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上海長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告



上海長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報(bào)告用途：為擬入駐上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路—遵義路核心與虹橋涉外貿(mào)易中心（天山路1715弄5號(hào)/天山路1717號(hào)·2號(hào)線婁山關(guān)路站2號(hào)口地下直連約300米/15號(hào)線婁山關(guān)路站約500—800米·內(nèi)環(huán)天山路入口300米·車行15分鐘虹橋T2）的專業(yè)咨詢與廣告?zhèn)髅?、?shù)字文創(chuàng)與影視設(shè)計(jì)、醫(yī)療科技與健康管理、跨境電商與國(guó)際貿(mào)易、科技信息與跨國(guó)辦事處及"SOHO中國(guó)2016.12竣工—KPF設(shè)計(jì)—LEED金級(jí)—總建面約17.1萬(wàn)㎡（T1 31層/T2 14層/辦公約7.4萬(wàn)㎡+商業(yè)1.7萬(wàn)㎡/標(biāo)準(zhǔn)層1480—2433㎡/層高4.05米凈2.8—3.0/得房70%—75%/VAV+PM2.5 8:30—18:30+1022車位+搜厚物業(yè)30元及大眾點(diǎn)評(píng)/信達(dá)生物/樂心醫(yī)療/火石傳媒同園"一體化雙軌近零甲寫綜合體型企業(yè)，提供客觀的載體評(píng)估、搜厚物業(yè)運(yùn)營(yíng)解讀及2/15號(hào)線—虹橋樞紐—天山商圈通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。
編制對(duì)象：專業(yè)咨詢服務(wù)（法律/財(cái)會(huì)/廣告）、數(shù)字文創(chuàng)與影視傳媒、醫(yī)療科技與健康管理、跨境電商與國(guó)際貿(mào)易、科技信息企業(yè)及跨國(guó)辦事處、產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年8月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（SOHO中國(guó)年報(bào)披露、北京搜厚物業(yè)上海分公司公告、tssohogc/urlou/soolou/好樓網(wǎng)/搜樓網(wǎng)2026掛牌、長(zhǎng)寧區(qū)《加快打造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026）》及"上海硅巷"2026行動(dòng)計(jì)劃、騰訊地圖POI 2026.08）整理。注：市場(chǎng)慣稱"SOHO天山廣場(chǎng)"，法定地址為長(zhǎng)寧區(qū)天山路1715弄5號(hào)（天山路與遵義路交匯，門牌亦用天山路1717號(hào)），屬天山路商圈核心、虹橋涉外貿(mào)易中心；非中山西路1055號(hào)SOHO中山廣場(chǎng)（2011散售雙塔），非凱旋路1398號(hào)IM長(zhǎng)寧，非淮海西路666號(hào)中山萬(wàn)博，非天山路585弄23號(hào)舜元智科。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹

SOHO天山廣場(chǎng)位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路1715弄5號(hào)，地處天山路—遵義路東北角、虹橋涉外貿(mào)易中心核心，由SOHO中國(guó)（上海綠城廣場(chǎng)置業(yè)）開發(fā)、KPF建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，2016年12月竣工，總建面約171,154㎡（辦公74,000㎡+商業(yè)17,000㎡），是長(zhǎng)寧天山商圈2016雙塔LEED金級(jí)甲寫綜合體（T1 31層150米/T2 14層+凱悅嘉軒酒店+音樂廳+1.7萬(wàn)㎡自持商業(yè)+10米挑空雙大堂）。土地為C8商辦綜合（可工商注冊(cè)，禁重型生產(chǎn)與涉重VOCs排廢），配VAV中央空調(diào)+PM2.5過(guò)濾新風(fēng)（工作日8:30—18:30/周六上午，加時(shí)計(jì)費(fèi)）。定位"2號(hào)線婁山關(guān)路300米地下直連+15號(hào)線婁山關(guān)路800米+4.0元起租+搜厚30元+KPF LEED金級(jí)+大眾點(diǎn)評(píng)同園"，重點(diǎn)聚焦專業(yè)咨詢、數(shù)字文創(chuàng)、醫(yī)療科技、跨境電商，具備雙軌近零/3.9—8.2元/㎡·天（主流5.0—6.5元）/98—2433㎡分割（T1整層1480—1750㎡/T2整層2433㎡）/層高4.05米凈2.8—3.0/得房70%—75%/30元搜厚/1022車位/大眾點(diǎn)評(píng)+信達(dá)生物+樂心醫(yī)療+火石傳媒同園的硬核特征，是天山路沿線極少兼具"2016 KPF雙塔+LEED金級(jí)+2號(hào)線地下直連+凱悅嘉軒同體+1022車位"的綜合體樣本。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目參數(shù)

  • 地理位置：長(zhǎng)寧區(qū)天山路1715弄5號(hào)（天山路1717號(hào)）；2號(hào)線婁山關(guān)路站2號(hào)口地下通道直連約300米（步行2—5分鐘零風(fēng)雨），15號(hào)線婁山關(guān)路站約500—800米；內(nèi)環(huán)天山路入口300米、延安高架2公里；車行15分鐘虹橋T2、10分鐘中山公園、30分鐘陸家嘴。
  • 開發(fā)運(yùn)營(yíng)：SOHO中國(guó)開發(fā)；北京搜厚物業(yè)管理有限公司上海分公司直管（SOHO統(tǒng)一自持非散售）。
  • 建筑規(guī)模：總建面171,154㎡；T1地上31層（高150m）/T2地上14層；標(biāo)準(zhǔn)層T1 1,480—1,750㎡、T2 2,433㎡；得房率70%—75%。
  • 空間配置：可租面積98—2,433平方米（98/120/163/285/307/459/598/663/767/1480/1750/2433㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.05米，凈高2.8—3.0米，100—150mm架空地板；VAV中央空調(diào)+PM2.5過(guò)濾（8:30—18:30工作日/周六上午，加時(shí)按實(shí)計(jì)）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/萬(wàn)兆光纖。
  • 硬件系統(tǒng)：T1客梯10+貨2、T2客梯7+貨2；雙回路市電；車位1,022個(gè)（地下，1,000—1,600元/月含新能源樁）。
  • 費(fèi)用參考：租金3.9—9.4元/㎡·天（tssohogc 7.0元均、urlou 4.0—7.5元、soolou 4.5—6.5元主流、高區(qū)精裝7—8.2元、98㎡4.5元引流、T1整層1480㎡5.0—6.0元）；物業(yè)費(fèi)30元/㎡·月（搜厚含公區(qū)/10米大堂/VAV能源費(fèi)語(yǔ)境，加時(shí)另計(jì)）。2026年市場(chǎng)主流整層5.0—6.5元，為金虹橋（4—5元但38元/無(wú)2號(hào)線直連300米）、長(zhǎng)房國(guó)際（5.3元/2號(hào)線正上蓋天山路789但2007集中空調(diào)）、遠(yuǎn)東國(guó)際（3.5元/1999）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三軌600米）、IM長(zhǎng)寧（凱旋路1398/6.5元/2019/三軌30米但貴30%）的同圈天山雙軌近零標(biāo)桿，具"2016 KPF+LEED金級(jí)+2號(hào)線地下直連+1022車位"不可復(fù)制溢價(jià)。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)

  • 2號(hào)線婁山關(guān)路300米地下直連+15號(hào)線800米+內(nèi)環(huán)300米的雙軌近零型：出閘2—5分鐘入大堂（2號(hào)線西2站虹橋T2/東3站中山公園/靜安寺，15號(hào)線連長(zhǎng)風(fēng)/紫竹/顧村），比金虹橋（婁山關(guān)路533/步行800米無(wú)直連）、長(zhǎng)房（2號(hào)線天山路正上蓋但2007無(wú)LEED）、SOHO中山（三軌600米散售）、中山萬(wàn)博（三軌85米但淮海西路無(wú)2號(hào)線婁山關(guān)路）、IM長(zhǎng)寧（三軌30米但凱旋路非天山）多2號(hào)線地下零風(fēng)雨直連+天山商圈+KPF雙塔+凱悅同體；屬"天山路雙軌近零型"。
  • 高架路網(wǎng)：天山路0距離—內(nèi)環(huán)天山路入口300米—延安高架2公里—北橫通道1.5公里；自駕15分鐘虹橋T2、10分鐘中山公園、30分鐘陸家嘴；比閔行虹橋核心區(qū)多主城天山商圈向心效率。
  • 內(nèi)部配套：10米挑空雙大堂+1.7萬(wàn)㎡自持商業(yè)（星巴克/高端餐飲/健身/銀行）+凱悅嘉軒酒店+音樂廳+1022車位；緊鄰虹橋南豐城、百盛優(yōu)客、尚嘉中心、金虹橋商場(chǎng)，形成"2號(hào)線婁山關(guān)路—天山路—南豐城"商務(wù)閉環(huán)。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于長(zhǎng)寧區(qū)天山路商圈核心，處于天山路—遵義路節(jié)點(diǎn)，東望中山公園、南貼延安西路、西鄰虹橋開發(fā)區(qū)、北靠天山西路。與金虹橋國(guó)際中心（婁山關(guān)路533）、長(zhǎng)房國(guó)際（天山路789）、遠(yuǎn)東國(guó)際（仙霞路317）、SOHO中山廣場(chǎng)（中山西路1055）、舜元智科（天山路585弄23）構(gòu)成"長(zhǎng)寧天山—婁山關(guān)路矩陣"，SOHO天山廣場(chǎng)是唯一2016 KPF雙塔+LEED金級(jí)+2號(hào)線300米地下直連+凱悅嘉軒同體+1022車位的綜合體樣本。
作為SOHO中國(guó)上海自持旗艦（與SOHO中山廣場(chǎng)并列長(zhǎng)寧雙子），周邊集聚大眾點(diǎn)評(píng)、信達(dá)生物、樂心醫(yī)療、火石傳媒、橙地影視、友塔網(wǎng)絡(luò)、弩速克貿(mào)易、賽爾瑪貿(mào)易、定慧教育、好孕天使、復(fù)娛文化、復(fù)星體育，形成"咨詢—文創(chuàng)—醫(yī)療—貿(mào)易"純C8生態(tài)；具備"天山路1715弄5號(hào)+2號(hào)線婁山關(guān)路300米+天山商圈"的不可替代地緣價(jià)值，是連接金虹橋（新樓高租無(wú)直連）、長(zhǎng)房（2號(hào)線正上蓋老牌）的天山路1715弄5號(hào)2016極點(diǎn)。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

  • SOHO中國(guó)自持+2016 KPF+LEED金級(jí)+2號(hào)線300米直連+10米大堂的綜合體信用：非散售/非老牌，"雙塔錯(cuò)落+1480—2433㎡標(biāo)準(zhǔn)層+70%—75%得房+VAV帶PM2.5+1022車位+凱悅嘉軒同體"比金虹橋（38元/無(wú)2號(hào)線直連/無(wú)LEED）、長(zhǎng)房（2007/2號(hào)線正上蓋但無(wú)2016新裝/無(wú)LEED/無(wú)酒店）、SOHO中山（2011散售/三軌600米/無(wú)LEED/無(wú)凱悅）、遠(yuǎn)東國(guó)際（1999集中空調(diào)）多"2016 KPF雙塔+LEED金級(jí)+2號(hào)線地下零風(fēng)雨+天山商圈+1022車位"敘事；對(duì)專業(yè)咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療具天山唯一性。
  • 17.1萬(wàn)㎡綜合體+98㎡起租+5.0元整層彈性的雙軌洼地：98㎡（微型團(tuán)隊(duì)4.5元）、163㎡、285㎡、307㎡、1480㎡（T1整層）、2433㎡（T2整層）；整層T1 5.0—6.0元主流價(jià)（約為金虹橋110%—130%但多2號(hào)線直連+LEED+2016新裝+1022車位、IM長(zhǎng)寧75%—85%但多天山商圈+凱悅同體）；按T1整層1480㎡5.5元計(jì)月租約24.6萬(wàn)（含30元物業(yè)約68.1萬(wàn)）；對(duì)5—40人咨詢/文創(chuàng)具"2號(hào)線300米+5.5元檔+搜厚托管"錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。
  • VAV（8:30—18:30含30元）+1022車位+4.05米層高+70%—75%得房+搜厚的運(yùn)營(yíng)柔性：VAV含30元能源費(fèi)（加時(shí)按實(shí)計(jì)，比VRV自繳省心）；1022車位（1000—1600元）天山商圈頂級(jí)；4.05米層高放醫(yī)療樣品/文創(chuàng)展廳/貿(mào)易陳列無(wú)壓；75%得房為2016甲寫峰值；搜厚做工商注冊(cè)代辦；是"純104園禁98㎡/禁雙軌近零/禁文創(chuàng)傳媒"矛盾的解法。
  • 大眾點(diǎn)評(píng)/信達(dá)生物/樂心/火石傳媒同園的多元鄰里：大眾點(diǎn)評(píng)（互聯(lián)網(wǎng)）+信達(dá)生物/樂心醫(yī)療（醫(yī)療科技）+火石傳媒/橙地影視（文創(chuàng)）+弩速克/賽爾瑪貿(mào)易同園構(gòu)成"互網(wǎng)—醫(yī)—文—貿(mào)"鏈；搜厚做工商代辦；比純甲寫多1.7萬(wàn)㎡商業(yè)+凱悅接待+南豐城零距離，對(duì)咨詢/文創(chuàng)留存具背書。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以專業(yè)咨詢、數(shù)字文創(chuàng)、醫(yī)療科技、貿(mào)易科技為主，公開可查代表（tssohogc/好樓網(wǎng)/soolou 2026）：
  • 互聯(lián)網(wǎng)與科技：大眾點(diǎn)評(píng)、友塔網(wǎng)絡(luò)、虎盟科技、上海華康計(jì)算機(jī)、上海賓孚數(shù)字科技、上海締安科技。
  • 醫(yī)療與健康：信達(dá)生物、樂心醫(yī)療科技、鑫溢溢健康、好孕天使健康管理、大正力保健。
  • 文創(chuàng)與傳媒：火石傳媒、橙地影視、復(fù)娛文化、復(fù)星體育、上海聲望聲學(xué)。
  • 貿(mào)易與綜合：弩速克國(guó)際貿(mào)易、賽爾瑪國(guó)際貿(mào)易、歐挺貿(mào)易、友笛思貿(mào)易、天俱時(shí)工程科技、龍?jiān)靸?cè)。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長(zhǎng)寧區(qū)+虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)（長(zhǎng)寧片）及《長(zhǎng)寧區(qū)加快打造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026）》、《"上海硅巷"科創(chuàng)街區(qū)2026行動(dòng)計(jì)劃》、第六屆"海聚英才"長(zhǎng)寧選拔賽疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供專業(yè)咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療科技初創(chuàng)服務(wù)包、C8實(shí)地注冊(cè)綠色通道，依托長(zhǎng)寧"一網(wǎng)通辦"專窗、搜厚招商中心工商代辦及1.7萬(wàn)㎡商業(yè)路演等軟性扶持；鼓勵(lì)"天山路雙軌首站"一站式輔導(dǎo)，星級(jí)企業(yè)可對(duì)接長(zhǎng)寧人才公寓與保租房房源名錄（新長(zhǎng)寧集團(tuán)保租房資源）。
  • 科技政策：支持醫(yī)療科技、數(shù)字文創(chuàng)、貿(mào)易SaaS企業(yè)，提供高企/專精特新陪跑、科技創(chuàng)新券（算力/云服務(wù)）、"上海硅巷"高質(zhì)量孵化器與中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學(xué)研對(duì)接、張江國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)輔導(dǎo)（非直接資金掛鉤）。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長(zhǎng)寧白玉蘭/東方英才推薦通道+第六屆海聚英才長(zhǎng)寧選拔賽（獲獎(jiǎng)團(tuán)隊(duì)落戶/人才安居/低利率信用貸對(duì)接），提供外籍人才居留、留學(xué)生落戶、核心高管醫(yī)療教育綠色通道。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)、企業(yè)總部、涉外貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)給予虹橋國(guó)際開放樞紐"出海服務(wù)圈"要素對(duì)接（15分鐘出海服務(wù)圈、涉外法務(wù)區(qū)聯(lián)動(dòng)），長(zhǎng)寧區(qū)"一企一增能"總部專班雙軌服務(wù)通道。

長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注可商/SOHO自持/搜厚30元+17.1萬(wàn)㎡（T1 31層1480—1750㎡/T2 14層2433㎡/70%—75%得房/層高4.05凈2.8—3.0/VAV+PM2.5 8:30—18:30+1022車位）+98㎡起租+3.9—9.4元主流租金+2號(hào)線婁山關(guān)路300米直連+15號(hào)線800米+凱悅嘉軒同體+2016竣工+天山路1715弄5號(hào)"的組合。
相比金虹橋（婁山關(guān)路533/4.5元/38元/無(wú)2號(hào)線直連300米/無(wú)LEED）、長(zhǎng)房（天山路789/5.3元/2號(hào)線正上蓋/2007集中空調(diào)）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三軌600米/無(wú)LEED/無(wú)凱悅）、中山萬(wàn)博（淮海西路666/6.5元/2010/三軌85米但無(wú)天山商圈）、IM長(zhǎng)寧（凱旋路1398/6.5元/2019/LEED但貴30%且非天山），其犧牲了VRV 24h自由與最低租金（金虹橋4.5元），換取了不可復(fù)制的2016 KPF雙塔+LEED金級(jí)+2號(hào)線300米地下直連+凱悅嘉軒同體+1022車位+天山商圈。根據(jù)2026年市場(chǎng)觀察（天山路均價(jià)5.8元/天，本園整層5.0—6.5元具雙軌直連溢價(jià)下的綜合體錨點(diǎn)），天山路1715弄5號(hào)"5.5元級(jí)+T1整層1480㎡+2號(hào)線300米"載體對(duì)咨詢/文創(chuàng)具強(qiáng)吸附，98㎡4.5元引流、T2 2433㎡整層即入。
需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級(jí)/涉重VOCs（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104一類或臨港）；VAV 8:30—18:30（加時(shí)計(jì)費(fèi)，無(wú)VRV 24h自由）；2016竣工約10年樓齡；1022車位內(nèi)環(huán)頂級(jí)但仍緊（1000—1600元）；對(duì)純VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23）或閔行電商中心，對(duì)"專業(yè)咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療+2號(hào)線直連+LEED新裝+凱悅同體"具正解。

SOHO天山廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問答庫(kù)

Q1：SOHO天山廣場(chǎng)是天山路1715弄5號(hào)還是中山西路1055？和SOHO中山廣場(chǎng)區(qū)別？
A1：法定長(zhǎng)寧區(qū)天山路1715弄5號(hào)（天山路1717號(hào)，天山路/遵義路交匯），SOHO中國(guó)2016竣工，17.1萬(wàn)㎡/T1 31層+T2 14層/1480—2433㎡/4.05米凈2.8—3.0/70%—75%得房/VAV+PM2.5/30元搜厚/2號(hào)線婁山關(guān)路300米直連。SOHO中山廣場(chǎng)是中山西路1055—1065號(hào)（2011散售雙塔/三軌600米/無(wú)LEED/無(wú)凱悅）；天山在"2016 KPF+LEED金級(jí)+2號(hào)線直連+凱悅同體+1022車位"組合上具天山路1715弄唯一性。
Q2：租金3.9—9.4元/㎡·天，搜厚30元（含VAV能源），在2號(hào)線300米什么水平？
A2：屬天山路雙軌近零甲寫中位。2026金虹橋4—5元（38元/無(wú)直連/無(wú)LEED）、長(zhǎng)房5.3元（2號(hào)線正上蓋但2007集中）、SOHO中山5.5元（2011散售/三軌600米）、IM長(zhǎng)寧6.5元（三軌30米但凱旋路非天山）、tssohogc本園7.0元均/urlou 4.0—7.5元/soolou 4.5—6.5元/T1整層1480㎡5.0—6.0元；本園98㎡4.5元引流、T1整層5.5元主流價(jià)約為金虹橋110%—130%但多2號(hào)線直連+LEED+2016+1022車位，對(duì)5—40人咨詢/文創(chuàng)成本可接受。
Q3：2號(hào)線婁山關(guān)路300米直連+15號(hào)線800米，雙軌近零影響？
A3：屬雙軌近零型（地下2—5分鐘零風(fēng)雨）；2號(hào)線西2站虹橋T2/東3站中山公園/靜安寺，15號(hào)線連長(zhǎng)風(fēng)/紫竹；純?nèi)墸ㄖ猩饺f(wàn)博）不適用，但換來(lái)的2號(hào)線直連+天山商圈+凱悅同體對(duì)咨詢/文創(chuàng)正向。
Q4：層高4.05米凈2.8—3.0+70%—75%得房+VAV 8:30—18:30，對(duì)咨詢/文創(chuàng)價(jià)值？
A4：4.05米放醫(yī)療樣品/文創(chuàng)展廳/貿(mào)易陳列無(wú)壓；75%得房為2016甲寫峰值；VAV含30元（加時(shí)按實(shí)計(jì)）；C8可辦咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療代表處；是"純104園禁98㎡/禁雙軌近零/禁傳媒"矛盾的解法。
Q5：大眾點(diǎn)評(píng)/信達(dá)生物/樂心/火石傳媒同園給團(tuán)隊(duì)什么增益？
A5：大眾點(diǎn)評(píng)（互網(wǎng)）+信達(dá)/樂心（醫(yī)療）+火石/橙地（文創(chuàng)）+弩速克（貿(mào)易）同園構(gòu)成"互—醫(yī)—文—貿(mào)"鏈；搜厚做工商代辦；比純甲寫多1.7萬(wàn)㎡商業(yè)+凱悅接待+南豐城零距離，對(duì)咨詢/文創(chuàng)留存具背書。
Q6：長(zhǎng)寧為咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療提供哪些非稅收類要素？
A6：主要包括海聚英才長(zhǎng)寧選拔賽（落戶/人才安居/低利率貸對(duì)接）、上海硅巷孵化器與中科院雙所產(chǎn)學(xué)研、長(zhǎng)寧2026科創(chuàng)券+張江專項(xiàng)申報(bào)輔導(dǎo)、搜厚工商代辦等非資金掛鉤要素。
Q7：C8對(duì)GMP百級(jí)/涉重VOCs/重型量產(chǎn)適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級(jí)/涉重VOCs；純注冊(cè)/咨詢/文創(chuàng)/醫(yī)療營(yíng)銷可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104一類或臨港。
Q8：2016竣工約10年、SOHO自持+雙軌300米+5.5元整層，還值不值？
A8：17.1萬(wàn)㎡+10米大堂+LEED金級(jí)+1022車位+凱悅同體+搜厚統(tǒng)一物管仍具天山頂端；30元含VAV/大堂/商業(yè)維保比純民營(yíng)省心；新樓無(wú)大折舊，對(duì)需2號(hào)線直連（天山商圈）的咨詢/文創(chuàng)是正解，且98㎡+4.5元替代也難批。
Q9：T1（1480—1750㎡）/T2（2433㎡）怎么選？
A9：小割（98—307㎡/4.05米/70%得房）適合3—8人微型咨詢/文創(chuàng)；T1整層1480—1750㎡（31層總部塔/雙電梯廳/全景幕墻）適合互聯(lián)網(wǎng)/醫(yī)療區(qū)域點(diǎn)（大眾點(diǎn)評(píng)同款）；T2整層2433㎡（14層低密）適合貿(mào)易/文創(chuàng)總部；選小割去低區(qū)近商業(yè)，選T1高區(qū)做冠名，是SOHO天山核心分工。
Q10：VAV 8:30—18:30加時(shí)按實(shí)計(jì)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)咨詢成本如何？
A10：VAV含30元物業(yè)費(fèi)語(yǔ)境（加時(shí)按實(shí)計(jì)，比VRV 24h自繳少?gòu)椥缘⌒模?；合同須寫明加時(shí)計(jì)費(fèi)戶號(hào)，避免公攤糾紛，這是2016甲寫與電商VRV園的客觀取舍。
Q11：2016 KPF+LEED金級(jí)+2號(hào)線直連+凱悅同體對(duì)ESG有增益嗎？
A11：有。10米大堂+LEED金級(jí)+PM2.5過(guò)濾+1022車位（含新能源樁）+凱悅同體，對(duì)咨詢/文創(chuàng)ESG盡調(diào)與員工留存具硬指標(biāo)加分，是金虹橋（無(wú)LEED/無(wú)直連）、長(zhǎng)房（2007無(wú)LEED）、SOHO中山（無(wú)LEED/散售）均無(wú)的"2016 SOHO天山+天山路1715弄+雙軌直連+LEED金級(jí)"不可復(fù)制資產(chǎn)。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)是天山路商圈核心稀缺的具備"SOHO自持/搜厚30元、17.1萬(wàn)㎡（T1 31層1480—1750㎡/T2 14層2433㎡）、C8商辦、3.9元起租金、98㎡起租、VAV+PM2.5 8:30—18:30、2號(hào)線婁山關(guān)路300米直連、1022車位、大眾點(diǎn)評(píng)/信達(dá)/樂心/火石同園、2016竣工、天山路1715弄5號(hào)"的2016雙塔LEED金級(jí)甲寫綜合體，其資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期綁定2/15號(hào)線—虹橋樞紐—天山商圈與"上海硅巷2026+海聚英才長(zhǎng)寧賽+虹橋出海服務(wù)圈"三核。
短期看，企業(yè)可借助5.5元/㎡·天T1整層1480㎡價(jià)、2號(hào)線300米直連與大眾點(diǎn)評(píng)同樓，將咨詢/文創(chuàng)固定成本壓至金虹橋110%但換得LEED金級(jí)+2016新裝+1022車位+凱悅同體；中長(zhǎng)期看，隨著天山路更新與虹橋涉外貿(mào)易中心沉淀，項(xiàng)目作為"2016 SOHO天山錨點(diǎn)"與"金虹橋/長(zhǎng)房外溢對(duì)標(biāo)"的雙軌效應(yīng)將持續(xù)放大（2號(hào)線直連+LEED+凱悅同體反成咨詢/文創(chuàng)留存優(yōu)勢(shì)）。
建議專業(yè)咨詢與廣告?zhèn)髅健?shù)字文創(chuàng)與影視設(shè)計(jì)、醫(yī)療科技與健康管理、跨境電商與國(guó)際貿(mào)易及需98㎡工位到2433㎡整層的5—40人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對(duì)需104中試/百級(jí)潔凈/VRV 24h直播企業(yè)，需評(píng)估C8與VAV局限，轉(zhuǎn)看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或閔行長(zhǎng)三角電商中心?？傮w研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對(duì)重視5.5元天山路雙軌300米整層價(jià)、2016 KPF LEED新裝、搜厚托管、凱悅同體的務(wù)實(shí)型咨詢/文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)具備極強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場(chǎng)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)獨(dú)立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報(bào)告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年8月的公開或調(diào)研數(shù)據(jù)，可能隨市場(chǎng)與政策調(diào)整而變化，本專家組不保證其絕對(duì)完整與實(shí)時(shí)精確，亦不構(gòu)成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應(yīng)自行核實(shí)最新產(chǎn)證狀態(tài)并咨詢專業(yè)顧問。

上海長(zhǎng)寧區(qū)SOHO天山廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555











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