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上海徐匯區(qū)麗空間小木橋創(chuàng)意產業(yè)園辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)麗空間小木橋創(chuàng)意產業(yè)園辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

一、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——項目總體介紹

二、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——項目主要技術參數(shù)

• 物業(yè)類型：5—6層1990年代老辦公樓（部分保留老門廳）＋附設2—3層原庫房改開放辦公（局部首層挑高約3.8—4.5米）
• 建筑層數(shù)：主樓地上5—6層，附樓2—3層
• 單棟/單層面積：整棟約2000—3500㎡，單層約350—600㎡；最小分割約50—150㎡起（視樓層及放租單元——老辦公樓較規(guī)整但附樓層高差異大）
• 標準層高：首層（附樓挑高區(qū)）約3.8—4.5米，主樓標準層約2.8—3.1米，凈高約2.45—2.65米
• 樓板承重：首層附樓加固區(qū)約300—450kg/㎡（可放樣冊陳列/輕型展示——無產線），主樓標準層約200—250kg/㎡（適合輕辦公）
• 電梯配置：主樓配原有機房客梯保留翻新1部（速度較新超甲慢），附樓多步梯＋小型貨梯/液壓平臺
• 空調系統(tǒng)：VRV獨立空調或分體空調（租戶自裝/部分單元遺留），支持非標準時區(qū)啟停
• 交付標準：遺留裝修——主樓區(qū)裸頂噴漆＋白墻＋地磚/地毯；附樓保留混凝土肌理、裸頂、部分原木隔斷預留位；毛坯可選
• 得房率：約69%—76％（主樓略低于附樓多層；附樓得房率約75%—80%但因挑空占用需現(xiàn)場核可用面積）
• 停車位：周邊道路時段性泊位＋少量園區(qū)地面泊位，月租金約900—1400元/個（徐匯中南片緊需排隊）；建議地鐵/短駁
• 可租面積：最小分割約50—150㎡起，整層約350—600㎡，整棟可談
• 參考租金：約3.0—4.5元/㎡/天（視是否附樓挑高區(qū)及裝修遺留面議——約為徐家匯新甲寫45%—60%），物業(yè)費約6—11元/㎡/月（含公區(qū)保潔安保及老建筑養(yǎng)護）
• 附加服務：可提供工商注冊場所證明指引、徐匯文創(chuàng)/高企申報通知推送

三、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——區(qū)位介紹與交通優(yōu)勢

• 軌道交通：距地鐵4號線/12號線大木橋路站約400—800米（步行5—10分鐘）、距地鐵7號線/9號線肇嘉浜路站約1公里、距地鐵9號線嘉善路站約800米——乘4號線達世紀大道/中山公園、12號線達北外灘/漕河涇（換9號線）；市中心絕大多區(qū)域1次換乘。
• 城市快速路：距內環(huán)高架（瑞金南—肇嘉浜路匝）約800米、距打浦路隧道入口約1.5公里——車行經內環(huán)約20分鐘達虹橋樞紐、經打浦路隧道約10分鐘達世博/前灘、經中環(huán)—S1約45分鐘達浦東機場。
• 配套：步行/車程5分鐘內達斜土路餐飲、大木橋路小吃街、肇嘉浜路商業(yè)；周邊有便利店及簡餐外賣。

四、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——項目競爭核心優(yōu)勢分析

• 徐匯中南片內環(huán)邊——距打浦橋/徐家匯雙客源便利：設計/廣告公司服務兩類甲方——打浦橋/新天地品牌甲方（步行/騎車15分鐘內）、徐家匯金融/商貿甲方（車程10分鐘）——單點辦公覆蓋雙客群，優(yōu)于純市中心園(貴)或純遠郊(客戶不愿去)。
• 附樓局部挑高(3.8—4.5米)保留混凝土肌理＋最小50㎡低門檻起步：適合3—5人微型工作室從成立即入駐；附樓挑高區(qū)可做樣書墻/小型客戶接待區(qū)(少量攝制骨架需隔聲不擾鄰)；租金約為徐家匯新甲寫45%—60%、為西岸超甲35%—45%。
• 老辦公樓＋附樓混合——"創(chuàng)意調性＋稍正式門廳"：主樓老門廳適合簽合同拜訪、附樓挑高適合創(chuàng)意展示——混合滿足"創(chuàng)意調性＋偶有正式客戶來訪"雙重需求，優(yōu)于純廠房(無正式門廳)或純甲寫(無挑高無肌理)。
• 地鐵4/12號線大木橋路站400—800米＋內環(huán)邊自駕方便：員工住徐匯/黃浦/盧灣通勤好；周邊停斜土路時段性泊位——客戶開車來訪較衡復老洋房方便。
• 徐匯區(qū)文創(chuàng)與科創(chuàng)雙政策對接：入駐落稅企業(yè)可申報上海市文創(chuàng)資金（設計/傳媒方向）、徐匯區(qū)科創(chuàng)專項（若含軟件/數(shù)字內容）及"光啟人才"計劃——園區(qū)組織政策宣講。

五、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——入駐代表企業(yè)類型

• 設計與傳媒：平面/UI/UX設計工作室、品牌視覺設計公司、文化傳媒小微團隊（短視頻策劃/腳本 非直播主陣地）、獨立策展人微型辦公室
• 建筑與廣告：建筑景觀小微事務所(3—5人)、精品廣告公關創(chuàng)意熱店(服務消費+金融甲方)
• 科技與外包：軟件外包小團隊（前端/小程序）、SaaS企業(yè)區(qū)域點辦公室
• 配套：內院簡餐（部分時段）、共享會議室、周邊斜土路/大木橋路餐飲及便利店

六、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——區(qū)域適用產業(yè)扶持導向（非稅收掛鉤類）

• 創(chuàng)業(yè)扶持政策：對符合條件的文創(chuàng)及科技小微企業(yè)，提供創(chuàng)業(yè)擔保貸款及貼息申報指導；入駐經認定的徐匯區(qū)文創(chuàng)空間或眾創(chuàng)空間可享受孵化輔導、共享展示空間及資源對接服務。
• 科技創(chuàng)新政策：鼓勵企業(yè)進行高新技術企業(yè)認定、"專精特新"企業(yè)培育及科技型中小企業(yè)入庫；對建有企業(yè)技術中心、開展軟件與信息服務、人工智能應用（含AIGC設計輔助）攻關的單位，可申報市/區(qū)科創(chuàng)專項資金、研發(fā)費用加計扣除及創(chuàng)新券配套。
• 人才引育政策：納入徐匯區(qū)"光啟人才"計劃體系，對符合條件的高層次文創(chuàng)人才（設計師、策展人、數(shù)字內容海歸）提供落戶便利、人才公寓配租或租房補貼申請通道、子女入學協(xié)調及醫(yī)療保障綠色通道；支持文創(chuàng)企業(yè)設立大師工作室（設計/工藝美術方向）。
• 文創(chuàng)與產業(yè)政策：對從事創(chuàng)意設計（平面/UI/品牌）、文化藝術經紀、數(shù)字內容及符合徐匯西岸—中南片文創(chuàng)導向的企業(yè)，可在品牌建設、參加上海設計之都活動周相關活動、版權登記與保護方面申請上海市文創(chuàng)資金及徐匯區(qū)文化產業(yè)專項支持；入駐企業(yè)可優(yōu)先推薦申報市/區(qū)級文化產業(yè)示范基地。

七、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——梧桐聯(lián)行專家組研判總結

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組研判結論（2026年6月）：

麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園（徐匯小木橋路/零陵路 原1990年代老辦公樓＋附設庫房輕改 距4/12號線大木橋路站400—800米、距內環(huán)約800米），其"徐匯中南片內環(huán)邊(服務打浦橋+徐家匯雙客群)＋附樓局部挑高3.8—4.5米保留混凝土肌理(適合樣冊墻/小型接待)＋主樓老門廳可正式簽約拜訪＋最小50㎡起低成本入駐(租金約為徐家匯新甲寫45%—60%)＋德必/民營運營規(guī)范及徐匯文創(chuàng)政策對接"構成核心選址價值。對于平面/UI設計工作室、文化傳媒小微團隊（非直播主陣地）、建筑景觀小微事務所、廣告創(chuàng)意熱店(服務消費+金融甲方)及軟件外包小團隊，該園區(qū)在雙甲方覆蓋度(打浦橋?徐家匯)、空間調性混合(挑高展示區(qū)＋正式門廳)及微型團隊啟動成本壓制上明顯優(yōu)于新天地上榜超甲(貴大平層無挑高無肌理)和遠郊文創(chuàng)園(客戶不愿前往)。需注意：屬老建筑改造主樓客梯1部翻新速度較慢、首層附樓承重300—450kg/㎡限輕展示無產線/無大量倉儲/無高噪直播、周邊徐匯中南片停車偏緊(建議地鐵/短駁 路邊時段性泊位)、老辦公樓平面需現(xiàn)場核實際可擺工位面積；不適合有產線或需大量專屬車位企業(yè)。綜合評估，推薦設計/傳媒/建筑小微事務所/廣告熱店重點考察，需西岸超甲高層冠名或大量產線企業(yè)不推薦。

八、麗空間·小木橋創(chuàng)意產業(yè)園——結構化問答庫

免責聲明

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