上海長寧區(qū)金地·新華道招商中心招商租賃綜合評估報告

上海長寧區(qū)金地·新華道招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

長寧區(qū)金地·新華道項目介紹

長寧區(qū)金地·新華道項目參數(shù)

• 地理位置：長寧區(qū)番禺路222弄55號；10/11號線交通大學(xué)站約800米（步行10分鐘），3/4號線延安西路站900米—1.1公里；71路中運量番禺路站步行3分鐘；延安高架0.8公里、內(nèi)環(huán)1.3公里；車行7公里虹橋T2、15公里人民廣場。
• 開發(fā)運營：金地商置（金地集團成員）開發(fā)；金地物業(yè)管理直管。
• 建筑規(guī)模：總建面22,376㎡（辦公8,374㎡）；A/B/C三棟3—5層（無地下辦公層）；標(biāo)準(zhǔn)層1,100—1,605㎡（A棟3F 1605/4F 1366/5F 1100；B/C棟同梯度）；得房率70%—75%。
• 空間配置：可租面積448—1,605平方米（448/700/1100/1366/1605㎡分割，整層1100—1605㎡，C棟獨棟最后一席）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米，凈高3.0米，120mm架空；VRV獨立計費空調(diào)（租戶24h自控，部分渠道記8:00—18:00+周六半天，實際可加裝24h模塊）；電信/聯(lián)通/移動/千兆。
• 硬件系統(tǒng)：客梯6+貨2（通力）；雙回路市電；車位124個（1200—3000元/月含新能源）。
• 費用參考：租金5.0—8.5元/㎡·天（51cbd記5.4元、soolou 5—8元、365淘樓5—8元、精裝小割7—8.5元、整層1100—1605㎡5.0—6.5元主流）；物業(yè)費30元/㎡·月（金地含公區(qū)/商業(yè)連通維保，VRV電自繳）。2026年soolou掛牌448—1605㎡5—8.5元、焦點網(wǎng)記5.26元、51cbd整層5.4元，為上生·新所（6.0元起/1924 IP但無2022新樓標(biāo)識）、WYSH翡悅里（5.4元/2023/飛樂IP）、長寧德必易園（4.0元/2009/無NBBJ/無上生零距離）、金虹橋（4—5元/38元/集中空調(diào)）的同圈新華路疊層標(biāo)桿，具"2022 NBBJ+上生·新所旁+VRV 24h+5.0元起租"不可復(fù)制溢價。

長寧區(qū)金地·新華道交通優(yōu)勢

• 10/11交大800米+3/4延安西路900米—1.1公里+71路番禺路3分鐘的三軌近接型：步行10分鐘入10/11交大（10號線連虹橋T2/五角場，11號線換徐家匯/迪士尼），步行12分鐘入3/4延安西路（環(huán)線換靜安寺/上海站）；比金虹橋（婁山關(guān)路533/無10/11）、長房（2號線正上蓋但無10/11/無風(fēng)貌）、德必（三軌500米但無2022新樓/無上生零距離）、WYSH（三軌800米/2023但無上生·新所交接）多上生·新所物理貫通+新華路風(fēng)貌+NBBJ橋梁美學(xué)；屬"新華路三軌近接型"。
• 高架路網(wǎng)：番禺路0距離—延安高架0.8公里—內(nèi)環(huán)1.3公里；自駕7公里虹橋T2、15分鐘徐家匯、20分鐘陸家嘴；比閔行虹橋核心區(qū)少空鐵接駁耗時，多主城向心與風(fēng)貌區(qū)配套。
• 內(nèi)部配套：B1—2層商業(yè)（星巴克/意式餐廳首店/生活市集/運動體驗）+露臺臺階+創(chuàng)意市集+124車位；與上生·新所空間貫通（海軍俱樂部/蔦屋/孫科別墅步行2分鐘），形成"10/11號線—番禺路—上生·新所"文創(chuàng)閉環(huán)。

長寧區(qū)金地·新華道區(qū)位介紹

長寧區(qū)金地·新華道項目競爭核心優(yōu)勢

• 金地自持+2022 NBBJ橋梁型+上生·新所物理交接+3—5層疊層+VRV 24h的新載信用：非老牌甲寫，"極簡石材+橋梁造型+下店上辦+B1—2層市集+70%—75%得房+4.5米層高+VRV 24h"比金虹橋（38元/集中空調(diào)/無風(fēng)貌）、遠(yuǎn)東國際（1999/集中空調(diào)）、德必（2009/無NBBJ/無上生零距離）、WYSH（2023/飛樂IP但無上生物理貫通）、上生·新所（1924 IP但無2022新樓標(biāo)識/無金地自持）多"2022新竣工+NBBJ+上生·新所貫通+金地商置總部同樓"敘事；對文創(chuàng)科技/汽車研發(fā)具新華路唯一性。
• 2.2376萬㎡疊層+448㎡起租+5.4元整層彈性的風(fēng)貌洼地：448㎡（設(shè)計工作室）、700㎡、1100㎡5.4元、1366㎡、1605㎡整層5.0—6.5元主流價（約為金虹橋110%—130%但多VRV 24h+上生流量+2022新裝、上生·新所90%—110%但多1924 IP少2022標(biāo)識）；按1605㎡整層5.4元計月租約26.2萬（含30元物業(yè)約48.3萬）；對5—30人文創(chuàng)具"番禺路222弄55+5.4元檔+VRV 24h+上生旁"錯位優(yōu)勢。
• VRV 24h獨立+124車位+4.5米層高+70%—75%得房+30元金地的運營柔性：VRV電自繳無加時工單（優(yōu)于集中空調(diào)8:00—18:00）；124車位（1200—3000元）疊層園比超甲寬松；4.5米層高放樣衣/拍攝/汽車模型無壓；75%得房為3—5層峰值；金地做工商代辦+商業(yè)市集活動排期；是"純104園禁448㎡/禁疊層院落/禁VRV 24h/禁上生同圈"矛盾的解法。
• 金地商置華東總部/汽車研發(fā)中心同園的實業(yè)鄰里：金地商置華東總部（自駐A棟）+某汽車研發(fā)中心（進(jìn)入中國十年）+上生側(cè)愛奇藝/IDEO同圈構(gòu)成"地產(chǎn)—汽車—數(shù)字"鏈；金地運營排期市集/露臺活動；比純甲寫多B1—2層星巴克/意餐首店零距離接待+上生·新所泳池秀場步行2分鐘，對汽車研發(fā)/文創(chuàng)科技留存具背書。

長寧區(qū)金地·新華道入駐代表企業(yè)

• 地產(chǎn)與研發(fā)：金地商置華東區(qū)域總部（自駐A棟，覆蓋滬浙）、某知名汽車研發(fā)中心（租賃意向落地，在華十年）。
• 商業(yè)與餐飲（B1—2層）：星巴克、金屬風(fēng)意式餐廳首店、精品生活市集（C棟B1）、運動體驗店。
• 辦公租戶：文化傳媒/廣告設(shè)計/時尚創(chuàng)意類企業(yè)招商推進(jìn)中（C棟最后一席獨棟定向引文創(chuàng)）。
• 配套運營：金地商置（開發(fā)自持）+金地物業(yè)（直管）+上生·新所空間貫通。

長寧區(qū)金地·新華道區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

• 創(chuàng)業(yè)政策：提供文創(chuàng)/數(shù)字初創(chuàng)服務(wù)包、C8實地注冊綠色通道，依托長寧"一網(wǎng)通辦"專窗、金地招商中心工商代辦及B1市集路演等軟性扶持；鼓勵"新華路疊層首站"一站式輔導(dǎo)，星級企業(yè)可對接長寧人才公寓與保租房房源名錄（新長寧集團保租房資源）。
• 科技政策：支持?jǐn)?shù)字內(nèi)容、AI應(yīng)用、汽車智能企業(yè)，提供高企/專精特新陪跑、科技創(chuàng)新券（算力/云服務(wù)/數(shù)據(jù)跨境）、"上海硅巷"高質(zhì)量孵化器與東華大學(xué)/中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學(xué)研對接、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)專項發(fā)展資金申報輔導(dǎo)（非直接資金掛鉤）。
• 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧白玉蘭/東方英才推薦通道+第六屆海聚英才長寧選拔賽（獲獎團隊落戶/人才安居/低利率信用貸對接），提供外籍人才居留、留學(xué)生落戶、核心高管醫(yī)療教育綠色通道。
• 產(chǎn)業(yè)政策：對文化創(chuàng)意、時尚設(shè)計、汽車研發(fā)、現(xiàn)代商貿(mào)給予"上海硅巷"文創(chuàng)專項財稅補貼及人才引進(jìn)禮包、虹橋國際開放樞紐"出海服務(wù)圈"要素對接（涉外法務(wù)區(qū)聯(lián)動），長寧區(qū)"一企一增能"總部專班雙軌服務(wù)通道。

長寧區(qū)金地·新華道優(yōu)勢分析

金地·新華道結(jié)構(gòu)性問答庫

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

免責(zé)聲明

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