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上海長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心項(xiàng)目介紹

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心項(xiàng)目參數(shù)

• 地理位置：長(zhǎng)寧區(qū)北新涇街道淞虹路377號(hào)/天山西路541號(hào)；2號(hào)線淞虹路站0距離上蓋（3個(gè)出入口直達(dá)大堂，步行0米），2站虹橋火車站（7分鐘）、3站虹橋T2（5分鐘）、東向15分鐘中山公園、20分鐘靜安寺；規(guī)劃26號(hào)線淞虹路站預(yù)留接口；北翟高架3分鐘、北橫通道5分鐘、外環(huán)5分鐘。
• 開發(fā)運(yùn)營：光大安石資產(chǎn)管理有限公司開發(fā)，光大第一太平（第一太平戴維斯×光大光控）物業(yè)直管；大業(yè)主統(tǒng)一自持不散售，資管運(yùn)營。
• 建筑規(guī)模：總建面170025㎡；5棟獨(dú)棟5—9層（T1六層/可整棟6722㎡、T2九層21654㎡、T3七層9448㎡、T6六層7469㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層1750—2553㎡；得房率70%—72%。
• 空間配置：可租面積170—6722平方米（170/240/350/500/1000/1790㎡分割，1750—2553㎡整層，6722㎡整棟T1/7469㎡整棟T6）；標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，凈高2.8米，大堂5.5米挑空，100mm架空地板，荷載300kg/㎡；VRV分體空調(diào)24h獨(dú)立控制分戶計(jì)量；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/萬兆。
• 硬件系統(tǒng)：每棟客梯4—6+貨1—2；雙回路市電；地下車位897個(gè)（1000元/月，含充電樁）。
• 費(fèi)用參考：租金4.0—7.5元/㎡·天（170㎡6.5—7.0元、240㎡7.0元、500㎡6.5元、1000㎡6.8元、1790㎡6.5元、整層1750㎡5.5—6.5元、低區(qū)大客戶4.0—5.0元、整棟面議）；物業(yè)費(fèi)28元/㎡·月（光大第一太平含公區(qū)/大堂/VRV基礎(chǔ)維保）。2026年搜樓/51cbd/chooffice掛牌170㎡6.5元、1790㎡6.5元、整層5.5—6.5元，為靜安寺（6—9元）的90%—100%、陸家嘴（8—12元）的65%—75%但多2號(hào)線零距離上蓋+2021雙鉑金+6萬㎡商業(yè)，為IBP虹橋上城（2.8元/1.3公里）的1.5—2倍但多地鐵零換乘。

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心交通優(yōu)勢(shì)

• 2號(hào)線淞虹路站0距離上蓋+7分鐘虹橋火車站+北翟3分鐘的臨空零換乘：出站即大堂（3個(gè)地鐵口直達(dá)），2號(hào)線東向15分鐘中山公園、20分鐘靜安寺、25分鐘人民廣場(chǎng)，西向2站虹橋火車站、3站虹橋T2；北翟高架3分鐘接北橫/外環(huán)/滬寧；比IBP虹橋上城（1.3公里班車/2.8元）、虹橋萬通（5分鐘連廊/3.5元）、虹橋天地（三線直連/5.5元）多2號(hào)線零距離上蓋+2021雙鉑金+獨(dú)棟冠名，但樓齡新而租金貼近靜安寺；屬"虹橋東片地鐵零換乘型"。
• 高架路網(wǎng)：天山西路0距離—北翟高架3分鐘—北橫通道5分鐘—外環(huán)5分鐘—滬寧G2；自駕7—10分鐘虹橋樞紐、15分鐘虹橋T2、1小時(shí)蘇州/昆山。
• 內(nèi)部配套：6萬㎡ ART PARK大融城（盒馬/奈雪/餐飲/健身/文創(chuàng)/KOLBOX）、下沉廣場(chǎng)、屋頂花園、酒店式服務(wù)公寓；緊鄰攜程總部、新涇公園、宜家薈聚，形成"2號(hào)線—淞虹路—5.5米大堂"閉環(huán)。

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心區(qū)位介紹

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 光大資管+2021次新+LEED鉑金+WELL金級(jí)雙認(rèn)證+2號(hào)線零距離上蓋的健康信用：上海首批雙鉑金商辦，3.5米層高+2.8米凈高+70%得房+VRV 24h比IBP（2025但1.3公里）、虹橋綠谷（2014/無WELL）多"地鐵0距離+健康辦公ESG合規(guī)"；對(duì)擬上市/跨國公司具不可復(fù)制的臨空價(jià)值。
• 17萬㎡+170㎡起租+4.0元低區(qū)彈性的上蓋洼地：170㎡6.5元（1—2人代表處）、500㎡6.5元、1790㎡6.5元、1750㎡整層5.5—6.5元、低區(qū)大客戶4.0—5.0元主流價(jià)（約為靜安寺90%—100%但多2號(hào)線零換乘+6萬㎡商業(yè)）；按1750㎡整層5.5元計(jì)月租約29.4萬（含物業(yè)約78.4萬）；對(duì)10—30人職能總部成本可控且具接待能級(jí)。
• VRV 24h分戶+897車位+70%得房+28元光大第一太平的運(yùn)營柔性：VRV獨(dú)立計(jì)量適配電商直播/研發(fā)倒班；897車位（1000元）解決通勤停車；28元含大堂/公區(qū)/雙鉑金維保比純民營省2—3元；T1/T6可整棟冠名（6722/7469㎡）；C8可辦汽車/醫(yī)療備案；是"純104園禁170㎡/禁上蓋商業(yè)"矛盾的解法。
• 長(zhǎng)城汽車/盈緯達(dá)/光大嘉寶/攜程同園的臨空鄰里：長(zhǎng)城汽車（區(qū)域職能）+盈緯達(dá)（Envista牙科）+光大嘉寶（資管）+攜程（同片區(qū)全球總部）+聯(lián)合利華同圈構(gòu)成"汽車—醫(yī)療—數(shù)字"鏈；光大第一太平做企業(yè)管家；比純閔行虹橋園多臨空500強(qiáng)外溢。

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

• 汽車與新能源：長(zhǎng)城汽車（區(qū)域職能）、康明斯（部分職能）、星創(chuàng)未來新能源。
• 醫(yī)療與科技：盈緯達(dá) Envista（牙科科技）、能輝科技、粒界信息（圖形引擎）。
• 資管與供應(yīng)鏈：光大嘉寶、信利康供應(yīng)鏈、海格物流關(guān)聯(lián)。
• 專業(yè)與配套：上海禹盛信息、海鐳激光、仙豆汽車、光大第一太平物業(yè)。
• 運(yùn)營載體：光大安石資產(chǎn)管理有限公司（開發(fā)）、光大第一太平物業(yè)管理（直管）。

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

• 創(chuàng)業(yè)政策：提供職能總部小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與汽車/醫(yī)療備案咨詢，對(duì)Startup給予北新涇"企業(yè)服務(wù)管家"對(duì)接、光大第一太平一站式注冊(cè)代辦及大融城路演沙龍等非資金軟性扶持；170㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
• 科技政策：支持汽車軟件、醫(yī)療科技及高新技術(shù)企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（軟件檢驗(yàn)/器械測(cè)評(píng)）、高企/專精特新陪跑、東華大學(xué)/交大閔行產(chǎn)學(xué)研鏈接、長(zhǎng)寧區(qū)科創(chuàng)政策（研發(fā)機(jī)構(gòu)/成果轉(zhuǎn)化）申報(bào)輔導(dǎo)。
• 人才政策：納入上海"海聚英才"+長(zhǎng)寧領(lǐng)軍人才+臨空人才驛站，提供核心研發(fā)/外籍人才落戶通道、居住證積分支持、臨空/虹橋人才公寓對(duì)接、外籍及港澳臺(tái)科技人才工作許可便利。
• 產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)區(qū)域職能總部、汽車新能源、醫(yī)療器械、供應(yīng)鏈貿(mào)易等重點(diǎn)業(yè)態(tài)給予臨空示范區(qū)要素對(duì)接、2號(hào)線+北翟高架雙通勤非資金類傾斜及虹橋國際開放樞紐東虹橋（攜程—大融城聯(lián)動(dòng)）健康辦公服務(wù)通道。

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心優(yōu)勢(shì)分析

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

長(zhǎng)寧區(qū)光大安石虹橋中心結(jié)構(gòu)性問答庫

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