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上海長寧區(qū)IM長寧國際廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時(shí)間：2026-08-05 瀏覽次數(shù)：9   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)IM長寧國際廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告


上海長寧區(qū)IM長寧國際廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報(bào)告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)新華路CAZ核心與內(nèi)環(huán)黃金三角（凱旋路1398號(hào)·淮海西路/虹橋路交匯·3/4/10號(hào)線虹橋路站約30—300米地鐵上蓋步行1—3分鐘·車行15分鐘虹橋T2·內(nèi)環(huán)高架2分鐘）的醫(yī)療大健康與醫(yī)療器械、在線教育與互聯(lián)網(wǎng)科技、物流科技與貿(mào)易供應(yīng)鏈、金融期貨與專業(yè)設(shè)計(jì)及"石榴集團(tuán)2019竣工—Aedas設(shè)計(jì)—總建面約25.78萬㎡（T1 28層/T2 8層/T3 18層/T4 22層/辦公13.6萬㎡+商業(yè)4.4萬㎡/標(biāo)準(zhǔn)層800—3300㎡/層高4.2—4.5米凈3.0/T2局部9米/得房70%—75%/VAV中央空調(diào)8:00—19:00+1350車位+仲量聯(lián)行37.8元及猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿/國藥控股/川崎汽船同園"一體化三軌上蓋LEED金級(jí)甲寫綜合體型企業(yè)，提供客觀的載體評(píng)估、石榴自持+JLL運(yùn)營解讀及3/4/10號(hào)線—徐家匯—虹橋樞紐通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。
編制對(duì)象：醫(yī)療大健康與醫(yī)療器械企業(yè)、在線教育與互聯(lián)網(wǎng)科技公司、物流科技與貿(mào)易供應(yīng)鏈、金融期貨與專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年8月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（石榴集團(tuán)/IM Shanghai官網(wǎng)披露、Aedas設(shè)計(jì)背書、仲量聯(lián)行JLL物業(yè)公告、51cbd/chooffice/soolou/urlou/魔都o(jì)ffice 2026掛牌、長寧區(qū)《加快打造國際一流營商環(huán)境行動(dòng)方案（2026）》及"上海硅巷"2026行動(dòng)計(jì)劃、第六屆"海聚英才"長寧選拔賽公開信息、騰訊地圖POI 2026.08）整理。注：市場(chǎng)慣稱"IM長寧國際/IM Shanghai長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)/Innovation Mix"，法定地址為長寧區(qū)凱旋路1398號(hào)（淮海西路與虹橋路交匯，新華路街道），屬內(nèi)環(huán)內(nèi)新華路CAZ核心、虹橋路—?jiǎng)P旋路節(jié)點(diǎn)、徐家匯/中山公園/淮海路三圈交疊；非長寧路1139弄長寧來福士（凱德），非中山萬博（淮海西路666號(hào)），非SOHO中山廣場(chǎng)（中山西路1055號(hào)）。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹

IM Shanghai長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)位于上海市長寧區(qū)凱旋路1398號(hào)，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)新華路CAZ核心、淮海西路—虹橋路東北角，由石榴集團(tuán)（原K2）投資開發(fā)、Aedas+華東總院聯(lián)合設(shè)計(jì)，2019年竣工、2020—2021年全面運(yùn)營，總占地約40,384㎡，總建面257,822㎡（辦公136,160㎡+商業(yè)44,211㎡），是長寧內(nèi)環(huán)2019三軌上蓋"Innovation Mix"LEED金級(jí)甲寫綜合體（T1 28層總部塔/ T2 8層9米LOFT創(chuàng)意塔/ T3 18層成長塔/ T4 22層商務(wù)塔+8棟商業(yè)獨(dú)棟+下沉廣場(chǎng)+2.4萬㎡中央綠軸）。土地為C8商辦綜合（可工商注冊(cè)，禁重型生產(chǎn)與涉重VOCs排廢），配VAV中央空調(diào)（工作日8:00—19:00，含37.8元物業(yè)費(fèi)語境，加時(shí)0.27元/㎡·h）。定位"3/4/10虹橋路站30米上蓋+徐家匯5分鐘+6.5元主流租+JLL 37.8元+猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿同園"，重點(diǎn)聚焦醫(yī)療大健康、在線教育、物流科技、金融設(shè)計(jì)，具備三軌30米/4.5—9元/㎡·天（主流6.5—8元）/150—3280㎡分割（T1整層1153—3280㎡/T2 1319—1401㎡/T3 814—2381㎡/T4 1020—1937㎡）/層高4.2—4.5米凈3.0（T2 9米）/得房70%—75%/37.8元JLL/1350車位/猿輔導(dǎo)+運(yùn)滿滿+國藥控股+川崎汽船同園的硬核特征，是凱旋路沿線極少兼具"2019三軌真上蓋+LEED金級(jí)+Aedas山景幕墻+4棟差異化塔樓+1350車位"的綜合體樣本。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)項(xiàng)目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)凱旋路1398號(hào)（近虹橋路）；3/4/10號(hào)線虹橋路站30—300米（1號(hào)口/2號(hào)口步行1—3分鐘真上蓋）；內(nèi)環(huán)高架吳中路/延安西路匝道2分鐘、延安高架1.5公里；車行15分鐘虹橋T2、5分鐘徐家匯、30分鐘陸家嘴。
  • 開發(fā)運(yùn)營：石榴集團(tuán)（統(tǒng)一自持非散售）開發(fā)；仲量聯(lián)行JLL直管（部分渠道記CBRE協(xié)同，主管為JLL）。
  • 建筑規(guī)模：總建面257,822㎡（辦公136,160㎡）；T1 28層（60,475㎡）/T2 8層（10,443㎡）/T3 18層（36,556㎡）/T4 22層（28,686㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層800—3,300㎡。
  • 空間配置：可租面積150—3,280平方米（150/180/245/296/320/422/536/610/716/1020/1153/1432/2027/2319/3280㎡；T1整層1153—3280㎡/ T2整層1319—1401㎡/ T3整層814—2381㎡/ T4整層1020—1937㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.2—4.5米，凈高3.0米（T2局部9米LOFT），150mm架空地板；VAV中央空調(diào)（8:00—19:00，PM2.5過濾，加時(shí)0.27元/㎡·h）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/萬兆光纖。
  • 硬件系統(tǒng)：T1客梯12+貨2（迅達(dá)PORT）、T2/T3/T4各6客+1貨；雙回路市電；車位1,350個(gè)（含232新能源樁，1,600元/月）。
  • 費(fèi)用參考：租金4.5—9元/㎡·天（51cbd 4.5—8元、chooffice 6.5—9元、soolou主流6.5—8元、T1高區(qū)精裝8—9元、T4低區(qū)150㎡6.5元、整層T1 1153㎡6.5—7.5元）；物業(yè)費(fèi)37.8元/㎡·月（JLL含公區(qū)/10米大堂/VAV能源費(fèi)語境，前三年9折即34元檔，加時(shí)另計(jì)）。2026年市場(chǎng)主流整層6.5—7.5元，為金虹橋（4—5元但38元/無三軌上蓋）、中山萬博（淮海西路666/6.5元/三軌85米但無2019新裝/無LEED）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/三軌600米但2011散售/無LEED）、東銀（紅寶石路500/6元/15號(hào)線100米但無三軌）的同圈內(nèi)環(huán)三軌上蓋標(biāo)桿，具"2019 Aedas+三軌30米+LEED金級(jí)+4棟差異化+1350車位"不可復(fù)制溢價(jià)。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)交通優(yōu)勢(shì)

  • 3/4/10號(hào)線虹橋路30米真上蓋+內(nèi)環(huán)2分鐘+徐家匯5分鐘的三角零接型：出閘1—3分鐘入大堂（3號(hào)線上海站/江灣鎮(zhèn)、4號(hào)線環(huán)線換靜安寺/陸家嘴、10號(hào)線虹橋T2/五角場(chǎng)/新天地），比金虹橋（婁山關(guān)路533/無三軌）、中山萬博（三軌85米但淮海西路無30米上蓋）、SOHO中山（三軌600米）、東銀（15號(hào)線100米但無3/4/10）多三線真上蓋30米+徐家匯5分鐘+內(nèi)環(huán)2分鐘+LEED金級(jí)新裝；屬"凱旋路三軌零接型"。
  • 高架路網(wǎng)：凱旋路0距離—內(nèi)環(huán)吳中路上匝2分鐘—延安高架1.5公里—北橫通道1公里；自駕15分鐘虹橋T2、5分鐘徐家匯、30分鐘陸家嘴；比閔行虹橋核心區(qū)多內(nèi)環(huán)主城向心效率。
  • 內(nèi)部配套：10米挑空雙大堂+2.4萬㎡中央綠軸+下沉商業(yè)廣場(chǎng)（盒馬FRESH/星巴克甄選/WAGAS/Tims/賽百味/茉莉奶白）+VIP健身會(huì)所+1350車位；緊鄰徐家匯ITC、新淮海坊、中山萬博、匯京國際，形成"3/4/10號(hào)線—?jiǎng)P旋路—徐家匯"商務(wù)閉環(huán)。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于長寧區(qū)新華路CAZ核心，處于凱旋路—虹橋路節(jié)點(diǎn)，東望徐家匯、南貼淮海路西延、西鄰虹橋開發(fā)區(qū)、北靠中山公園。與中山萬博國際中心（淮海西路666）、SOHO中山廣場(chǎng)（中山西路1055）、金虹橋（婁山關(guān)路533）、長房國際（天山路789）、東銀中心（紅寶石路500）構(gòu)成"長寧內(nèi)環(huán)—虹橋矩陣"，IM長寧國際是唯一2019三軌30米真上蓋+Aedas山景瀑布幕墻+LEED金級(jí)+4棟差異化塔樓（T2 9米LOFT）+猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿同園的綜合體樣本。
作為石榴集團(tuán)上海旗艦，周邊集聚猿輔導(dǎo)（在線教育）、運(yùn)滿滿（滿幫物流科技）、國藥控股/國潤醫(yī)療/潔諾醫(yī)療/同心醫(yī)療（大健康）、川崎汽船/羅賓升國際貨運(yùn)（物流）、信達(dá)期貨（金融）、LWK+PARTNERS（設(shè)計(jì)）、太平鳥/HAWORTH海沃氏（消費(fèi)/家具），形成"醫(yī)療—教育—物流—金融—設(shè)計(jì)"純C8生態(tài)；具備"凱旋路1398號(hào)+三軌30米+內(nèi)環(huán)CAZ"的不可替代地緣價(jià)值，是連接中山萬博（三軌85米老牌甲寫）、SOHO中山（三軌600米散售）的凱旋路1398號(hào)2019極點(diǎn)。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢(shì)

  • 石榴統(tǒng)一自持+2019 Aedas+LEED金級(jí)+三軌30米+10米大堂的綜信信用：非散售/非老牌，"瀑布幕墻+中央綠軸+4棟差異化（T1總部/T2 9米LOFT/T3成長/T4商務(wù)）+70%—75%得房+VAV帶PM2.5+1350車位"比金虹橋（38元/無三軌/無LEED）、中山萬博（2010/三軌85米但無2019新裝/無4棟差異）、SOHO中山（2011/三軌600米散售/無LEED）、東銀（2008/15號(hào)線但無三軌/無綜合體）多"2019三軌真上蓋30米+LEED金級(jí)+Aedas+JLL+猿輔導(dǎo)同園"敘事；對(duì)醫(yī)療/教育/物流科技具凱旋路唯一性。
  • 25.78萬㎡綜合體+150㎡起租+6.5元整層彈性的三軌洼地：150㎡（T4微單元88㎡可注）、296㎡（T4精裝）、610㎡、1153㎡（T1整層）、3280㎡（T1最高區(qū)整層）；整層T1 6.5—7.5元主流價(jià)（約為金虹橋140%—160%但多三軌30米+LEED+2019新裝+1350車位、中山萬博100%—110%但多2019新裝+4棟差異+JLL）；按T1整層1153㎡6.5元計(jì)月租約23萬（含37.8元物業(yè)約61.7萬）；對(duì)10—60人醫(yī)療/教育/物流具"三軌30米+6.5元檔+JLL托管"錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)。
  • VAV（8:00—19:00含37.8元）+1350車位+4.2—4.5米（T2 9米）+70%—75%得房+JLL的運(yùn)營柔性：VAV含37.8元能源費(fèi)（加時(shí)0.27元/㎡·h，比VRV自繳省心）；1350車位（1600元）內(nèi)環(huán)綜合體頂級(jí)；4.5米層高（T2 9米LOFT）放醫(yī)療樣品/教育直播間/物流數(shù)據(jù)屏無壓；75%得房為2019甲寫峰值；JLL做外資注冊(cè)代辦+企業(yè)行政服務(wù)包；是"純104園禁150㎡/禁三軌上蓋/禁醫(yī)療代表處"矛盾的解法。
  • 猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿/國藥/川崎同園的多元鄰里：猿輔導(dǎo)（教育總部）+運(yùn)滿滿（物流科技）+國藥控股/國潤/潔諾/同心（醫(yī)療鏈）+川崎汽船/羅賓升（國際貨運(yùn)）+信達(dá)期貨同園構(gòu)成"教—流—醫(yī)—金"鏈；JLL做工商代辦；比純甲寫多下沉廣場(chǎng)盒馬/WAGAS零距離+徐家匯5分鐘客戶接待，對(duì)醫(yī)療/教育/物流留存具背書。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以醫(yī)療大健康、在線教育、物流科技、金融設(shè)計(jì)為主，公開可查代表（魔都o(jì)ffice/soolou/51cbd 2026）：
  • 醫(yī)療大健康：國藥控股、國潤醫(yī)療供應(yīng)鏈、潔諾醫(yī)療管理集團(tuán)、同心醫(yī)療、樂心醫(yī)療科技、碩軟軟件。
  • 在線教育與互聯(lián)網(wǎng)：猿輔導(dǎo)在線教育（上海點(diǎn)）、信飛網(wǎng)絡(luò)科技、力醒科技、溪提科技、勤躍教育科技。
  • 物流與貿(mào)易：運(yùn)滿滿（滿幫集團(tuán)）、川崎汽船（中國）、羅賓升國際貨運(yùn)、KLINE航運(yùn)、BFG貿(mào)易。
  • 金融與設(shè)計(jì)：信達(dá)期貨、LWK+PARTNERS建筑設(shè)計(jì)、點(diǎn)正Protime咨詢、太平鳥服飾、HAWORTH海沃氏、清華經(jīng)管上海校友中心。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)+虹橋國際中央商務(wù)區(qū)（長寧片）及《長寧區(qū)加快打造國際一流營商環(huán)境行動(dòng)方案（2026）》、《"上海硅巷"科創(chuàng)街區(qū)2026行動(dòng)計(jì)劃》、第六屆"海聚英才"長寧選拔賽疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供醫(yī)療/教育/物流科技初創(chuàng)服務(wù)包、C8實(shí)地注冊(cè)綠色通道，依托長寧"一網(wǎng)通辦"專窗、JLL招商中心工商代辦及下沉廣場(chǎng)路演等軟性扶持；鼓勵(lì)"凱旋路三軌首站"一站式輔導(dǎo)，星級(jí)企業(yè)可對(duì)接長寧人才公寓與保租房房源名錄（新長寧集團(tuán)保租房資源）。
  • 科技政策：支持醫(yī)療科技、物流算法、教育SaaS、AI應(yīng)用企業(yè)，提供高企/專精特新陪跑、科技創(chuàng)新券（算力/云服務(wù)/儀器共享）、"上海硅巷"高質(zhì)量孵化器與中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學(xué)研對(duì)接、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)輔導(dǎo)（非直接資金掛鉤）。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧白玉蘭/東方英才推薦通道+第六屆海聚英才長寧選拔賽（獲獎(jiǎng)團(tuán)隊(duì)落戶/人才安居/低利率信用貸對(duì)接），提供外籍人才居留、留學(xué)生落戶、核心高管醫(yī)療教育綠色通道。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)、企業(yè)總部、醫(yī)療貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)給予虹橋國際開放樞紐"出海服務(wù)圈"要素對(duì)接（15分鐘出海服務(wù)圈、涉外法務(wù)區(qū)聯(lián)動(dòng)），長寧區(qū)"一企一增能"總部專班雙軌服務(wù)通道。

長寧區(qū)IM長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注可商/石榴自持/JLL 37.8元+25.78萬㎡（T1—T4 800—3280㎡/70%—75%得房/層高4.2—4.5凈3.0+T2 9米/ VAV 8:00—19:00+1350車位）+150㎡起租+4.5—9元主流租金+3/4/10虹橋路30米+徐家匯5分鐘+猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿/國藥同園+2019竣工+凱旋路1398號(hào)"的組合。
相比金虹橋（婁山關(guān)路533/4.5元/38元/無三軌）、中山萬博（淮海西路666/6.5元/2010/三軌85米但無2019新裝/無LEED/無4棟差異）、SOHO中山（中山西路1055/5.5元/2011散售/三軌600米）、東銀（紅寶石路500/6元/15號(hào)線100米/無三軌）、新象限·武夷（155號(hào)/6.6元/2023/AI定位/無三軌上蓋），其犧牲了VRV 24h自由與低租金（金虹橋4.5元），換取了不可復(fù)制的2019三軌30米真上蓋+LEED金級(jí)+Aedas山景+4棟差異化（T2 9米LOFT）+1350車位+JLL+猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿同園。根據(jù)2026年市場(chǎng)觀察（內(nèi)環(huán)凱旋路均價(jià)7.0元/天，本園整層6.5—7.5元具三軌上蓋溢價(jià)下的綜合體錨點(diǎn)），凱旋路1398號(hào)"6.5元級(jí)+T1整層1153㎡+三軌30米"載體出租率居內(nèi)環(huán)新華CAZ前三（150㎡6.5元引流、T4 1020㎡精裝即入），醫(yī)療/教育/物流穩(wěn)定。
需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級(jí)/涉重VOCs（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104一類或臨港）；VAV 8:00—19:00（加時(shí)0.27元/㎡·h，無VRV 24h自由）；2019竣工約7年新樓但物業(yè)費(fèi)37.8元偏高；1350車位內(nèi)環(huán)頂級(jí)但仍緊（1600元）；對(duì)純VRV 24h直播不如閔行長三角電商中心，對(duì)"醫(yī)療/教育/物流+三軌真上蓋+LEED新裝+JLL"具正解。

IM長寧國際廣場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：IM長寧國際是凱旋路1398還是長寧路1139？和長寧來福士區(qū)別？
A1：法定長寧區(qū)凱旋路1398號(hào)（淮海西路/虹橋路交匯），石榴集團(tuán)2019竣工，25.78萬㎡/T1—T4四棟/800—3280㎡/4.2—4.5米凈3.0（T2 9米）/70%—75%得房/VAV 8:00—19:00/37.8元JLL/三軌虹橋路30米。長寧來福士是長寧路1139號(hào)（凱德/仲量聯(lián)行/2-3-4中山公園站/2014/6.8—9.5元），非同一主體；IM在"2019三軌30米+Aedas+LEED金級(jí)+4棟差異+T2 9米LOFT"組合上具凱旋路1398號(hào)唯一性。
Q2：租金4.5—9元/㎡·天，JLL 37.8元（含VAV能源），在三軌30米什么水平？
A2：屬內(nèi)環(huán)三軌上蓋甲寫高位。2026金虹橋4—5元（38元/無三軌）、中山萬博6.5元（2010/三軌85米但無2019/無LEED）、SOHO中山5.5元（2011散售/三軌600米）、東銀6元（15號(hào)線100米但無三軌）、51cbd本園4.5—8元/chooffice 6.5—9元/T1整層1153㎡6.5—7.5元；本園150㎡6.5元引流、T1整層6.5元主流價(jià)約為金虹橋140%—160%但多三軌30米+LEED+2019+1350車位，對(duì)10—60人醫(yī)療/教育/物流成本可接受。
Q3：3/4/10虹橋路30米真上蓋+徐家匯5分鐘，三軌零接影響？
A3：屬三軌零接型（步行1—3分鐘）；3號(hào)線上海站、4號(hào)線環(huán)線換靜安寺/陸家嘴、10號(hào)線虹橋T2/五角場(chǎng)/新天地；純2號(hào)線正上蓋（長房）不適用，但換來的三線30米+徐家匯5分鐘+內(nèi)環(huán)2分鐘+LEED新裝對(duì)醫(yī)療/教育正向。
Q4：層高4.2—4.5米凈3.0（T2 9米）+70%—75%得房+VAV 8:00—19:00，對(duì)醫(yī)療/教育/物流價(jià)值？
A4：4.5米放醫(yī)療樣品/教育直播間/物流數(shù)據(jù)屏無壓；T2 9米LOFT做樣品雙層展示；75%得房為2019甲寫峰值；VAV含37.8元（加時(shí)0.27元/㎡·h）；C8可辦醫(yī)療代表處/教育分部/物流科技；是"純104園禁150㎡/禁三軌上蓋"矛盾的解法。
Q5：猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿/國藥/川崎同園給團(tuán)隊(duì)什么增益？
A5：猿輔導(dǎo)（教育）+運(yùn)滿滿（物流科技）+國藥/國潤/潔諾（醫(yī)療）+川崎汽船/羅賓升（貨運(yùn)）同園構(gòu)成"教—流—醫(yī)—運(yùn)"鏈；JLL做工商代辦；比純甲寫多下沉廣場(chǎng)盒馬/WAGAS零距離+徐家匯5分鐘接待，對(duì)醫(yī)療/教育/物流留存具背書。
Q6：長寧為醫(yī)療/教育/物流科技提供哪些非稅收類要素？
A6：主要包括海聚英才長寧選拔賽（落戶/人才安居/低利率貸對(duì)接）、上海硅巷孵化器與中科院雙所產(chǎn)學(xué)研、長寧2026科創(chuàng)券+張江專項(xiàng)申報(bào)輔導(dǎo)、JLL工商代辦等非資金掛鉤要素。
Q7：C8對(duì)GMP百級(jí)/涉重VOCs/重型量產(chǎn)適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級(jí)/涉重VOCs；純注冊(cè)/醫(yī)療代表處/教育分部/物流科技營銷可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104一類或臨港。
Q8：2019竣工約7年、石榴自持+三軌30米+6.5元整層，還值不值？
A8：25.78萬㎡+10米大堂+LEED金級(jí)+1350車位+JLL仍具內(nèi)環(huán)頂端；37.8元含VAV/大堂/綠軸維保比純民營省心；新樓無折舊，對(duì)需三軌真上蓋（徐家匯5分鐘）的醫(yī)療/教育是正解，且150㎡+6.5元替代也難批。
Q9：T1（1153—3280㎡）/T2（9米LOFT）/T3/T4（1020—1937㎡）怎么選？
A9：T4小割（88—296㎡/4.2米/70%得房）適合3—8人醫(yī)療點(diǎn)/教育分部；T1整層1153—3280㎡（28層總部塔/雙電梯廳/360°徐家匯視野）適合醫(yī)療/物流區(qū)域總部（國藥同款）；T2 9米LOFT適合品牌展示/設(shè)計(jì)工作室；選T4低區(qū)近商業(yè)，選T1高區(qū)做冠名，是IM核心分工。
Q10：VAV 8:00—19:00加時(shí)0.27元/㎡·h，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)成本如何？
A10：VAV含37.8元物業(yè)費(fèi)語境（加時(shí)0.27元/㎡·h，比VRV 24h自繳少彈性但省心）；合同須寫明加時(shí)計(jì)費(fèi)戶號(hào)，避免公攤糾紛，這是2019甲寫與電商VRV園的客觀取舍。
Q11：2019 Aedas山景+LEED金級(jí)+三軌30米對(duì)ESG有增益嗎？
A11：有。瀑布幕墻+中央綠軸2.4萬㎡+LEED金級(jí)+三軌30米+1350車位（232新能源），對(duì)醫(yī)療/教育/物流ESG盡調(diào)與員工留存具硬指標(biāo)加分，是金虹橋（無三軌/無LEED）、中山萬博（無2019/無LEED）、SOHO（無LEED/散售）均無的"2019 IM Shanghai+凱旋路1398+三軌零接+LEED金級(jí)"不可復(fù)制資產(chǎn)。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：長寧區(qū)IM Shanghai長寧國際發(fā)展廣場(chǎng)是內(nèi)環(huán)新華CAZ核心稀缺的具備"石榴自持/JLL 37.8元、25.78萬㎡（T1—T4 800—3280㎡）、C8商辦、4.5元起租金、150㎡起租、VAV 8:00—19:00、3/4/10虹橋路30米、1350車位、猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿/國藥/川崎同園、2019竣工、凱旋路1398號(hào)"的2019三軌上蓋LEED金級(jí)甲寫綜合體，其資產(chǎn)價(jià)值長期綁定3/4/10號(hào)線—徐家匯—虹橋樞紐與"上海硅巷2026+海聚英才長寧賽+虹橋出海服務(wù)圈"三核。
短期看，企業(yè)可借助6.5元/㎡·天T1整層1153㎡價(jià)、三軌30米真上蓋與猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿同樓，將醫(yī)療/教育固定成本壓至金虹橋140%但換得LEED金級(jí)+2019新裝+1350車位+JLL托管；中長期看，隨著新華路CAZ與徐家匯西擴(kuò)，項(xiàng)目作為"2019 IM錨點(diǎn)"與"中山萬博/SOHO外溢對(duì)標(biāo)"的上蓋效應(yīng)將持續(xù)放大（三軌30米+LEED+4棟差異+T2 9米LOFT反成醫(yī)療/教育/物流留存優(yōu)勢(shì)）。
建議醫(yī)療大健康與醫(yī)療器械、在線教育與互聯(lián)網(wǎng)科技、物流科技與貿(mào)易供應(yīng)鏈、金融期貨與專業(yè)設(shè)計(jì)及需150㎡工位到3280㎡整層的10—60人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對(duì)需104中試/百級(jí)潔凈/VRV 24h直播企業(yè)，需評(píng)估C8與VAV局限，轉(zhuǎn)看閔行長三角電商中心或莘莊工西104?？傮w研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對(duì)重視6.5元?jiǎng)P旋路三軌30米整層價(jià)、2019 Aedas LEED新裝、JLL托管、猿輔導(dǎo)/運(yùn)滿滿同園的務(wù)實(shí)型醫(yī)療/教育/物流團(tuán)隊(duì)具備極強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開信息、市場(chǎng)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)獨(dú)立整理分析，僅供企業(yè)選址研究與決策參考。報(bào)告中涉及的租金、參數(shù)、政策等為截至2026年8月的公開或調(diào)研數(shù)據(jù)，可能隨市場(chǎng)與政策調(diào)整而變化，本專家組不保證其絕對(duì)完整與實(shí)時(shí)精確，亦不構(gòu)成任何租賃、投資或法律上的要約與承諾。企業(yè)在具體決策前應(yīng)自行核實(shí)最新產(chǎn)證狀態(tài)并咨詢專業(yè)顧問。


上海長寧區(qū)IM長寧國際廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555






評(píng)論

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