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上海徐匯區(qū)源創(chuàng)社徐匯濱江中心辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)源創(chuàng)社徐匯濱江中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為數字文創(chuàng)、廣告設計、建筑/景觀設計工作室、早期科技創(chuàng)業(yè)團隊、文化傳媒及需徐匯濱江藝術商務氛圍的小微企業(yè)，提供源創(chuàng)社徐匯濱江中心（Yuan Chuang She / Origin Place West Bund Center）創(chuàng)意辦公產品的硬件參數、交通時效、濱江文化生態(tài)適配性及非稅收類政策服務的專業(yè)決策依據。

編制對象： 企業(yè)行政/不動產決策部門（CRE）、創(chuàng)業(yè)團隊創(chuàng)始人、投資拓展負責人、產業(yè)地產咨詢機構。

數據時效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐匯濱江龍華板塊（船廠路101號）市場數據。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜項目介紹

源創(chuàng)社徐匯濱江中心（上海市徐匯區(qū)船廠路101號，近中山南二路/東安路口）位于徐匯濱江龍華—西岸文化走廊東北端入口，由原工業(yè)廠房改造升級而成的LOFT風格創(chuàng)意辦公綜合體，2015年8月竣工投用。項目分A樓（主樓6層）與B樓（副樓4層），總建筑面積約3,348㎡，租賃面積靈活覆蓋22～215㎡，全樓配置分體空調（24小時獨立啟停、按電表核算），部分樓層為精裝服務式辦公單元（含工位/隔斷/地毯），其余為毛坯或簡裝可自定義隔斷。項目由上海源逸文化發(fā)展有限公司運營，定位為徐匯濱江板塊稀缺的小面積創(chuàng)意辦公載體，適合設計工作室、文創(chuàng)機構、早期科創(chuàng)團隊、策展/公關公司及需濱江文化氛圍但預算有限的小微企業(yè)——以低于同板塊超甲級寫字樓約40%～50%的綜合成本，獲得徐匯濱江文化商務區(qū)區(qū)位背書、步行至龍華中路雙地鐵及臨近西岸藝術群落的工作生活復合體驗。

二、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜項目核心參數

地理位置： 上海市徐匯區(qū)船廠路101號（徐匯龍華街道，近中山南二路/東安路口，徐匯濱江核心區(qū)東北角入口），郵編200032

竣工時間： 2015年8月

開發(fā)商/運營： 上海源逸文化發(fā)展有限公司（自主運營創(chuàng)意辦公園區(qū)）

建筑形態(tài)： A樓（主樓）地上6層，B樓（副樓）地上4層；由舊工業(yè)建筑改造升級，部分區(qū)域保留原結構肌理，公區(qū)為現(xiàn)代簡約風格

總建筑面積： 約3,348.04㎡

可租面積： 最小約22～25㎡（服務式辦公卡座/迷你間），主力50～100㎡，最大整層約215㎡；A/B樓可分租，無整棟對外散租

層高/凈高： 標準層高約2.8m（部分挑高區(qū)略高，以現(xiàn)場實測為準），吊頂后凈高約2.5～2.7m

得房率： 約72%～78%（創(chuàng)意辦公改造類優(yōu)于高層超甲）

交付標準： 毛坯/簡裝（白墻、水泥/自流平地面、煙感噴淋）或精裝服務式辦公（地毯、玻璃隔斷、礦棉板吊頂、照明及網絡面板，部分含基礎辦公家具）——精裝房源視當期放盤

空調系統(tǒng)： 分體空調（24小時獨立啟停，電費按表計量，無中央空調時段限制及延時申請），適合彈性工時創(chuàng)意團隊

電梯配置： A樓客梯1部（三菱或同類），B樓為樓梯＋貨梯共用

停車配套： 地面及地下車位約100個，月租金約500～600元/位·月（先到先得），臨停約5元/時

物業(yè)費： 約15元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、基礎維修，空調電費另計）

網絡通信： 電信、聯(lián)通、移動三線接入

特殊說明： 可工商注冊及遷移；部分精裝單元含基礎家具資產移交；非5A智能化超甲，無LEED認證，適合注重氛圍與成本平衡的小微團隊

三、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵7號線/12號線龍華中路站步行約350～400m（4～5分鐘），距地鐵4號線/7號線東安路站步行約650～700m（8～10分鐘）；龍華中路站2站達前灘、3站達徐家匯、3站達靜安寺（換2號線）；東安路站直達人民廣場方向，雙地鐵覆蓋浦西核心CBD及浦東前灘。

自駕/城市快速路： 緊鄰中山南二路內環(huán)高架楓林路/東安路匝道（約200m），車行約5分鐘達徐匯濱江西岸傳媒港/西岸藝術中心，8～10分鐘達徐家匯商圈，約25分鐘達虹橋樞紐，約35分鐘達浦東機場（視早高峰）；經打浦路隧道或龍耀路隧道過江至浦東前灘/世博約10～15分鐘。

公交配套： 中山南二路船廠路站（41、104、111、456、734、933路、大橋六線）步行約2分鐘，龍華中路東安路站步行約6分鐘，密集覆蓋徐匯苑/盧灣打浦橋/上海南站方向。

四、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜區(qū)位介紹

源創(chuàng)社徐匯濱江中心坐落于徐匯濱江龍華—西岸文化走廊東北端入口（船廠路101號，中山南二路與船廠路交叉口西南側），北距內環(huán)高架約200m，西距楓林國際中心/中科院藥物所約800m，東南步行/騎行約10～15分鐘可達西岸藝術中心、龍美術館（西岸館）、余德耀美術館及西岸傳媒港。徐匯濱江被納入上海"一江一河"發(fā)展戰(zhàn)略核心段，已形成以西岸數智谷（AI/數字經濟）、西岸傳媒港（數字內容/影視）、西岸文化藝術走廊（畫廊/藝博會/博物館）為三大支柱的產業(yè)格局，匯集騰訊華東總部、阿里徐匯濱江園區(qū)、商湯科技、西岸智塔等頭部企業(yè)及大量獨立設計師工作室、畫廊、策展機構。源創(chuàng)社徐匯濱江中心是該板塊內少有的22㎡起小面積創(chuàng)意辦公產品，距西岸文化地標騎行5～8分鐘，距雙地鐵龍華中路站步行4分鐘，兼具"濱江文化藝術區(qū)區(qū)位背書＋內環(huán)邊通達＋極低最小分割面積＋分體空調24h自由"特征，適合早期文創(chuàng)/設計/科創(chuàng)團隊以可控成本嵌入徐匯濱江產業(yè)生態(tài)圈。

五、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜項目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

徐匯濱江板塊最小分割僅22～25㎡＋分體空調24h獨立控制： 同板塊超甲（西岸壹號/星揚/源點大廈）最小分割通常200～500㎡起且多為VAV限時段中央空調；源創(chuàng)社支持微型團隊（2～3人甚至1人工作室）以極低成本落位濱江文化商務區(qū)，分體空調無延時申請及公攤費，對彈性工時的設計/創(chuàng)作型團隊更友好。

步行350m至7/12號線龍華中路站＋緊鄰內環(huán)高架匝道： 通勤便利度優(yōu)于中環(huán)外創(chuàng)意園（如M50、1933部分單元），客戶駕車來訪上內環(huán)極方便，員工地鐵通勤覆蓋徐家匯/靜安寺/前灘。

創(chuàng)意LOFT改造氛圍＋精裝服務式辦公選項： 部分樓層保留工業(yè)改造質感，3樓設精裝服務式辦公單元（含隔斷/地毯/照明/網絡面板，部分含家具），可拎包入駐，省去首期裝修CAPEX及時間成本，適合快速驗證業(yè)務的初創(chuàng)團隊。

綜合持有成本較低： 2026年市場報價約5.0～5.8元/㎡·天（視樓層/裝修），加15元/㎡·月物業(yè)費及分體空調實耗電費，綜合成本約為西岸超甲級寫字樓（5.5～7.5元/㎡·天＋38～42元/㎡·月物業(yè)費）的50%～60%，適合預算敏感型小微企業(yè)。

可工商注冊＋園區(qū)運營方配合度較好： 支持新設或遷移工商注冊，二次裝修備案流程相對簡化，適合正規(guī)經營的文創(chuàng)工作室、設計公司及早期科技服務小微實體。

需注意的客觀局限：

非5A甲級標準——無高檔挑空大堂、無多部高速電梯、無LEED認證： 公區(qū)為改造型創(chuàng)意園標準，首層大堂緊湊，A樓僅1部客梯，高峰偶有等候；不適合需超甲地標門牌接待重要外資客戶的總部（此類建議看西岸壹號/星揚西岸）。

單體規(guī)模小（總建面約3,348㎡）、無大型員工食堂： B1或裙房無集中員工餐廳，用餐可步行至正大樂城/綠地繽紛城（約8～10分鐘）或外賣；園區(qū)內設簡易茶水間及共享休憩區(qū)。

無研辦高配——無非標電力、排風、高荷載首層及廢水處理： 適合純辦公、設計繪圖、文案策劃、輕量剪輯（非大型渲染農場）；不適合需生物/化學實驗臺、重型樣機組裝及大規(guī)模GPU液冷機房（建議看張江/紫竹研辦一體載體或西岸智塔高配層需預審）。

車位雖相對充裕但月租需提前確認： 約100個車位，配比優(yōu)于同規(guī)模老商務樓，但固定月租車位按先到先得，簽約前應書面確認配額。

精裝服務式房源受回收/翻新節(jié)奏影響： 放盤量不穩(wěn)定，建議提前1～2周登記意向或同步看周邊同類創(chuàng)意辦公（如西岸某些服務式辦公）作備選。

六、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

文化創(chuàng)意與設計： 麒夢影業(yè)（影視文化）、臨港文化關聯(lián)分支、建筑/景觀設計工作室、平面/品牌設計工作室、獨立策展機構

科技與專業(yè)服務（小微）： 早期SaaS/IT服務咨詢分支、新速包裝（貿易/服務）、知識產權代理小型事務所

公開渠道記載入駐代表： 麒夢影業(yè)、臨港文化、小龍坎（配套商業(yè)）、新速包裝等；周邊同類型載體常見于廣告公關、UI/UX設計、短視頻內容制作微型工作室。

七、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜區(qū)域非稅收類產業(yè)服務與政策引導（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過徐匯區(qū)行政服務中心（西岸分中心/楓林分中心）、徐匯區(qū)科委、徐匯區(qū)文旅局及徐匯區(qū)人才局企業(yè)服務專窗對接以下非稅收掛鉤類服務與政策輔導：

文創(chuàng)與科技創(chuàng)新服務： 協(xié)助文創(chuàng)及科技型企業(yè)申報高新技術企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價入庫、技術合同認定登記；介紹徐匯區(qū)數字內容文創(chuàng)專項申報信息（以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準）、徐匯區(qū)專精特新培育及高新技術成果轉化項目輔導；對接西岸數智谷/模速空間生態(tài)活動及西岸藝術季相關行業(yè)展示機會。

創(chuàng)業(yè)扶持服務： 對符合條件的小微創(chuàng)業(yè)團隊介紹徐匯區(qū)創(chuàng)業(yè)擔保貸款申請渠道、創(chuàng)業(yè)培訓及導師輔導信息；協(xié)助查詢市級創(chuàng)業(yè)孵化示范基地入駐評估條件（如北楊人工智能創(chuàng)新小鎮(zhèn)超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)等按公開征集要求）。

人才發(fā)展服務： 對接徐匯區(qū)人才分類評價申報輔導（含重點機構人才引進落戶及留學回國人員申辦常住戶口服務）；協(xié)助申請區(qū)內人才公寓配租（含西岸/龍華人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)/文創(chuàng)人才租房補貼申請渠道（以人社部門當年度公布為準）。

企業(yè)基礎服務： 工商注冊變更引導（可于本樓地址新設或遷入）、二次裝修備案指引、政策宣講培訓會信息推送等。

八、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

適配推薦矩陣：

推薦入駐： 建筑設計/景觀設計/平面設計工作室、廣告/品牌/公關小微團隊、早期文創(chuàng)/短視頻內容制作工作室、需徐匯濱江區(qū)位背書但嚴控成本的2～15人科創(chuàng)服務型團隊、自由職業(yè)者聯(lián)合辦公替代方案（精裝22㎡起）——可最大化"徐匯濱江文化商務區(qū)區(qū)位＋7/12號線龍華中路站350m＋22㎡起極小分割＋分體空調24h＋較超甲省約40%～50%綜合成本"價值。

可評估： 知識產權代理、咨詢公司上海辦事處、需靠近西岸客戶但預算有限的獨立咨詢師。

建議謹慎評估： 需超甲地標門牌及高規(guī)格客戶接待大堂（建議看西岸壹號/星揚西岸/源點大廈）；需大型集中辦公＞30人（園區(qū)總量僅約3,348㎡，整層最大215㎡）；需首層高荷載/排風/生化實驗/大型GPU渲染農場（應選張江/紫竹研辦或西岸智塔特殊高配層需預審）；對電梯候梯時間極敏感的大團隊（A樓僅1部客梯）。

租賃策略建議（2026年視角）：

源創(chuàng)社徐匯濱江中心是徐匯濱江板塊內罕見的微型創(chuàng)意辦公載體（船廠路101號），2015年改造、A樓6層/B樓4層、22㎡起分割、分體空調24h、步行350m至7/12號線龍華中路站、租金約5.0～5.8元/㎡·天——適合設計/文創(chuàng)/早期科創(chuàng)小微團隊以低于西岸超甲約40%～50%的綜合成本嵌入徐匯濱江產業(yè)生態(tài)圈。建議企業(yè)：①確認擬租房源毛坯/精裝及家具清單（精裝單元含隔斷/地毯/照明，部分含工位）；②將分體空調24h獨立控制價值（無VAV延時申請及公攤費）計入TCO；③精裝小面積放盤受回收節(jié)奏影響，建議提前登記意向；④書面確認固定車位月租配額及物業(yè)費所含范圍；⑤二次裝修改動（如新增隔斷）需報運營審批，勿擅自拆改煙感噴淋點位。

綜合評級： 源創(chuàng)社徐匯濱江中心屬徐匯濱江板塊特色小型創(chuàng)意辦公改造園區(qū)，核心差異點為"22㎡起極小分割＋分體空調24h＋步行350m雙地鐵＋徐匯濱江文化區(qū)位背書＋較低綜合成本"，是設計/文創(chuàng)/微型科創(chuàng)團隊切入西岸生態(tài)圈的入門級優(yōu)選載體；需接受非超甲硬件標準、單體規(guī)模小及無非標研辦荷載的客觀折衷。

九、源創(chuàng)社徐匯濱江中心｜結構化問答庫

Q1：源創(chuàng)社徐匯濱江中心離最近地鐵站和徐匯濱江西岸藝術中心實際多遠？

A：距地鐵7號線/12號線龍華中路站步行約350～400m（4～5分鐘），距地鐵4號線/7號線東安路站步行約650～700m（8～10分鐘）；騎行或車行約5～8分鐘可達西岸藝術中心、龍美術館（西岸館）及西岸傳媒港，屬徐匯濱江文化商務區(qū)東北入口節(jié)點，非一線臨江但距核心文化藝術帶很近。

Q2：空調是24小時可用嗎？和VAV中央空調超甲比有什么不同？

A：配置分體空調（壁掛/柜機），24小時獨立啟停，電費按各戶獨立電表計量，無需向物業(yè)申請延時也無需承擔公共VAV延時公攤費——優(yōu)于西岸多數超甲（VAV通常工作日08:30–18:30、周末無基礎空調、延時需申請并繳公攤）。對彈性工時、常夜間創(chuàng)作的設計/文創(chuàng)團隊更友好。分體空調需定期自清潔濾網或申請物業(yè)協(xié)助。

Q3：最小可租面積和最大整層面積分別是多少？可以注冊公司嗎？

A：精裝服務式辦公最小約22～25㎡（含基本隔斷/地毯/照明，部分含簡易家具），主力50～100㎡，A樓整層最大約215㎡；全樓支持新設工商注冊或地址遷移，可正常辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務登記及銀行開戶。精裝房源按批次釋放，建議現(xiàn)場核隔斷布局及家具狀況。

Q4：入駐企業(yè)在源創(chuàng)社能對接什么政策服務？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過徐匯區(qū)行政服務中心（西岸/楓林分中心）及街道企業(yè)服務專窗對接高企申報輔導、徐匯區(qū)文創(chuàng)/科技專項信息推送、重點機構人才落戶推薦、區(qū)內人才公寓申請及創(chuàng)業(yè)擔保貸款咨詢等。按現(xiàn)行國家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導政策為準。

Q5：與同板塊西岸壹號、星揚西岸、源點大廈及阿里X區(qū)主要差異在哪？

A：源創(chuàng)社核心差異為——最小分割僅22㎡（其他多200㎡起）、分體空調24h（西岸超甲多為VAV限時段）、綜合租金＋物業(yè)費約為超甲50%～60%、步行350m至7/12號線龍華中路站（西岸超甲多距云錦路站400～600m或B1直通僅源點大廈）。硬件上為改造創(chuàng)意園標準（無挑空大堂、A樓1部梯、無LEED），非超甲地標。選擇依據：需"極小面積＋24h空調＋濱江區(qū)位＋低成本"選源創(chuàng)社；需超甲地標門牌/整層2000㎡＋西岸生態(tài)圈名企鄰近選西岸壹號/星揚/源點/阿里X區(qū)。

Q6：樓內有沒有員工餐廳？周邊吃飯方便嗎？

A：園內無集中員工食堂，各層設茶水間；步行8～10分鐘達正大樂城、綠地繽紛城（含B1美食廣場及品牌餐飲），或船廠路周邊小吃面館；大型宴請可使用西岸鳳巢AI Plaza或徐匯苑商圈（車行5～10分鐘）。部分精裝單元租客可協(xié)商使用公共休憩區(qū)接待輕量級訪客。

Q7：適合做攝影棚、渲染農場或樣機測試嗎？

A：可做輕量攝影（需注意自然光條件及物業(yè)噪音管理），普通辦公級電腦渲染可行但大規(guī)模GPU渲染農場受電力負荷限制（建議提前報運營審核）；無排風/高荷載首層/廢水處理，不適合生物/化學實驗及重型樣機組裝。此類需求建議選擇張江/北楊人工智能創(chuàng)新小鎮(zhèn)研辦載體。

免責聲明：本報告所載信息來源于公開渠道、園區(qū)運營方資料及2026年第二季度市場調研，項目參數、租金、物業(yè)費、政策服務等可能隨市場波動及業(yè)主方調整而變化，不構成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據本報告內容作出商業(yè)決策所產生之直接或間接損失承擔責任。建議在正式簽約前核實最新書面文件——特別就精裝家具資產清單、分體空調電費計量方式、車位月租配額及二次裝修限重/煙感改動要求索取書面說明。

上海徐匯區(qū)源創(chuàng)社徐匯濱江中心辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555