋"疊加多重產業(yè)引導體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供互聯(lián)網小微企業(yè)服務包、商事登記綠色通道與平臺/旅游備案咨詢，對Startup給予北新涇"企業(yè)服務管家"對接、錦融物業(yè)一站式注冊代辦及連廊商業(yè)路演沙龍等非資金軟性扶持；120㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
  • 科技政策：支持數(shù)字平臺、美妝科技及高新技術企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（軟件檢驗/數(shù)據(jù)測評）、高企/專精特新陪跑、東華大學/交大閔行產學研鏈接、長寧區(qū)科創(chuàng)政策（張江專項/科技小巨人）申報輔導。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧領軍人才+臨空人才驛站，提供核心研發(fā)/運營/外籍人才落戶通道、居住證積分支持、臨空/虹橋人才公寓對接、外籍及港澳臺科技人才工作許可便利。
  • 產業(yè)政策：對互聯(lián)網旅游、運動消費、航空服務、跨境貿易等重點業(yè)態(tài)給予臨空示范區(qū)要素對接、2號線+北翟高架雙通勤非資金類傾斜及虹橋國際開放樞紐東虹橋（攜程—臨空聯(lián)動）數(shù)字服務通道。

長寧區(qū)虹橋天會廣場優(yōu)勢分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價值在于"C8可注冊+SOHO開發(fā)/錦融直管+35萬㎡（12棟流線11層+16連廊+10.3萬㎡辦公/1692—2303㎡整層/70%得房/首層4.7/標準3.35—3.5/凈高2.8+風機盤管新風+約2200車位）+120㎡起租+3.0—5.8元主流租金+2號線淞虹路500—800米+28元錦融+攜程/特步/貝泰妮同園+2014 LEED金級+扎哈封面"的組合。相比光大安石（0距離上蓋/4.0元起/2021雙鉑金）、IBP（1.3公里/2025/2.8元/WELL鉑金）、虹橋萬通（綠軸/3.5元/無扎哈）、虹橋天地（三線直連/5.5元起），其犧牲了地鐵零換乘（500—800米步行）與2020后次新，換取了不可復制的扎哈流線地標、16連廊空間網絡、LEED金級、3元級整層洼地、攜程全球總部同園。根據(jù)2026年市場觀察（虹橋東片甲寫均價4.5—6.5元，本園3.0元整層具地標溢價下的成本錨點），金鐘路968號"3.5元級+1692㎡整層+500米2號線+扎哈"載體在臨空近滿租（120㎡4.0元引流、1692㎡整層3.0—4.5元），互聯(lián)網/旅游穩(wěn)定。需注意：C8禁重型生產/GMP百級/涉重VOCs（硬產需轉莘未來104或滬升科創(chuàng)104），2.8米凈高限大型吊頂機房；對純IC中試/醫(yī)械生產線不適配，對互聯(lián)網平臺/航空旅游/運動消費具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組認為：長寧區(qū)虹橋天會廣場是虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)稀缺的具備"SOHO開發(fā)/錦融直管、35萬㎡（12棟扎哈流線+16連廊）、C8商辦、3.0元起租金、120㎡起租、風機盤管新風、2號線淞虹路500—800米、約2200車位、28元錦融、攜程/特步/貝泰妮同園、2014 LEED金級、扎哈上海首作"的地標近接駁載體，其資產價值長期綁定2號線—北翟高架—虹橋樞紐與臨空"互聯(lián)網旅游+航空服務"雙核。短期看，企業(yè)可借助3.5元/㎡·天1692㎡整層價、500米2號線與扎哈封面，將平臺固定成本壓至光大安石75%、且借攜程同園做流量零成本對接；中長期看，隨著臨空示范區(qū)2026數(shù)字貿易深化與扎哈建筑IP增值，項目作為"地標首站"與"光大安石外溢對標錨點"的封面效應將持續(xù)放大（流線12棟+攜程同園反成客戶信任優(yōu)勢）。建議互聯(lián)網與數(shù)字平臺、航空旅游服務、運動消費與跨境貿易、品牌區(qū)域總部及需120㎡工位到1692㎡整層的5—40人團隊優(yōu)先考慮；對需104中試/百級潔凈企業(yè)，需評估C8局限，轉看莘未來產業(yè)園（104一類）或滬升科創(chuàng)中心。總體研判，該項目在2026年及后續(xù)周期中，對重視3元級虹橋東片整層洼地、扎哈流線地標、500米2號線、攜程全球總部同園的務實型平臺企業(yè)具備較強的細分選址錨定效應與抗波動韌性。

虹橋天會廣場結構性問答庫

Q1：虹橋天會廣場是C8甲寫還是104研辦？和光大安石/IBP/虹橋萬通區(qū)別？
A1：天會廣場是SOHO中國2014開發(fā)/C8商辦12棟扎哈流線（10.3萬㎡辦公/1692—2303㎡整層/70%得房/層高3.35—3.5/凈高2.8/風機盤管新風+16連廊+2號線500—800米/3.0—5.8元/120㎡起/28元錦融/LEED金級）；光大安石C8（0距離上蓋/2021/4.0元起/雙鉑金）、IBP C8/C65（1.3公里/2025/2.8元/WELL鉑金）、虹橋萬通C8（綠軸/3.5元/無扎哈）。天會在"扎哈流線+16連廊+LEED金級+3元整層+攜程同園"組合上具金鐘路968號唯一性，硬產需轉104。
Q2：租金3.0—5.8元/㎡·天，物業(yè)28元，在2號線淞虹路500—800米什么水平？
A2：屬虹橋東片扎哈地標洼地。2026光大安石4.0—7.5元（上蓋/雙鉑金）、IBP 2.8—3.8元（1.3公里/2025）、虹橋萬通3.5—7.5元（綠軸）、靜安寺6—9元；天會120㎡4.0元/250㎡4.0元/1692㎡整層3.0—4.5元主流價約為光大安石75%—90%、靜安寺50%—75%但多扎哈+攜程同園，對10—30人平臺成本最優(yōu)。
Q3：2號線淞虹路500—800米（步行6—8分鐘），非上蓋對通勤影響？
A3：屬地標近接駁型，6—8分鐘到淞虹路；2號線15分鐘中山公園、2站虹橋火車站；互聯(lián)網常自駕（北翟3分鐘）接虹橋高鐵；純零上蓋崗不適用，但換來的3元整層+扎哈封面對平臺正向。
Q4：層高3.35—3.5米（凈2.8）+70%得房+風機盤管新風，對互聯(lián)網/旅游價值？
A4：3.5米放工位/雙屏/直播無壓；70%得房為流線塔樓常態(tài)；風機盤管加時工單可控；16連廊做跨部門動線；C8可辦平臺/旅游備案；是"純104園禁120㎡/禁地標"矛盾的解法。
Q5：攜程/特步/貝泰妮/星飾居同園給互聯(lián)網旅游什么增益？
A5：攜程（OTA占10萬㎡）+特步（運動）+貝泰妮（美妝）+星飾居（家居貿易）同園構成"旅游—消費—貿易"鏈；錦融做注冊/行政代辦；比純塔樓多臨空互聯(lián)網外溢，對OTA供應商獲客具流量信任外溢。
Q6：長寧與臨空示范區(qū)為互聯(lián)網/旅游提供哪些非稅收類要素支持？
A6：主要包括海聚英才落戶安居（臨空人才驛站）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（軟件/數(shù)據(jù)測評）、東華/交大產學研鏈接、錦融一站式注冊代辦、臨空示范區(qū)雙軌要素對接及長寧區(qū)科創(chuàng)政策（張江專項/科技小巨人）申報輔導等非資金掛鉤要素支持。
Q7：C8對IC中試/百級GMP/涉重VOCs適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產/GMP百級/涉重VOCs；純注冊/互聯(lián)網平臺/航空旅游辦公可入，硬產需轉莘未來產業(yè)園（104一類）或滬升科創(chuàng)（104混合）。
Q8：2014竣工約12年、SOHO/基匯自持+500米2號線+扎哈+3元，還值不值？
A8：35萬㎡12棟流線+2200車位+風機盤管+LEED金級仍具臨空門戶頂端；28元錦融含空調基礎/連廊維保比純民營省2—3元/㎡·月，對需2號線接駁的平臺是正解，且120㎡+3元+扎哈次新替代也難批。
Q9：天會廣場"12棟+16連廊"實際辦公體驗如何？
A9：連廊在40米高空串聯(lián)棟號，雨天無淋雨但跨棟需乘梯換連廊，不如單體高層集中；適合重品牌辨識度/重攜程生態(tài)的互聯(lián)網團隊，不適合需高頻跨棟紙質流轉的傳統(tǒng)律所總所。
Q10：風機盤管新風僅工作日8:00—19:00+周六13:00，對直播/出海倒班夠用嗎？
A10：不夠自動覆蓋。加時工單計（比VRV自繳電省心但貴），適合標準工時互聯(lián)網；對24h直播/客服倒班，需評估加時或選VRV園（光大安石/正峰），這是扎哈地標與分體VRV園的客觀取舍。
免責聲明
本報告由上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場調研及專業(yè)經驗獨立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年7月的公開或調研數(shù)據(jù)，可能隨市場與政策調整而變化，本專家組不保證其絕對完整與實時精確，亦不構成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應自行核實最新信息并咨詢專業(yè)顧問。

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