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上海長寧區(qū)東方維京大廈招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-05 瀏覽次數(shù)：17   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)東方維京大廈招商中心招商租賃綜合評估報告


上海長寧區(qū)東方維京大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-6439855


報告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū)核心與仙霞路—古北路節(jié)點（仙霞路333號·2/15號線婁山關路站約500—770米步行7—10分鐘/10號線伊犁路站約900米·延安高架0.8公里·車行3公里虹橋T2）的日資商事與工業(yè)機械、化工貿易與能源油品、廣告?zhèn)髅脚c資產管理、醫(yī)療美容與網(wǎng)絡科技及"上海東方維京文化發(fā)展2008—2009竣工—園林式景觀廣場5A甲寫—總建面約4.8萬㎡（25層/標準層1400—1500㎡/層高4.0米凈2.8/得房68%—75%/VRV 24h獨立控+315車位+東湖物業(yè)23元及三星道達爾/豐田工機/德高同園"一體化雙軌近接VRV自由老牌高得房甲寫型企業(yè)，提供客觀的載體評估、東湖物業(yè)運營解讀及2/10/15號線—虹橋樞紐—古北生活圈通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學選址決策。
編制對象：日資商事與工業(yè)機械、化工貿易與能源油品、廣告?zhèn)髅脚c資產管理、醫(yī)療美容與網(wǎng)絡科技、產業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時效：截至2026年8月，基于公開權威數(shù)據(jù)（上海東方維京文化發(fā)展有限公司披露、東湖物業(yè)公告、51cbd/soolou/chooffice/好樓網(wǎng)/starts.co.jp 2026掛牌、騰訊地圖POI 2026.08）整理。注：市場慣稱"東方維京大廈/V-Capital/維京大廈"，法定地址為長寧區(qū)仙霞路333號（仙霞路—古北路交匯），屬虹橋涉外商務區(qū)核心、婁山關路—古北西緣；非仙霞路317號遠東國際、非仙霞路99號尚嘉、非天山路789號長房國際、非婁山關路533號金虹橋、非紅寶石路500號東銀（注：中"虹口區(qū)楊樹浦路248號"為51cbd頁面錯植，實際主體為長寧仙霞路333號）。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)東方維京大廈項目介紹

東方維京大廈位于上海市長寧區(qū)仙霞路333號，地處虹橋涉外商務區(qū)核心、仙霞路—古北路東北角，由上海東方維京文化發(fā)展有限公司開發(fā)，2008年竣工（部分渠道記2009），總建面約48,000㎡（地上25層/地下2層），是虹橋CBD2008園林式景觀廣場5A甲寫（大堂雅致+近3000㎡開放式綠化廣場+LOW-E玻璃幕墻+偏心筒結構）。土地為C8商辦（可工商注冊，禁重型生產與涉重VOCs排廢），配VRV中央空調（分戶獨立控制/24h自行開關/按實計電費，無公攤空調能耗）。定位"2/15婁山關路700米+VRV 24h+4.0元主流租+東湖23元+三星道達爾同園"，重點聚焦日資商事、化工能源、廣告資管，具備雙軌近接/2.8—7.9元/㎡·天（主流4.0—4.8元）/92—1500㎡分割（標準層1400—1500㎡）/層高4.0米凈2.8/得房70%—75%/23元東湖/315車位/三星道達爾+豐田工機+德高同園的硬核特征，是仙霞路沿線極少兼具"2008園林廣場+VRV 24h自由+70%—75%高得房+東湖托管+日資工業(yè)同園"的老牌樣本。

長寧區(qū)東方維京大廈項目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)仙霞路333號；2/15號線婁山關路站500—770米（步行7—10分鐘），10號線伊犁路站約900米；延安高架古北路上匝0.8公里、內環(huán)1.3公里；車行3公里虹橋T2、10分鐘中山公園、30分鐘陸家嘴。
  • 開發(fā)運營：上海東方維京文化發(fā)展有限公司開發(fā)；上海東湖物業(yè)管理有限公司直管（非散售）。
  • 建筑規(guī)模：總建面48,000㎡；地上25層（2層1168㎡/3—25層1487—1500㎡）/地下2層；標準層1,400—1,500㎡；得房率68%—75%（偏心筒實測70%—72%）。
  • 空間配置：可租面積92—1,500平方米（92/114/123/132/140/141/155/187/193/215/252/320/369/393/427/430/484/530/647/750/835/1180/1495㎡）；標準層高4.0米，凈高2.8米（好樓網(wǎng)記2.6米，主流渠道2.8米），架空地板+新風；VRV中央空調（分戶獨立/24h自行控制/電費自繳）；電信/聯(lián)通/移動/鐵通。
  • 硬件系統(tǒng)：客梯8（迅達/三菱）+貨1；雙回路市電；車位315個（地上15+地下300，1200—1500元/月固定/1000元非固定）。
  • 費用參考：租金2.8—7.9元/㎡·天（soolou 3.5—7.0元、51cbd 5.5—7.5元、chooffice 4.0—4.8元成交主流、樓書4.5—5.5元報價、低區(qū)特價2.8—3.5元、整層1400㎡4.0—4.8元）；物業(yè)費23元/㎡·月（東湖含公區(qū)/大堂/綠化維保，VRV電費另計）。2026年市場主流整層4.0—4.8元，為金虹橋（婁山關路533/8.0元/33元/雙軌300米/2014）、尚嘉（仙霞路99/5.5—8.8元/35—40元/2013/650米雙軌）、遠東國際（仙霞路317/3.5—5.0元/28元/1999/550米）、長房國際（天山路789/5.0—6.8元/30—33元/2007/零風雨）、東銀（紅寶石路500/6.0—8.0元/30—33元/2008/15號線100米）的同圈仙霞路老牌高得房VRV標桿，具"2008園林廣場+VRV 24h+70%得房+東湖23元+三星道達爾同園"不可復制溢價。

長寧區(qū)東方維京大廈交通優(yōu)勢

  • 2/15婁山關路700米+10伊犁路900米+延安高架0.8公里的園林近接型：步行7—10分鐘入2/15婁山關路（2號線橫貫虹橋T2—中山公園—靜安寺—陸家嘴、15號線連長風/紫竹），比金虹橋（雙軌300米但8.0元/無VRV 24h）、尚嘉（650米雙軌/5.5元起/無VRV 24h）、長房（107米零風雨但中央空調8h）、東銀（15號線100米但6.0元起）多VRV 24h自由+70%高得房+園林廣場+東湖23元；屬"仙霞路雙軌近接VRV自由型"。
  • 高架路網(wǎng)：仙霞路0距離—延安高架古北路上匝0.8公里—內環(huán)1.3公里—北橫1.5公里；自駕3公里虹橋T2、10分鐘中山公園、30分鐘陸家嘴；比徐家匯核心區(qū)多虹橋涉外生活向心力。
  • 內部配套：近3000㎡開放式綠化廣場+大堂雅致+2000㎡裙樓商業(yè)（羅森/星巴克/日料/拉面/證券/醫(yī)美）+315車位；緊鄰遠東國際、世貿商城、虹橋友誼商城、尚嘉中心、南豐城，形成"2/15婁山關路—仙霞路—古北涉外"商務閉環(huán)。

長寧區(qū)東方維京大廈區(qū)位介紹

項目位于長寧區(qū)虹橋涉外商務區(qū)核心，處于仙霞路—古北路節(jié)點，東望中山公園、南貼延安西路、西鄰古北國際社區(qū)（黃金城道/8國領館區(qū)）、北靠仙霞路科創(chuàng)帶。與遠東國際（仙霞路317）、尚嘉（仙霞路99）、長房國際（天山路789）、金虹橋（婁山關路533）、東銀（紅寶石路500）構成"長寧仙霞路—婁山關路矩陣"，東方維京是唯一2008園林式景觀廣場+VRV 24h獨立控+偏心筒70%高得房+東湖托管+三星道達爾/豐田工機同園的樣本。
作為東方維京文化旗下商辦，周邊集聚三星道達爾化工貿易、豐田工機（大連）、德高亞洲工業(yè)部、日本金屬株式會社、思親膚化妝品貿易、阿里斯頓熱能、威士蘭乳業(yè)、舜喜控股、黃豆網(wǎng)絡、泰為信息、美希醫(yī)療美容、光大證券，形成"日資商事—化工能源—廣告資管—醫(yī)美網(wǎng)絡"純C8生態(tài)；具備"仙霞路333號+雙軌700米+古北領館區(qū)一街之隔"的不可替代地緣價值，是連接遠東國際（1999雙塔）、尚嘉（2013靴子樓）的仙霞路333號2008園林極點。

長寧區(qū)東方維京大廈項目競爭核心優(yōu)勢

  • 維京文化自持+2008園林廣場+偏心筒70%得房+VRV 24h+東湖23元的自由信用：非散售/非新樓，"1487㎡方正整層+70%—75%得房（同圈最高一檔）+4.0米層高+VRV分戶24h+近3000㎡綠化廣場"比金虹橋（8.0元/VAV 8h/得房68%）、尚嘉（5.5元起/35—40元/VAV 8h）、長房（5.0元/中央空調8h/70%得房）、東銀（6.0元/VAV 8h/70%得房）、遠東（3.5元/集中空調8h/70%得房）多VRV 24h自由+70%高得房+園林廣場+23元低物業(yè)敘事；對加班型團隊/直播/教育/資管具仙霞路唯一性。
  • 4.8萬㎡單棟+92㎡起租+4.0元整層彈性的VRV洼地：92㎡（低區(qū)特價2.8—3.5元）、140㎡、193㎡、320㎡、430㎡、750㎡、1495㎡整層；整層1400㎡4.0—4.8元主流價（約為金虹橋50%—60%、尚嘉60%—70%、東銀60%—70%但多VRV 24h+70%得房+園林廣場），按1400㎡整層4.3元計月租約18.3萬（含23元物業(yè)約32.2萬）；對5—25人日資貿易/資管/直播具"雙軌700米+4.3元檔+VRV 24h"錯位優(yōu)勢。
  • VRV（24h獨立/電費自繳）+315車位+4.0米層高+70%得房+東湖的運營柔性：VRV無加時公攤（比VAV/集中空調省30%—50%空調費）；315車位（1200—1500元）老牌高配；4.0米層高放工業(yè)樣本/醫(yī)美器械無壓；70%得房為偏心筒紅利；東湖做外資注冊代辦；是"純104園禁92㎡/禁VRV 24h直播/禁日資代表處"矛盾的解法。
  • 三星道達爾/豐田工機/德高同園的日資工業(yè)鄰里：三星道達爾+豐田工機+日本金屬+德高亞洲+阿里斯頓同園構成"化—工—機—廣"鏈；東湖做涉外工商代辦；比純新樓多園林廣場+古北領館區(qū)接待，對日資商事/工業(yè)貿易留存具硬背書。

長寧區(qū)東方維京大廈入駐代表企業(yè)

項目以日資商事、化工能源、廣告資管、醫(yī)美網(wǎng)絡為主，公開可查代表（soolou/好樓網(wǎng)/chooffice 2026）：
  • 日資與工業(yè)：三星道達爾化工貿易、豐田工機（大連）、日本金屬株式會社、思親膚化妝品貿易、明光堂貿易、希都羅工具貿易、佛山華鷺自動控制器。
  • 能源與綜合：阿里斯頓熱能產品、威士蘭乳業(yè)、未來物產、上海和東國際貿易、申通德高地鐵廣告、德高貝登戶外廣告。
  • 金融與新興：廈門國際銀行、光大證券、諾遠資產、舜喜控股、黃豆網(wǎng)絡科技、泰為信息科技、上海音摯健康管理、美希醫(yī)療美容門診部。

長寧區(qū)東方維京大廈區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)+虹橋國際中央商務區(qū)（長寧片）及《長寧區(qū)加快打造國際一流營商環(huán)境行動方案（2026）》、《"上海硅巷"科創(chuàng)街區(qū)2026行動計劃》、第六屆"海聚英才"長寧選拔賽疊加多重產業(yè)引導體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供日資商事與資管初創(chuàng)服務包、C8實地注冊綠色通道，依托長寧"一網(wǎng)通辦"涉外專窗、東湖招商中心工商代辦及園林廣場路演等軟性扶持；鼓勵"仙霞路雙軌首站"一站式輔導，星級企業(yè)可對接長寧人才公寓與保租房房源名錄（新長寧集團保租房資源）。
  • 科技政策：支持工業(yè)機械、化工材料、網(wǎng)絡科技企業(yè)，提供高企/專精特新陪跑、科技創(chuàng)新券（算力/云服務）、"上海硅巷"高質量孵化器與中科院微系統(tǒng)所產學研對接、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)專項發(fā)展資金申報輔導（非直接資金掛鉤）。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧白玉蘭/東方英才推薦通道+第六屆海聚英才長寧選拔賽（獲獎團隊落戶/人才安居/低利率信用貸對接），提供外籍人才居留、留學生落戶、核心高管醫(yī)療教育綠色通道。
  • 產業(yè)政策：對現(xiàn)代商貿、企業(yè)總部、涉外貿易、專業(yè)服務給予虹橋國際開放樞紐"出海服務圈"要素對接（15分鐘出海服務圈、涉外法務區(qū)聯(lián)動），長寧區(qū)"一企一增能"總部專班雙軌服務通道。

長寧區(qū)東方維京大廈優(yōu)勢分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價值在于"C8可注可商/維京文化自持/東湖23元+4.8萬㎡（25層1400—1500㎡/70%—75%得房/層高4.0凈2.8/VRV 24h分戶+315車位）+92㎡起租+2.8—7.9元主流租金+2/15婁山關路700米+10伊犁路900米+三星道達爾/豐田工機同園+2008竣工+仙霞路333號+園林式景觀廣場"的組合。
相比金虹橋（8.0元/2014/VAV 8h/33元）、尚嘉（5.5—8.8元/2013青木淳/650米/VAV 8h/35—40元）、長房（5.0—6.8元/2007/零風雨/中央空調8h/30—33元）、東銀（6.0—8.0元/2008/15號線100米/VAV 8h/30—33元）、遠東國際（3.5—5.0元/1999/550米/集中空調8h/28元），其犧牲了雙軌零風雨（700米步行）與最新樓齡（2008約18年），換取了不可復制的VRV 24h自由+70%—75%偏心筒高得房+近3000㎡園林廣場+23元東湖低物業(yè)+三星道達爾/豐田工機日資同園。根據(jù)2026年市場觀察（仙霞路均價6.0元/天，本園整層4.0—4.8元具VRV自由+高得房下的底租錨點），仙霞路333號"4.3元級+1400㎡整層+雙軌700米+VRV 24h"載體對加班型/直播/日資貿易具強吸附，92㎡2.8元特價引流、1495㎡整層即入。
需注意：C8禁重型生產/GMP百級/涉重VOCs（硬產需轉104一類或臨港）；VRV雖24h但電費自繳（高頻加班團隊需算電耗賬）；2008竣工約18年樓齡但園林廣場維護如新；315車位高配但仍緊（1200—1500元）；對需雙軌零風雨（如長房107米）或15號線零接（如東銀100米）團隊非最優(yōu)，但對"VRV 24h+70%得房+4.3元底租+日資工業(yè)同園"具正解。

長寧區(qū)東方維京大廈結構性問答庫

Q1：東方維京是仙霞路333還是楊樹浦路248？和遠東/尚嘉/長房區(qū)別？
A1：法定長寧區(qū)仙霞路333號（仙霞路/古北路交匯），維京文化2008竣工，4.8萬㎡/25層/1400—1500㎡/凈2.8米/70%—75%得房/VRV 24h分戶/23元東湖/2/15婁山關路500—770米/園林式景觀廣場。（51cbd頁首誤植"虹口楊樹浦路248號"為數(shù)據(jù)污染，實際主體為仙霞路333）。遠東是仙霞路317（1999/550米/集中空調28元）、尚嘉是仙霞路99（2013青木淳/650米/VAV 35—40元）、長房是天山路789（2007/107米零風雨/中央空調30—33元）；維京在"2008園林廣場+VRV 24h+70%得房+23元東湖"組合上具仙霞路333號唯一性。
Q2：租金2.8—7.9元/㎡·天，東湖23元（VRV電費另計），在雙軌700米什么水平？
A2：屬仙霞路雙軌近接VRV洼地。2026金虹橋8.0元（33元/VAV 8h）、尚嘉5.5—8.8元（35—40元/VAV 8h）、長房5.0—6.8元（30—33元/中央8h）、東銀6.0—8.0元（30—33元/VAV 8h）、遠東3.5—5.0元（28元/集中8h）、soolou本園3.5—7.0元/chooffice成交4.0—4.8元/整層1400㎡4.3元主流；本園92㎡2.8元特價引流、1400㎡整層4.3元約為金虹橋50%—55%但多VRV 24h+70%得房+園林廣場，對加班型/直播/日資貿易成本最優(yōu)。
Q3：2/15婁山關路500—770米+10伊犁路900米，近接影響？
A3：屬雙軌近接型（步行7—10分鐘）；2號線虹橋T2/中山公園/靜安寺/陸家嘴、15號線長風/紫竹、10號線連伊犁路；純15號線零接（東銀）不適用，但換來的VRV 24h+70%得房+園林廣場對加班型團隊正向。
Q4：凈高2.8米+70%—75%得房+VRV 24h，對直播/資管/日資價值？
A4：2.8米凈高放工業(yè)樣本/醫(yī)美器械/直播布光無壓；70%得房為偏心筒紅利（同圈最高檔）；VRV分戶24h自繳電費（無加時公攤，比VAV省30%—50%）；C8可辦日資代表處/資管/直播；是"純104園禁92㎡/禁VRV 24h"矛盾的解法。
Q5：三星道達爾/豐田工機/德高同園給團隊什么增益？
A5：三星道達爾+豐田工機+日本金屬+德高亞洲同園構成"化—工—機—廣"鏈；東湖做涉外工商代辦；比純新樓多近3000㎡園林廣場+古北領館區(qū)接待，對日資商事/工業(yè)貿易留存具硬背書。
Q6：長寧為日資商事/資管/直播提供哪些非稅收類要素？
A6：主要包括海聚英才長寧選拔賽（落戶/人才安居）、上海硅巷孵化器與中科院雙所產學研、長寧2026出海服務圈+張江專項申報輔導、東湖工商代辦等非資金掛鉤要素。
Q7：C8對GMP百級/涉重VOCs/重型量產適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產/GMP百級/涉重VOCs；純注冊/代表處/貿易/資管/直播/醫(yī)美營銷可入，硬產需轉104一類或臨港。
Q8：2008竣工約18年、維京自持+雙軌700米+4.3元整層+VRV 24h，還值不值？
A8：4.8萬㎡+近3000㎡園林廣場+315車位+東湖23元仍具仙霞路老牌頂端；23元不含空調電費（VRV自繳反而透明）；單棟非散售無產權糾紛，對需VRV 24h（直播/資管/加班型）團隊是正解，且92㎡+2.8元替代也難批。
Q9：整層1495㎡和小割92—500㎡怎么選？
A9：小割（92—500㎡/凈2.8/70%得房）適合3—8人微型代表處/直播間（92㎡2.8元引流）；整層1400—1500㎡（中高區(qū)/雙電梯廳/園林廣場全景）適合日資商事區(qū)域點（三星道達爾同款）；選小割去低區(qū)近羅森/星巴克，選整層去高區(qū)（20F+仙霞路天際線），是維京核心分工。
Q10：VRV 24h分戶自繳電費，對加班型/直播成本如何？
A10：VRV無加時公攤（比VAV 8h/集中8h省30%—50%空調費），但需自繳電度電費（約1.2—1.5元/度商業(yè)電），合同須寫明電表戶號與峰谷計價；這是2008甲寫與老式中央空調的客觀優(yōu)勢項。
Q11：2008園林廣場+70%得房+VRV 24h對ESG有增益嗎？
A11：有。近3000㎡開放式綠化廣場（綠化率近40%）+VRV分戶節(jié)能+315新能源車位+70%高得房（建材利用效率），對外資ESG盡調具硬指標加分，是金虹橋（無VRV 24h/無園林廣場）、尚嘉（無VRV 24h）、長房（無VRV 24h）均無的"2008維京+仙霞路333+園林+VRV自由"不可復制資產。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組認為：長寧區(qū)東方維京大廈是虹橋涉外商務區(qū)核心稀缺的具備"維京文化自持/東湖23元、4.8萬㎡（25層1400—1500㎡）、C8商辦、2.8元起租金、92㎡起租、VRV 24h分戶獨立、2/15婁山關路500—770米+10伊犁路900米、315車位、三星道達爾/豐田工機/德高同園、2008竣工、仙霞路333號、園林式景觀廣場+偏心筒70%得房"的2008雙軌近接VRV自由高得房甲寫，其資產價值長期綁定2/10/15號線—虹橋樞紐—古北領館區(qū)與"上海硅巷2026+海聚英才長寧賽+虹橋出海服務圈"三核。
短期看，企業(yè)可借助4.3元/㎡·天1400㎡整層價、VRV 24h與三星道達爾同樓，將日資貿易/資管固定成本壓至金虹橋50%但換得70%得房+園林廣場+24h空調自由；中長期看，隨著仙霞路老牌圈層固化與VRV自由需求上升（直播/資管/跨境加班），項目作為"2008維京錨點"與"金虹橋/尚嘉外溢對標"的VRV紅利將持續(xù)放大（4.0元底租+70%得房+24h空調反成加班型團隊留存優(yōu)勢）。
建議日資商事與工業(yè)機械、化工貿易與能源油品、廣告?zhèn)髅脚c資產管理、醫(yī)療美容與網(wǎng)絡科技及需92㎡工位到1495㎡整層的5—25人團隊優(yōu)先考慮；對需104中試/百級潔凈/雙軌零風雨企業(yè)，需評估C8與700米步行局限，轉看長房國際（107米零風雨）或舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h+104鄰近）?？傮w研判，該項目在2026年及后續(xù)周期中，對重視4.3元仙霞路雙軌700米整層價、2008園林廣場、VRV 24h自由、70%偏心筒得房、三星道達爾同園的務實型日資商事/資管/直播團隊具備極強的細分選址錨定效應與抗波動韌性。

免責聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場調研及專業(yè)經驗獨立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年8月的公開或調研數(shù)據(jù)（51cbd頁首"虹口楊樹浦路248號"系平臺錯植，以仙霞路333號為準），可能隨市場與政策調整而變化，本專家組不保證其絕對完整與實時精確，亦不構成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應自行核實最新產證狀態(tài)并咨詢專業(yè)顧問。


上海長寧區(qū)東方維京大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555









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