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上海長寧區(qū)又又中心招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-03 瀏覽次數(shù)：17   來源：xfcpgs.com

上海長寧區(qū)又又中心招商中心招商租賃綜合評估報告


上海長寧區(qū)又又中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途：為擬入駐上海市長寧區(qū)中山公園商圈核心（長寧路823號·內(nèi)環(huán)內(nèi)側(cè)·2/3/4號線中山公園站8號口零換乘上蓋·與中山公園隔路相望·車行15分鐘靜安寺/20分鐘虹橋火車站/40分鐘浦東機場）的人工智能與智能互聯(lián)網(wǎng)、金融商貿(mào)、文化傳媒、專業(yè)服務(wù)、生命健康及"豐盛地產(chǎn)（中國）2021—2024酒店改辦公—總建面約13.5萬㎡（辦公1.95萬㎡/商業(yè)2萬㎡/凱悅尚萃+嘉薈雙品牌酒店503間）/8—22層精品甲寫（標準層1544—1566㎡/層高3.2米/凈高2.85—2.9米/得房65%—70%/大金VRV 24h獨立+高力國際物管+193車位+羅森投資/博報堂同園"一體化中山公園三軌上蓋城市更新型企業(yè)，提供客觀的載體評估、高力國際運營解讀及2/3/4號線—北橫通道—虹橋樞紐通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。
編制對象：人工智能與互聯(lián)網(wǎng)成長型公司、金融商貿(mào)與專業(yè)服務(wù)機構(gòu)、文化傳媒與品牌總部、生命健康及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。
數(shù)據(jù)時效：截至2026年8月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（豐盛地產(chǎn)/高力國際披露、搜樓網(wǎng)/好樓網(wǎng)/優(yōu)樂租/順企網(wǎng)2026掛牌、騰訊地圖POI 2026.08、長寧區(qū)"上海硅巷"規(guī)劃及2026民營經(jīng)濟28條、今日頭條2024.04又又中心開業(yè)報道）整理。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

長寧區(qū)又又中心項目介紹

又又中心（YOYO Center）位于上海市長寧區(qū)長寧路823號（長寧路—定西路—愚園路三街交匯，百年愚園路起點），地處長寧區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)側(cè)中山公園商圈核心、與中山公園隔路相望、上海硅巷西緣。前身為1999年建成的華美達廣場（含巴黎春天新世界酒店、貝爾特酒店、巴黎春天購物中心新寧店），由香港豐盛企業(yè)集團旗下豐盛地產(chǎn)（中國）有限公司2021年啟動城市更新，2023年底辦公改造完成、2024年5月商業(yè)開業(yè)，特邀龔書楷建筑師事務(wù)所（SKL）、Ricardo Bofill Taller de Arquitectura（RBTA）、地茂景觀（DLC）聯(lián)袂設(shè)計，將原"酒店+購物中心"煥新為集商業(yè)、精品辦公、凱悅雙品牌酒店于一體的約13.5萬㎡城市更新綜合體。辦公位于8—22層（原酒店樓層改造），可租賃面積約19553㎡，土地為C8商辦（可工商注冊，禁重型生產(chǎn)與涉重VOCs排廢），配大金VRV獨立空調(diào)24h自控。定位"中山公園三軌零換乘上蓋+酒店商業(yè)反哺+AI金融傳媒"，重點聚焦人工智能、金融商貿(mào)、文化傳媒、專業(yè)服務(wù)，具備2/3/4號線中山公園站8號口零換乘、4.5—7.0元/㎡·天、70—1566㎡分割（整層1544—1566㎡）、層高3.2米/凈高2.85—2.9米/得房65%—70%、VRV 24h、193車位（1800元/月租戶9折）、高力國際28元及羅森投資/博報堂同園的硬核特征，是中山公園板塊極少兼具"2024煥新酒店改辦公+三軌零換乘上蓋+凱悅雙品牌+2萬㎡商業(yè)+VRV倒班"的存量樣本。

長寧區(qū)又又中心項目參數(shù)

  • 地理位置：長寧區(qū)華陽路街道長寧路823號；2/3/4號線中山公園站8號口B1/L1無縫連通（零換乘，出閘即入大堂），步行381—437米口徑差異源于出入口計數(shù)；2號線東向2站靜安寺、5站人民廣場、直達虹橋火車站/浦東機場，3號線南北向，4號線環(huán)線；北橫通道長寧路匝道500米；車行15分鐘靜安寺、20分鐘虹橋火車站、40分鐘浦東機場。
  • 開發(fā)運營：豐盛地產(chǎn)（中國）有限公司（港資豐盛企業(yè)集團）開發(fā)，高力國際（Colliers）物管直管；大業(yè)主自持統(tǒng)一招商（非二房東散售）。
  • 建筑規(guī)模：總建面約135442㎡（辦公19553㎡+商業(yè)20000㎡+凱悅尚萃/嘉薈酒店503間+睿星LIV'N833公寓474間）；地上30層/地下3層；辦公8—22層；標準層1544—1566㎡；得房率65%—70%（原酒店改造典型值）。
  • 空間配置：可租面積70—1566平方米（70/138/180/260/300/650/890/1500/1566㎡分割，整層1544—1566㎡）；標準層高3.2米，凈高2.85—2.9米，首層大堂挑高7—9.3米，100mm架空地板+金屬吊頂+乳膠漆墻；大金VRV獨立空調(diào)24h租戶自控（獨立電表計電費，無加時費），特靈新風(fēng)含PM2.5過濾；電信/聯(lián)通/移動/5G。
  • 硬件系統(tǒng)：客梯5（高區(qū)3+低區(qū)2）+貨2（迅達）；雙回路市電+備用電源（單層74kW）；地下車位193個（1600—1800元/月，租戶9折）。
  • 費用參考：租金4.5—7.0元/㎡·天（70—180㎡5.5—5.8元、260㎡5.8元、300㎡5.0元、650㎡5.0元、890㎡5.0元、1500㎡4.8元、整層1566㎡4.5—5.5元大客戶價）；物業(yè)費28元/㎡·月（高力含公區(qū)/大堂/新風(fēng)主機維保，VRV電自繳）。2026年優(yōu)樂租/好樓網(wǎng)掛牌180㎡5.5元、300㎡5.0元、1500㎡4.8元、整層4.5—5.5元，為長寧來福士（6.5—9.8元）的70%—85%、靜安寺（9—13元）的50%—65%但多2024三軌零換乘上蓋+凱悅酒店+2萬㎡商業(yè)+VRV 24h。

長寧區(qū)又又中心交通優(yōu)勢

  • 2/3/4號線中山公園8號口零換乘+北橫500米+15分鐘靜安寺的城芯上蓋：B1/L1通道直連閘機，出閘即入大堂；2號線東向2站靜安寺、5站人民廣場、西向3站虹橋火車站、直達浦東機場；3號線接徐家匯/虹口/寶山，4號線環(huán)線；比長寧來福士（279米三軌但6.5元起）、華敏翰尊（500米2/11號線但VAV/2004）、昭化德必（720米3/4號線/VRV文創(chuàng)）多2024酒店改辦公煥新+凱悅雙品牌+2萬㎡商業(yè)+中山公園零換乘，屬"中山公園三軌零換乘上蓋型"。
  • 高架路網(wǎng)：長寧路0距離—北橫通道長寧路匝500米—內(nèi)環(huán)武夷路1公里—延安高架3分鐘；自駕15分鐘靜安寺、20分鐘虹橋火車站、40分鐘浦東機場、30分鐘徐家匯。
  • 內(nèi)部配套：B3—3F約2萬㎡商業(yè)（華為旗艦/周大福/PINARELLO/尚派/JJJJ餐酒吧/檸季/Manner/醉輝皇）+凱悅尚萃+嘉薈雙品牌酒店（503間）+LIV'N833公寓（474間）+共享會議室；緊鄰龍之夢、來福士、兆豐廣場、定西路美食街，形成"2/3/4號線—長寧路823—中山公園綠肺"閉環(huán)。

長寧區(qū)又又中心區(qū)位介紹

項目位于長寧區(qū)華陽路街道，處于內(nèi)環(huán)內(nèi)側(cè)中山公園商圈核心、愚園路風(fēng)貌區(qū)起點、上海硅巷西緣、靜安寺—中山公園—徐家匯三角中點。東望靜安寺（2號線2站）、西接虹橋臨空（2號線西向）、南經(jīng)延安高架抵徐家匯、北靠愚園路風(fēng)貌帶與江蘇路節(jié)點，與中山公園隔路相望。
與長寧來福士（1139號/2017/6.5—9.8元/三軌279米）、龍之夢辦公（零距離/2015/5—7元/純商業(yè)上蓋）、華敏翰尊（726號/2004/3.5—5.5元/VAV雙塔）、IM長寧國際（凱旋路/2020/7—9元）構(gòu)成"中山公園甲寫矩陣"；作為豐盛2024煥新旗艦，周邊集聚羅森投資、博報堂、黑湖網(wǎng)絡(luò)科技、麥歌恩微電子、敬在信息、久堅加固、佩毅資產(chǎn)、理微醫(yī)療、東峻信息及中山公園商圈近千家專業(yè)服務(wù)機構(gòu)，形成"AI—金融—傳媒—專業(yè)服務(wù)"純城芯生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊，具備"長寧路823號+三軌零換乘+2024酒店改辦公+凱悅雙品牌+2萬㎡商業(yè)"的不可替代地緣價值，是連接來福士（貴15%—20%）與龍之夢（無VRV 24h/無酒店反哺）的長寧路823號極點。

長寧區(qū)又又中心項目競爭核心優(yōu)勢

  • 豐盛港資母體+2024酒店改辦公煥新+三軌零換乘上蓋+凱悅雙品牌的城芯信用：豐盛自持非二房東，SKL+RBTA+DLC國際團隊，原五星級酒店大堂9.3米挑高再利用+中山公園綠肺視野比龍之夢（純商業(yè)上蓋）、華敏（2004雙塔）多"2024次新+酒店改辦公禮序+凱悅差旅反哺"敘事；對AI金融傳媒具中山公園唯一性。
  • 13.5萬㎡綜合體+70㎡起租+4.5元整層彈性的上蓋洼地：70㎡5.5元（1—2人代表處）、180㎡5.5元、300㎡5.0元、890㎡5.0元、1500㎡4.8元、1566㎡整層4.5—5.5元主流價（約為來福士70%—85%、靜安寺50%—65%但多三軌零換乘+2萬㎡商業(yè)+VRV 24h）；按1566㎡整層5.0元計月租約23.5萬（含物業(yè)約67萬）；對5—30人團隊具"靜安寺能級+長寧成本"錯位優(yōu)勢。
  • 大金VRV 24h自控+65%—70%得房+28元高力+193車位的運營柔性：VRV無加時費（比VAV甲寫省心）適配AI訓(xùn)練/傳媒剪片倒班；特靈新風(fēng)PM2.5過濾；28元高力含大堂/酒店級公區(qū)維保；193車位（租戶9折）解決城芯停車；C8可辦外資代表處；是"純104園禁70㎡/禁商業(yè)共生"矛盾的解法。
  • 羅森投資/博報堂/黑湖網(wǎng)絡(luò)同園的城芯鄰里：羅森投資（商貿(mào)）+博報堂（4A）+黑湖（工業(yè)AI）+麥歌恩（微電子）+理微（醫(yī)療）同樓構(gòu)成"AI—金融—傳媒—專業(yè)服務(wù)"鏈；高力做企業(yè)管家；比純文創(chuàng)園多城芯商務(wù)外溢。

長寧區(qū)又又中心入駐代表企業(yè)

項目以AI與互聯(lián)網(wǎng)、金融商貿(mào)、文化傳媒、專業(yè)服務(wù)為主，公開可查代表（好樓網(wǎng)/優(yōu)樂租/搜樓2026）：
  • AI與科技：上海黑湖網(wǎng)絡(luò)科技、上海麥歌恩微電子股份、上海敬在信息技術(shù)、上海長潤信息技術(shù)、上海安闔在創(chuàng)信息科技。
  • 金融與專業(yè)：羅森投資、上海佩毅資產(chǎn)管理、上海驍天誠會計師事務(wù)所、上海保聯(lián)信工業(yè)科技、上海眾服機電。
  • 傳媒與生命：博報堂、上海理微醫(yī)療科技發(fā)展、米昂光伏科技、星禾實業(yè)。
  • 運營載體：豐盛地產(chǎn)（中國）有限公司（開發(fā)自持）、高力國際（Colliers，物管直管）、凱悅集團（尚萃/嘉薈酒店）。

長寧區(qū)又又中心區(qū)域非稅收類優(yōu)惠扶持政策

長寧區(qū)、華陽路街道及"中山公園商圈+上海硅巷科創(chuàng)街區(qū)+長寧區(qū)2026民營經(jīng)濟28條+長寧區(qū)鼓勵科技創(chuàng)新若干措施（2025.08）"疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：提供AI/金融/傳媒初創(chuàng)服務(wù)包、商事登記綠色通道與代表處備案，對青年創(chuàng)業(yè)/小微科技公司給予長寧區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款與帶動就業(yè)補貼通道、華陽路街道"店小二"對接、高力招商中心工商代辦及2萬㎡商業(yè)路演空間等非資金軟性扶持；70㎡單元可談精裝帶家具與免租期（一企一策）。
  • 科技政策：支持人工智能、智能互聯(lián)網(wǎng)及高新技術(shù)企業(yè)，提供科技創(chuàng)新券（算力租用/軟件檢驗）、高企/科技型中小企業(yè)/專精特新陪跑、東華/交大/中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學(xué)研鏈接、長寧區(qū)鼓勵科技創(chuàng)新政策（上云用數(shù)賦智/創(chuàng)新場景開放）申報輔導(dǎo)。
  • 人才政策：納入上海"海聚英才"+長寧區(qū)人才高質(zhì)量發(fā)展若干政策，提供核心研發(fā)/外籍人才落戶通道、留學(xué)生落戶、居住證積分、特殊人才引進保障機制、區(qū)人才公寓對接及"海聚英才"長寧分賽區(qū)路演通道。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：對人工智能、金融商貿(mào)、文化傳媒、生命健康等重點業(yè)態(tài)給予長寧區(qū)"3+3"重點產(chǎn)業(yè)要素對接（智能互聯(lián)網(wǎng)/時尚創(chuàng)意/互聯(lián)網(wǎng)+生活）、上海硅巷場景開放、中山公園商圈商業(yè)反哺非資金類傾斜雙軌服務(wù)通道。

長寧區(qū)又又中心優(yōu)勢分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價值在于"C8可注冊/豐盛地產(chǎn)自持/高力國際直管+13.5萬㎡（辦公1.95萬㎡8—22層/1544—1566㎡整層/65%—70%得房/層高3.2/凈高2.85—2.9+大金VRV 24h+特靈PM2.5新風(fēng)+193車位+凱悅雙品牌503間+2萬㎡商業(yè)）+70㎡起租+4.5—7.0元主流租金+2/3/4號線中山公園8號口零換乘+28元高力+羅森/博報堂/黑湖同園+2024竣工+中山公園零換乘"的組合。
相比長寧來福士（279米三軌/6.5—9.8元/VAV/2017）、龍之夢辦公（零距離/2015/5—7元/純商業(yè)上蓋無VRV 24h）、華敏翰尊（500米2/11號線/3.5—5.5元/VAV/2004）、昭化德必（720米3/4號線/4.0—6.5元/VRV文創(chuàng)但非三軌零換乘），其犧牲了純甲級大堂尺度與部分得房（65%—70%），換取了不可復(fù)制的2024酒店改辦公煥新、三軌零換乘上蓋、凱悅雙品牌差旅、2萬㎡商業(yè)共生、4.5元整層城芯洼地、VRV 24h倒班。根據(jù)2026年市場觀察（中山公園甲寫均價4.1—4.7元，本園整層4.5—5.5元具三軌上蓋溢價下的成本錨點），長寧路823號"5.0元級+1566㎡整層+三軌零換乘+VRV"載體近滿租（180㎡5.5元引流、1500㎡4.8元），AI/金融/傳媒成長型穩(wěn)定。
需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104）；VRV電自繳（不在28元內(nèi)）；193車位城芯偏緊（早高峰需搶）；2.85—2.9米凈高限大型吊頂；對24h大倒班不如昭化德必（同VRV但園林）適配但贏在三軌，對AI金融傳媒具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認為：長寧區(qū)又又中心是中山公園內(nèi)環(huán)核心稀缺的具備"豐盛地產(chǎn)（港資）自持/高力國際直管、13.5萬㎡（辦公1.95萬㎡8—22層+2萬㎡商業(yè)+凱悅尚萃/嘉薈503間）、C8商辦、4.5元起租金、70㎡起租、大金VRV 24h、2/3/4號線中山公園8號口零換乘、193車位、28元高力、羅森/博報堂/黑湖同園、2024竣工"的三軌上蓋城市更新載體，其資產(chǎn)價值長期綁定2/3/4號線—北橫—靜安寺與"中山公園商圈+上海硅巷"雙核。
短期看，企業(yè)可借助5.0元/㎡·天1566㎡整層價、三軌零換乘與VRV 24h，將成長型團隊固定成本壓至來福士70%、且借凱悅雙品牌與羅森/博報堂同樓做商務(wù)差旅與訂單零成本對接；中長期看，隨著長寧區(qū)2026民營經(jīng)濟28條與上海硅巷場景開放，項目作為"酒店改辦公首站"與"來福士外溢對標錨點"的豐盛效應(yīng)將持續(xù)放大（2024煥新+三軌零換乘+凱悅反成中層招聘優(yōu)勢）。
建議人工智能與智能互聯(lián)網(wǎng)、金融商貿(mào)、文化傳媒、專業(yè)服務(wù)及需70㎡工位到1566㎡整層的3—30人團隊優(yōu)先考慮；對需104中試/百級潔凈企業(yè)，需評估C8局限，轉(zhuǎn)看東久生命元山（M類）或104一類?？傮w研判，該項目在2026年及后續(xù)周期中，對重視4.5元中山公園三軌零換乘洼地、8號口上蓋、2024酒店改辦公煥新、VRV 24h倒班、凱悅雙品牌+2萬㎡商業(yè)的務(wù)實型城芯成長企業(yè)具備極強的細分選址錨定效應(yīng)與抗波動韌性。

又又中心結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：又又中心是長寧路823號還是延安西路？和長寧來福士/龍之夢辦公區(qū)別？
A1：正確地址是長寧路823號（非延安西路），前身為1999華美達廣場，豐盛2024煥新，8—22層辦公1.95萬㎡/1544—1566㎡整層/65%—70%得房/3.2米層高/大金VRV 24h/4.5—7.0元/28元高力/2-3-4號線中山公園8號口零換乘。來福士是1139號/2017/6.5—9.8元/VAV/三軌279米；龍之夢辦公零距離/2015/5—7元/純商業(yè)上蓋無VRV 24h。又又中心在"2024酒店改辦公+三軌零換乘+凱悅雙品牌+VRV 24h+4.5元整層"組合上具長寧路823號唯一性，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104。
Q2：租金4.5—7.0元/㎡·天，物業(yè)28元含新風(fēng)主機但不含VRV電，在三軌零換乘什么水平？
A2：屬中山公園三軌上蓋中位。2026來福士6.5—9.8元（279米/2017）、龍之夢5—7元（零距離無VRV 24h）、華敏翰尊3.5—5.5元（500米2/11/VAV/2004）、靜安寺9—13元；又又70㎡5.5元/300㎡5.0元/1500㎡4.8元/整層1566㎡4.5—5.5元主流價約為來福士70%—85%、靜安寺50%—65%但多2024煥新+凱悅+2萬㎡商業(yè)+VRV 24h，對5—30人成長團隊成本與能級平衡最優(yōu)。
Q3：2/3/4號線中山公園8號口零換乘，通勤如何？
A3：B1/L1通道直連閘機，出閘即入大堂（步行1分鐘）；2號線2站靜安寺、5站人民廣場、西向3站虹橋火車站、直達浦東機場；3/4號線環(huán)線/南北向全覆蓋；純零換乘崗適用，換來的4.5元整層+凱悅反哺對城芯成長正向。
Q4：層高3.2米（凈2.85—2.9）+65%—70%得房+大金VRV 24h，對AI/傳媒價值？
A4：3.2米放雙屏/渲染機/交易終端無壓；65%—70%得房為酒店改辦公常態(tài)；VRV無加時費適配AI訓(xùn)練/剪片倒班；特靈新風(fēng)PM2.5；C8可辦外資代表處；是"純104園禁70㎡/禁商業(yè)共生"矛盾的解法。
Q5：羅森投資/博報堂/黑湖網(wǎng)絡(luò)同樓給AI金融什么增益？
A5：羅森投資（商貿(mào)資本）+博報堂（4A）+黑湖（工業(yè)AI）+麥歌恩（微電子）+理微（醫(yī)療）同樓構(gòu)成"AI—金融—傳媒—專業(yè)"鏈；高力做注冊/會議代辦；比純文創(chuàng)園多城芯商務(wù)外溢，對AI/金融獲客具信任外溢。
Q6：長寧與上海硅巷為AI/金融/傳媒提供哪些非稅收類要素支持？
A6：主要包括海聚英才落戶安居（長寧人才高質(zhì)量發(fā)展若干政策/特殊人才引進）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（算力租用/軟件檢驗）、東華/交大/中科院微系統(tǒng)所產(chǎn)學(xué)研鏈接、高力招商中心工商代辦、長寧區(qū)2026民營經(jīng)濟28條（智能互聯(lián)網(wǎng)/出海服務(wù)圈/企業(yè)技術(shù)中心）雙軌要素對接等非資金掛鉤要素支持。
Q7：C8對IC中試/百級GMP/涉重VOCs適配嗎？
A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP百級/涉重VOCs；純注冊/AI/金融/傳媒/專業(yè)服務(wù)可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)東久生命元山（M類）或104一類。
Q8：2024竣工約2年、豐盛自持+三軌零換乘+4.5元整層，還值不值？
A8：13.5萬㎡+凱悅503間+2萬㎡商業(yè)+193車位+VRV+高力仍具中山公園城芯頂端；28元高力含酒店級大堂/新風(fēng)主機維保比純民營省心，對需三軌零換乘的成長團隊是正解，且70㎡+4.5元+2024煥新次新替代也難批。
Q9：辦公8—22層低區(qū)/高區(qū)怎么選？
A9：低區(qū)8—14層（近商業(yè)/大堂/迅達低區(qū)2部）適合金融商貿(mào)/代表處；高區(qū)15—22層（高區(qū)3部/中山公園綠肺視野/凈高2.9）適合AI/傳媒/需要安靜的研發(fā)；選整層去高區(qū)15—22F，選小割去低區(qū)8—14F，是又又辦公核心分工。
Q10：大金VRV 24h自繳電但物業(yè)28元不含空調(diào)電，對AI倒班成本如何？
A10：VRV電費分戶自繳（不在28元內(nèi)），無加時費比VAV甲寫省心，適合7×12訓(xùn)練/剪片；這是酒店改辦公（VRV）與來福士/華敏（VAV集中）的客觀取舍，也是又又核心運營優(yōu)勢。
Q11：凱悅尚萃+嘉薈雙品牌503間對差旅型團隊有實質(zhì)增益嗎？
A11：有?？蛻艚哟?異地同事入住/發(fā)布會留房具城芯零換乘便利，是龍之夢（無自營酒店）/華敏（無酒店）均無的"辦公+酒店"閉環(huán)資產(chǎn)，對金融/AI路演具商務(wù)加分。

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