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上海長寧區(qū)湯泉國際大廈招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-08-03 瀏覽次數(shù)：7   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)湯泉國際大廈招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告


上海長寧區(qū)湯泉國際大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報(bào)告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)（通協(xié)路558號·虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)北區(qū)·2號線淞虹路站約1.3公里/步行12—15分鐘+園區(qū)班車·北翟高架3分鐘·虹橋T1約3.4公里/開車數(shù)分鐘）的**科創(chuàng)配套與IT研發(fā)、電商直播與數(shù)字商貿(mào)、教育培訓(xùn)、環(huán)?？萍肌⒅行⌒涂偛考?寶路集團(tuán)開發(fā)—2012年8月竣工約4.53萬㎡ A/B/C/D四棟7層圍合（標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡/層高3.3米/局部挑高5.5米/凈高約2.8米/得房70%—72%）+半島泳池園林+272車位+A/B/C棟24h獨(dú)立空調(diào)+D棟中央空調(diào)+17元物業(yè)+卡行天下/冠昊生物同園"一體化臨空園林式多層辦公型企業(yè)，提供客觀的載體評估、兆力/湯泉物業(yè)運(yùn)營解讀及2號線—北翟高架—虹橋樞紐通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。
編制對象：科創(chuàng)與電商決策者、教育培訓(xùn)行政、中小型總部選址經(jīng)理、環(huán)保與商貿(mào)服務(wù)及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、湯泉國際官網(wǎng)、搜樓網(wǎng)/chooffice/officelucky/焦點(diǎn)網(wǎng)2026掛牌、寶路集團(tuán)及臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)披露、長寧區(qū)虹橋東虹橋政策）整理。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)湯泉國際大廈項(xiàng)目介紹

湯泉國際大廈位于上海市長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)通協(xié)路558號（近金輪路），地處虹橋國際開放樞紐東虹橋片區(qū)、國家級虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)北區(qū)，是由寶路集團(tuán)開發(fā)、2012年8月竣工的園林式多層辦公綜合體。項(xiàng)目總建面約45319㎡，由A/B/C/D四棟7層圍合式寫字樓（單棟約1.1萬㎡體量分布，標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡）圍合中央半島式游泳池+花園園林。土地為商辦混合（C8類可工商注冊，禁重型生產(chǎn)與涉重VOCs排廢），無LEED但配獨(dú)立/中央雙空調(diào)體系。定位"大虹橋最近的園林式健康辦公"，重點(diǎn)聚焦科創(chuàng)配套、電商貿(mào)易、教育培訓(xùn)、環(huán)保科技，具備2號線淞虹路1.3公里（班車接駁）、2.2—5.5元/㎡·天、55—1160㎡分割（整層1100㎡）、層高3.3米（局部挑高5.5米）/凈高約2.8米/得房70%—72%、A/B/C棟24h獨(dú)立分體+D棟中央空調(diào)、272車位及卡行天下同園的硬核特征，是虹橋東片極少兼具"2012園林多層+半島泳池+24h獨(dú)立空調(diào)+2.2元毛坯洼地"的生態(tài)樣本。

長寧區(qū)湯泉國際大廈項(xiàng)目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)通協(xié)路558號；2號線淞虹路站約1288米（步行12—15分鐘，園區(qū)新涇1路班車接駁），13號線豐莊站約1842米；北翟高架3分鐘、外環(huán)1.5公里；開車數(shù)分鐘到虹橋T1（約3.4公里）、7—10分鐘虹橋火車站。
  • 開發(fā)運(yùn)營：寶路集團(tuán)開發(fā)，上海兆力物業(yè)/湯泉國際物業(yè)直管；業(yè)主自持+單元租賃，無散售。
  • 建筑規(guī)模：總建面45319.09㎡；A/B/C/D四棟地上7層；標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡；得房率70%—72%。
  • 空間配置：可租面積55—1160平方米（55/78/124/165/295/298/336/384/395/404/555/740/1024/1160㎡分割，整層1100㎡；最大連層可談2160㎡/7750㎡遺留裝修）；標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米，局部挑高3—5.5米（D幢3樓挑高3米帶露臺/陽臺），凈高約2.8米，架空地板；A/B/C棟獨(dú)立分體空調(diào)24h分戶自繳電，D棟中央空調(diào)（8:00—18:00按流量）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/鐵通。
  • 硬件系統(tǒng)：客梯2—3部+貨1（A棟3客）；雙回路市電；車位272個(gè)（地下200+地上72，500元/月）。
  • 費(fèi)用參考：租金2.2—5.5元/㎡·天（55㎡3.3元、124㎡3.2元、295㎡3.2元、384㎡2.8—3.8元、730㎡毛坯2.0元、1160㎡4.0—4.1元、整層1100㎡3.0—4.5元主流）；物業(yè)費(fèi)17元/㎡·月（兆力含公區(qū)/園林/泳池維保，A/B/C空調(diào)電自繳、D棟含流量）。2026年焦點(diǎn)/搜樓掛牌730㎡毛坯2.0元、384㎡2.8元、1160㎡4.0元，為光大安石（4.0—7.5元）的55%—80%、IBP虹橋上城（2.8元但2025次新）的80%—130%、靜安寺（6—9元）的35%—60%但多園林泳池+24h獨(dú)立空調(diào)。

長寧區(qū)湯泉國際大廈交通優(yōu)勢

  • 2號線淞虹路1.3公里+班車接駁+北翟3分鐘+虹橋T1數(shù)分鐘的園林接駁：步行12—15分鐘或新涇1路班車3分鐘到淞虹路，2號線東向15分鐘中山公園、20分鐘靜安寺、西向2站虹橋火車站；北翟高架3分鐘接北橫/外環(huán)；比光大安石（0距離上蓋/4.0元）、IBP（1.3公里但2025）、東虹橋中心（T1 680米/3.8元）多半島泳池園林+24h獨(dú)立空調(diào)+2.2元毛坯，但樓齡約14年（2012竣工）且僅2號線單一近接駁；屬"虹橋東片園林近接駁型"。
  • 高架路網(wǎng)：通協(xié)路0距離—北翟高架3分鐘—外環(huán)1.5公里—滬寧G2；自駕數(shù)分鐘虹橋T1、10分鐘虹橋樞紐、1小時(shí)蘇州。
  • 內(nèi)部配套：中央半島泳池+健身房+園區(qū)食堂+花園；緊鄰IBP虹橋上城（通協(xié)路399弄，步行5分鐘）、攜程總部圈，形成"2號線—通協(xié)路—泳池園林"閉環(huán)。

長寧區(qū)湯泉國際大廈區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)，處于虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)北區(qū)、大虹橋商務(wù)區(qū)北緣，是長寧"虹橋—中山公園"西翼端點(diǎn)。東望中山公園（2號線20分鐘）、西接虹橋樞紐（7分鐘）、南鄰IBP虹橋上城與臨空數(shù)創(chuàng)帶、北靠嘉定江橋（13號線豐莊1.8公里）。與IBP虹橋上城（通協(xié)路399弄/2025/2.8元）、光大安石（淞虹路377號/上蓋/4.0元）、東虹橋中心（友樂路/T1 680米/3.8元）、虹橋天會（金鐘路/扎哈/3.0元）構(gòu)成"虹橋東片臨空矩陣"；作為寶路2012園林代表作，周邊集聚卡行天下、碧桂園關(guān)聯(lián)、冠昊生物、巨海教育、華蘊(yùn)環(huán)保、譽(yù)帆環(huán)境、快泊信息、蘇中建設(shè)及臨空北區(qū)近千家中小總部，形成"科創(chuàng)配套—電商—教育—環(huán)保"純多層生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊+半島園林，具備"通協(xié)路558號+1.3公里2號線+2.2元毛坯+24h獨(dú)立空調(diào)"的錯(cuò)位地緣價(jià)值，是連接IBP（次新貴價(jià)）、光大安石（上蓋貴價(jià)）的通協(xié)路園林極點(diǎn)。

長寧區(qū)湯泉國際大廈項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

  • 2012園林多層+半島泳池+7層低密+70%得房的生態(tài)信用：四棟圍合+中央泳池非純高層格子間，3.3米層高+局部5.5米挑高（D幢3樓帶露臺/陽臺/通上下水）比IBP（4.8米但無泳池）、光大安石（3.5米但無園林）多"健康辦公+露臺研發(fā)"敘事；對電商/教育/環(huán)保具不可復(fù)制的臨空園林價(jià)值。
  • 4.53萬㎡+55㎡起租+2.2元毛坯彈性的園林洼地：55㎡3.3元（1—2人工作室）、124㎡3.2元、384㎡2.8元、730㎡毛坯2.0元、1100㎡整層3.0—4.5元主流價(jià)（約為光大安石55%—80%、靜安寺35%—60%但多泳池園林）；按1100㎡整層3.5元計(jì)月租約11.5萬（含物業(yè)約31.2萬）；對5—20人團(tuán)隊(duì)成本碾壓級優(yōu)勢。
  • A/B/C棟24h獨(dú)立空調(diào)+272車位+70%得房+17元兆力的運(yùn)營柔性：獨(dú)立分體自繳電適配直播/電商倒班（D棟中央空調(diào)限8—18點(diǎn)）；272車位（500元）解決通勤；17元含園林/泳池維保比純高層省3—5元；C8可辦科創(chuàng)/教育備案；是"純104園禁55㎡/禁園林"矛盾的解法。
  • 卡行天下/冠昊生物/巨海教育/譽(yù)帆同園的臨空鄰里：卡行（物流網(wǎng)）+冠昊（生物）+巨海（教育）+譽(yù)帆（環(huán)境）+華蘊(yùn)（環(huán)保）同園構(gòu)成"商貿(mào)—生物—教育—環(huán)保"鏈；兆力做注冊代辦；比純高層多臨空中層企業(yè)外溢。

長寧區(qū)湯泉國際大廈項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以科創(chuàng)配套、電商貿(mào)易、教育培訓(xùn)、環(huán)保為主，公開可查代表：
  • 物流與商貿(mào)：卡行天下、上海快泊信息科技。
  • 生物與教育：冠昊生物、巨海教育集團(tuán)、軻行互聯(lián)網(wǎng)金融。
  • 環(huán)保與工程：上海華蘊(yùn)環(huán)保、上海譽(yù)帆環(huán)境科技（C幢4層）、蘇中建設(shè)（A棟5樓）。
  • 運(yùn)營載體：寶路集團(tuán)（開發(fā)）、上海兆力物業(yè)/湯泉國際物業(yè)（直管）。

長寧區(qū)湯泉國際大廈區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)、新涇鎮(zhèn)及"虹橋臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)+虹橋國際開放樞紐東虹橋"疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供科創(chuàng)/電商小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與教育培訓(xùn)備案咨詢，對Startup給予新涇鎮(zhèn)"企業(yè)服務(wù)管家"對接、兆力物業(yè)一站式注冊代辦及園區(qū)食堂路演等非資金軟性扶持；55㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
  • 科技政策：支持IT研發(fā)、環(huán)?？萍技案咝录夹g(shù)企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（軟件檢驗(yàn)/環(huán)境測評）、高企/專精特新陪跑、東華大學(xué)/交大閔行產(chǎn)學(xué)研鏈接、長寧區(qū)科創(chuàng)政策（張江專項(xiàng)/科技小巨人）申報(bào)輔導(dǎo)。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧領(lǐng)軍人才+臨空人才驛站，提供核心研發(fā)/運(yùn)營人才落戶通道、居住證積分支持、臨空/虹橋人才公寓對接、外籍及港澳臺科技人才工作許可便利。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：對科創(chuàng)配套、電商貿(mào)易、教育培訓(xùn)、環(huán)?？萍嫉戎攸c(diǎn)業(yè)態(tài)給予臨空示范區(qū)要素對接、2號線+北翟高架雙通勤非資金類傾斜及虹橋國際開放樞紐東虹橋數(shù)字商貿(mào)服務(wù)通道。

長寧區(qū)湯泉國際大廈優(yōu)勢分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注冊+寶路開發(fā)/兆力直管+45319㎡（A/B/C/D四棟7層圍合/1100㎡整層/70%—72%得房/層高3.3/局部5.5米/D幢露臺+半島泳池園林+272車位）+55㎡起租+2.2—5.5元主流租金+2號線淞虹路1.3公里（班車）+17元兆力+A/B/C 24h獨(dú)立空調(diào)+卡行/冠昊同園+2012園林"的組合。相比IBP（2025/2.8元/WELL鉑金/1.3公里）、光大安石（2021/4.0元/雙鉑金/0距離）、東虹橋中心（2021/3.8元/LEED金級/T1 680米）、虹橋天會（2014扎哈/3.0元/500米），其犧牲了2018后次新與軌零換乘，換取了不可復(fù)制的半島泳池園林、24h獨(dú)立空調(diào)、2.2元毛坯洼地、55㎡極致小分割。根據(jù)2026年市場觀察（虹橋東片甲寫均價(jià)4.5—6.5元，本園3.0元整層具園林多層溢價(jià)下的成本錨點(diǎn)），通協(xié)路558號"3.5元級+1100㎡整層+1.3公里2號線+泳池"載體在臨空北區(qū)近滿租（55㎡3.3元引流、730㎡毛坯2.0元），電商/教育/環(huán)保穩(wěn)定。需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104）；2.8米凈高限大型吊頂；對純IC中試不適配，對電商/教育/科創(chuàng)配套具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：長寧區(qū)湯泉國際大廈是虹橋臨空北區(qū)稀缺的具備"寶路開發(fā)/兆力直管、45319㎡（A/B/C/D四棟7層圍合+半島泳池）、C8商辦、2.2元起租金、55㎡起租、A/B/C 24h獨(dú)立空調(diào)+D中央空調(diào)、2號線淞虹路1.3公里（班車）、272車位、17元兆力、卡行/冠昊同園、2012園林"的低密度園林載體，其資產(chǎn)價(jià)值長期綁定2號線—北翟高架—虹橋樞紐與臨空"中小總部+電商教育"生態(tài)。短期看，企業(yè)可借助3.5元/㎡·天1100㎡整層價(jià)、1.3公里2號線與半島園林，將電商固定成本壓至光大安石50%、且借卡行/冠昊同園做供應(yīng)鏈零成本對接；中長期看，隨著IBP同片區(qū)2025次新拉動(dòng)通協(xié)路商務(wù)成熟度，項(xiàng)目作為"園林健康首站"與"IBP外溢對標(biāo)錨點(diǎn)"的生態(tài)效應(yīng)將持續(xù)放大（泳池+24h空調(diào)反成中小團(tuán)隊(duì)招聘優(yōu)勢）。建議科創(chuàng)配套與IT、電商直播與數(shù)字商貿(mào)、教育培訓(xùn)、環(huán)?？萍技靶?5㎡工作室到1100㎡整層的3—20人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對需104中試企業(yè)，需評估C8局限，轉(zhuǎn)看莘未來產(chǎn)業(yè)園（104一類）?？傮w研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對重視2.2元虹橋東片毛坯洼地、半島園林+24h獨(dú)立空調(diào)、55㎡極致小分割的務(wù)實(shí)型中小總部具備較強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

湯泉國際大廈結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：湯泉國際大廈是C8甲寫還是104研辦？和IBP/光大安石/東虹橋/虹橋天會區(qū)別？
A1：湯泉是寶路2012開發(fā)/C8商辦A/B/C/D四棟7層圍合（4.53萬㎡/1100㎡整層/70%—72%得房/層高3.3/局部5.5米+D幢露臺+半島泳池+A/B/C獨(dú)立空調(diào)24h/D中央空調(diào)+2號線1.3公里/2.2—5.5元/55㎡起/17元兆力）；IBP C8/C65（2025/2.8元/WELL鉑金）、光大安石C8（2021/4.0元/雙鉑金/0距離）、東虹橋C8（2021/3.8元/LEED金級/T1 680米）、虹橋天會C8（扎哈/3.0元/500米）。湯泉在"半島泳池園林+24h獨(dú)立空調(diào)+2.2元毛坯+55㎡起"組合上具通協(xié)路558號唯一性，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104。
Q2：租金2.2—5.5元/㎡·天，物業(yè)17元，在2號線淞虹路1.3公里什么水平？
A2：屬虹橋東片園林多層洼地。2026光大安石4.0—7.5元、IBP 2.8—3.8元（2025）、東虹橋3.8—6.23元、虹橋天會3.0—5.8元、靜安寺6—9元；湯泉55㎡3.3元/384㎡2.8元/730㎡毛坯2.0元/1100㎡整層3.0—4.5元主流價(jià)約為光大安石55%—80%、靜安寺35%—60%但多泳池園林+24h空調(diào)，對5—20人團(tuán)隊(duì)成本最優(yōu)。
Q3：2號線淞虹路1.3公里（步行12—15分鐘+新涇1路班車），非上蓋影響？
A3：屬園林近接駁型，班車3分鐘/步行12—15分鐘到淞虹路；2號線15分鐘中山公園、2站虹橋火車站；電商常自駕（北翟3分鐘）接虹橋；純零上蓋崗不適用，但換來的2.2元毛坯+半島泳池對中小團(tuán)隊(duì)正向。
Q4：層高3.3米（局部5.5米）+70%得房+A/B/C 24h獨(dú)立空調(diào)，對電商/教育價(jià)值？
A4：3.3米放工位/雙屏/直播無壓；D幢3樓挑高3米帶露臺/陽臺/通上下水適直播間/樣品間；70%得房為7層多層常態(tài)；A/B/C獨(dú)立空調(diào)自繳電適配倒班；C8可辦教育/電商備案；是"純104園禁55㎡/禁園林"矛盾的解法。
Q5：卡行天下/冠昊生物/巨海教育/譽(yù)帆同園給中小總部什么增益？
A5：卡行（物流網(wǎng)）+冠昊（生物）+巨海（教育）+譽(yù)帆（環(huán)境）同園構(gòu)成"商貿(mào)—生物—教育—環(huán)保"鏈；兆力做注冊代辦；比純高層多臨空中層外溢，對電商供應(yīng)鏈獲客具信任外溢。
Q6：長寧與臨空為科創(chuàng)/電商/教育提供哪些非稅收類要素支持？
A6：主要包括海聚英才落戶安居（臨空人才驛站）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（軟件/環(huán)境測評）、東華/交大產(chǎn)學(xué)研鏈接、兆力一站式注冊代辦、臨空示范區(qū)雙軌要素對接及長寧區(qū)科創(chuàng)政策（張江專項(xiàng)/科技小巨人）申報(bào)輔導(dǎo)等非資金掛鉤要素支持。
Q7：C8對IC中試/百級GMP/涉重VOCs適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs；純注冊/電商/教育/環(huán)保辦公可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)莘未來產(chǎn)業(yè)園（104一類）或滬升科創(chuàng)（104混合）。
Q8：2012竣工約14年、寶路自持+1.3公里2號線+半島泳池+2.2元，還值不值？
A8：4.53萬㎡四棟圍合+272車位+泳池園林+24h獨(dú)立空調(diào)仍具臨空北區(qū)頂端；17元兆力含園林/泳池維保比純高層省3—5元/㎡·月，對需2號線接駁的中小團(tuán)隊(duì)是正解，且55㎡+2.2元+園林次新替代也難批。
Q9：A/B/C棟獨(dú)立空調(diào)與D棟中央空調(diào)怎么選？
A9：A/B/C選電商/直播/研發(fā)倒班（24h自繳電），D棟選標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)教育/商貿(mào)（中央空調(diào)8—18點(diǎn)按流量）；D幢3樓有挑高3米帶露臺/陽臺/通上下水單元（730㎡毛坯2.0元）適合樣品/直播，是湯泉雙空調(diào)體系的核心分工。
Q10：272車位（500元）在1.3公里地鐵園夠用嗎？
A10：272個(gè)對4.53萬㎡（約1100㎡/層×4棟×7層）偏緊，但通協(xié)路558號非純總部高峰停滿需早到；園區(qū)500元/月遠(yuǎn)低于光大安石（1000元）/東虹橋（500—1000元），對自駕中小團(tuán)隊(duì)仍具成本優(yōu)勢，這是園林多層與超甲寫的客觀取舍。
免責(zé)聲明
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