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上海徐匯區(qū)合諾實業(yè)大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)合諾實業(yè)大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、合諾實業(yè)大廈｜項目介紹

二、合諾實業(yè)大廈｜項目核心參數(shù)

• 地理位置： 上海市徐匯區(qū)天鑰橋路1178號（近龍華西路/中山南二路口，徐匯龍華街道），郵編200232
• 竣工時間： 2000年竣工，近年完成外立面玻璃幕墻更新及公區(qū)局部修繕
• 開發(fā)商/運營： 合諾集團持有；物業(yè)管理為上海環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司或合諾指定團隊
• 建筑形態(tài)： 獨棟寫字樓，地上6層（部分記載含地下1層共7層），無裙房，獨立大堂出入
• 總建筑面積： 約3,180～3,500㎡；辦公面積約2,800～3,000㎡
• 標準層面積： 約1,100㎡/層
• 可租面積： 最小約55～100㎡起（精裝分割單元），主力100～500㎡，整層約1,100㎡；支持跨層組合，可分割洽談
• 層高/凈高： 標準層高約3.2m（原建），吊頂后凈高約2.8～2.95m
• 得房率： 約70%（獨棟優(yōu)于高層超甲之60%～65%）
• 交付標準： 毛坯（白墻、地磚/水泥地、煙感噴淋）或精裝/遺留裝修（部分帶隔斷/地毯/礦棉板吊頂，個別單元含遺留辦公家具）——具體視當期放盤
• 空調(diào)系統(tǒng)： 日本大金中央獨立空調(diào)，24小時租戶分戶啟?？刂?，按獨立電表計量電費（無VAV中央空調(diào)時段限制及延時公攤費）
• 電梯配置： 三菱客梯1部（部分記載輔以貨梯/消防梯共用），獨棟低層客流壓力小
• 停車配套： 地面及地下車位約100～150個，部分招商條件按每租用150㎡配1個固定車位（月租金約500～800元/位·月視當期政策），臨停約5～6元/時
• 物業(yè)費： 約28元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、綠化及基礎(chǔ)能耗，空調(diào)電費另按電表計）
• 網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動三線接入
• 特殊說明： 可工商注冊及遷移；獨立大堂可企業(yè)冠名牌（需物業(yè)審批）；非5A智能化超甲新建樓宇，無LEED認證，適合注重性價比、獨棟感及24h空調(diào)自由的成長型企業(yè)

三、合諾實業(yè)大廈｜交通優(yōu)勢

• 軌道交通： 距地鐵11號線/12號線龍華站步行約600～700m（約8分鐘），距地鐵3號線/12號線龍漕路站車行/騎行約1.2km（公交或共享單車5～6分鐘），距地鐵1號線/4號線上海體育館站/上海游泳館站車行約1.8km；龍華站2站達徐家匯、3站達前灘（11號線換乘），12號線直達南京西路/提籃橋及浦東段。
• 自駕/城市快速路： 緊鄰中山南二路內(nèi)環(huán)高架龍華/天鑰橋路匝道（約300～400m），車行8～10分鐘達徐匯濱江西岸數(shù)智谷/西岸傳媒港，10分鐘達徐家匯商圈，約25分鐘達虹橋樞紐，約35分鐘達浦東機場（視早高峰）；經(jīng)龍耀路隧道或打浦路隧道過江至浦東前灘/世博約12～15分鐘。
• 公交配套： 天鑰橋路龍華西路站（56、104、166、167、809、864、932、933路等）步行約2分鐘，龍華站（41、44、87、111、120、178、714、733、770、956、957路等）步行約6～8分鐘，密集覆蓋徐家匯/打浦橋/上海南站/漕河涇方向。

四、合諾實業(yè)大廈｜區(qū)位介紹

五、合諾實業(yè)大廈｜項目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

1. 24小時大金獨立空調(diào)分戶控制＋無延時費： 配置日本大金中央獨立空調(diào)系統(tǒng)，租戶可任意時段自行啟停并按戶獨立電表計量，徹底規(guī)避VAV限時段超甲的延時申請流程及公共公攤延時費——對設(shè)計、創(chuàng)意、軟件開發(fā)及常有夜間加班的團隊極具實用價值。
2. 獨棟精品＋約70%得房率＋獨立大堂： 6層獨棟無高層公攤，得房率約70%（高于超甲60%～65%），獨立大堂可體現(xiàn)企業(yè)門面且訪客辨識度高；整層約1,100㎡可滿足20～40人團隊獨享整層、自定義平面布局的需求。
3. 每150㎡配一個固定車位（部分招商批次）： 徐匯核心區(qū)甲級寫字樓車位月租通常800～1,200元且不承諾配比，合諾部分招租條件按每150㎡配一個固定車位（月租約500～800元），顯著降低企業(yè)固定用車成本，在板塊內(nèi)較罕見。
4. 徐匯龍華板塊性價比突出： 2026年市場報價精裝/遺留裝修約3.0～3.8元/㎡·天（毛坯略低），加28元/㎡·月物業(yè)費，綜合成本約為徐匯濱江超甲級（5.5～7.5元/㎡·天＋38～42元/㎡·月）的50%～60%，適合預(yù)算敏感但有形象要求的成長型企業(yè)。
5. 精裝/遺留裝修可談＋55㎡起小面積分割： 部分樓層可提供精裝帶隔斷或遺留裝修交付，最小約55～100㎡起可租，兼顧小微團隊快速落位與中型企業(yè)整層定制，靈活性優(yōu)于大體量超甲（通常最小分割300～500㎡起）。

• 建成年代較早（2000年）： 雖經(jīng)外立面幕墻更新及公區(qū)局部修繕，但非2020年后新建超甲，電梯僅1部客梯（低層獨棟客流壓力可接受）、無雙層呼吸式幕墻、無WELL/LEED認證、大堂尺度緊湊——不適合需最新超甲地標門牌接待跨國總部級重要客戶（此類建議看西岸壹號/星揚西岸/源點大廈）。
• 體量小（總建面約3,180㎡）、無行業(yè)集聚生態(tài)： 不同于西岸數(shù)智谷形成AI頭部企業(yè)集聚，本項目為獨立獨棟混合租戶，無園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈上下游強制集聚效應(yīng)；適合已成熟運作、僅需性價比+便利交通+24h空調(diào)的企業(yè)。
• 距地鐵約600～700m（非直通或300m內(nèi)）： 步行8分鐘左右，雨天略有影響；比源點大廈（B1直通11號線云錦路站）、西岸壹號（距云錦路站400m）通勤最后一公里略長，建議評估員工通勤分布。
• 空調(diào)為中央獨立空調(diào)而非VRV分體壁掛： 效果等同24h可控，但主管道如有維保需配合物業(yè)安排，極端老舊管路偶有檢修可能（近年更新后已改善，簽約時可問詢最近一次主機更換記錄）。
• 精裝小面積放盤批次性： 受在租企業(yè)續(xù)約影響，特定面積段可能出現(xiàn)空置間歇，建議提前1～2周登記意向。

六、合諾實業(yè)大廈｜入駐代表企業(yè)（參考）

• 持有/自用： 合諾集團（總部職能）
• 租賃代表（參考類型）： 建筑設(shè)計/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所、廣告?zhèn)髅脚c品牌策劃公司、進出口貿(mào)易與科技服務(wù)企業(yè)、工程咨詢與管理咨詢分支機構(gòu)、小型信息技術(shù)服務(wù)公司
• 周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)（構(gòu)成選址吸引力）： 龍華周邊分布各類設(shè)計院所、工程咨詢公司；南向2km可達徐匯濱江騰訊/阿里/商湯生態(tài)圈，便于業(yè)務(wù)對接西岸AI及數(shù)字內(nèi)容客戶

七、合諾實業(yè)大廈｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

• 科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型中小企業(yè)申報高新技術(shù)企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價入庫、技術(shù)合同認定登記；輔導(dǎo)申報市級及徐匯區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目及研發(fā)費用加計扣除政策解讀；介紹徐匯區(qū)人工智能及數(shù)字經(jīng)濟專項申報信息（按年度指南）及西岸數(shù)智谷/模速空間生態(tài)活動參與機會。
• 文創(chuàng)與設(shè)計產(chǎn)業(yè)服務(wù)： 對接徐匯區(qū)數(shù)字內(nèi)容、文化創(chuàng)意及設(shè)計產(chǎn)業(yè)專項申報信息推送（以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準）；協(xié)助企業(yè)參與西岸藝術(shù)季、上海國際廣告節(jié)相關(guān)論壇及展示活動。
• 人才發(fā)展服務(wù)： 對接徐匯區(qū)人才分類評價申報輔導(dǎo)（含重點機構(gòu)人才引進落戶及留學回國人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含龍華/西岸人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)/文創(chuàng)人才租房補貼申請渠道（以人社部門當年度公布為準）。
• 企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)： 工商注冊變更引導(dǎo)（可于本樓地址新設(shè)或遷入）、二次裝修備案指引、政策宣講信息推送等。

八、合諾實業(yè)大廈｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

• 推薦入駐： 建筑設(shè)計/室內(nèi)設(shè)計事務(wù)所、廣告?zhèn)髅?品牌策劃公司、進出口貿(mào)易與中小型科技服務(wù)企業(yè)、工程咨詢分支機構(gòu)、需24h空調(diào)+徐匯核心區(qū)獨棟感但嚴控成本的15～40人成長型企業(yè)——可最大化"24h獨立空調(diào)無延時費＋獨棟70%得房率＋每150㎡配固定車位＋徐匯龍華距西岸/徐家匯均近＋較超甲省約40%～50%綜合成本"價值。
• 可評估： 會計師事務(wù)所上海辦事處、律所分所、需靠近西岸客戶但預(yù)算有限的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
• 建議謹慎評估： 需超新超甲地標門牌及高規(guī)格跨國客戶接待大堂（建議西岸壹號/星揚西岸/源點大廈）；需首層高荷載/排風/生化廢水處理研辦一體（應(yīng)看張江/紫竹研辦或西岸智塔高配層需預(yù)審）；超百人大規(guī)模集中坐席中心（總建面僅約3,500㎡，整層1,100㎡）；對地鐵站300m內(nèi)零步行有剛性要求的大團隊（最近站龍華站約600～700m）。

九、合諾實業(yè)大廈｜結(jié)構(gòu)化問答庫

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