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上海閔行區(qū)大虹橋國(guó)際招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐上海市閔行區(qū)莘莊城市副中心核心、依托地鐵12號(hào)線七莘路站約800—900米接駁與嘉閔線（在建）同站、七莘路—莘莊立交—G60/S4效能及虹橋國(guó)際開放樞紐（車行8—10分鐘/約8公里）南翼門戶的跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、科技研發(fā)、專業(yè)咨詢及"140米莘莊第一高樓—春申湖景—仲量聯(lián)行直管—3字頭起步租金"一體化總部型企業(yè)，提供客觀的載體評(píng)估、中建信控股集團(tuán)開發(fā)/仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)直管解讀及莘莊—七寶—虹橋通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、貿(mào)易與科技研發(fā)創(chuàng)始人、不動(dòng)產(chǎn)選址經(jīng)理及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、搜樓網(wǎng)/51cbd/chooffice/93office/搜狐焦點(diǎn)掛牌、中建信控股披露、仲量聯(lián)行物業(yè)披露、閔行區(qū)2026"大零號(hào)灣"外溢與莘莊商務(wù)區(qū)政策、張江高新區(qū)閔行園外溢范圍）及行業(yè)監(jiān)測(cè)整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）項(xiàng)目介紹

大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）位于上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)黎安路999號(hào)（秀漣路與黎安路交叉口西南），地處莘莊城市副中心核心與大虹橋國(guó)際開放樞紐閔行片區(qū)南向門戶（春申湖西側(cè)）。距地鐵12號(hào)線七莘路站約800—900米（步行10—12分鐘，高峰接駁班車），嘉閔線七莘路站（在建）同站；緊鄰七莘路/黎安路，嘉閔高架1.3公里—莘莊立交（G60/S4/S20）—滬閔高架，車行8—10分鐘達(dá)虹橋T2/高鐵站（約8公里）、25分鐘徐家匯、40分鐘人民廣場(chǎng)。項(xiàng)目由中建信控股集團(tuán)上海置業(yè)有限公司開發(fā)自持，2016年12月竣工，仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司（JLL）直管?？偨婕s8.1萬(wàn)㎡，由1棟28層5A甲級(jí)寫字樓（高約140米，莘莊商務(wù)區(qū)第一高樓）+1座23層生態(tài)住宅+5000㎡商業(yè)裙房組成，標(biāo)準(zhǔn)層1600—2000㎡，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米（凈高3.05米），10—13.5米挑光大廳，全玻璃幕墻+工字型走廊。土地為商業(yè)辦公混合（C8類商辦，可工商注冊(cè)，禁重型生產(chǎn)與排廢），定位為"虹橋南翼生態(tài)+商務(wù)復(fù)合型5A甲級(jí)地標(biāo)"。重點(diǎn)聚焦跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、科技研發(fā)、專業(yè)咨詢，具備12號(hào)線800米、2.5—6.1元租金跨度（主流3.0—4.5元）、92—1675㎡起租、VAV中央空調(diào)、579車位及中建信/精工鋼結(jié)構(gòu)/美建建筑/綠筑光能同園的硬核特征，是莘莊商務(wù)區(qū)極少兼具"140米天際線+春申湖景+仲量聯(lián)行直管+3字頭起步"的甲級(jí)樣本。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）項(xiàng)目參數(shù)

地理位置：閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)黎安路999號(hào)；距12號(hào)線七莘路站800—900米（步行10—12分鐘，高峰接駁班車），1號(hào)線莘莊站約2.5公里；緊鄰七莘路、黎安路，嘉閔高架1.3公里、莘莊立交（G60/S4/S20）0距離；車行8—10分鐘虹橋樞紐、25分鐘徐家匯、40分鐘人民廣場(chǎng)。

開發(fā)運(yùn)營(yíng)：中建信控股集團(tuán)上海置業(yè)開發(fā)自持，仲量聯(lián)行（JLL）直管；民營(yíng)集團(tuán)自持無(wú)散售分裂，出租率常年高位。

建筑規(guī)模：總建面8.1萬(wàn)㎡（寫字樓約7.9萬(wàn)㎡）；28層單體（另23層住宅+5000㎡商業(yè)裙房）；標(biāo)準(zhǔn)層1600—2000㎡；單套得房率72%、整層85%。

空間配置：可租面積約92—1675平方米（92/98/160/197/241/362/486/533/790/1000/1573/1675㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米（凈高3.05米），大堂10—13.5米挑高；荷載200—300kg/㎡（甲級(jí)辦公基準(zhǔn)）；150mm架空地板。

硬件系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)+新風(fēng)（PM2.5過濾，工作日9:00—18:00，含物業(yè)）；進(jìn)口三菱客梯8部（高低區(qū)各4）+消防梯1+擺渡梯2；雙回路市電；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)；579車位（地上35+地下544），月租750（地）/950（地下）。

費(fèi)用參考：租金約2.5—6.1元/平方米/天（92㎡精裝6.1元、240—550㎡3.0—5.5元、1000—1675㎡整層4.5—5.0元、低區(qū)大客戶2.5元特價(jià)），物業(yè)費(fèi)28—30元/平方米/月（仲量聯(lián)行含公區(qū)安保/中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗/大堂運(yùn)維）。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通接駁：12號(hào)線七莘路站800—900米（步行10—12分鐘，高峰接駁班車），屬莘莊12號(hào)線接駁型第一梯隊(duì)；12號(hào)線東向9站徐家匯換1/11，西向換9號(hào)線七寶；嘉閔線（在建）同站未來(lái)2站虹橋；1號(hào)線莘莊2.5公里補(bǔ)5號(hào)線/金山鐵路。

高架路網(wǎng)：黎安路0距離—七莘路—莘莊立交（G60/S4/S20）—滬閔高架；車行8—10分鐘虹橋樞紐、25分鐘徐家匯、1.5小時(shí)杭州/蘇州；適配總部差旅/客戶虹橋接機(jī)零焦慮。

公交接駁：黎安路七莘路（閔行21/55）、秀漣路黎安路；園區(qū)高峰接駁班車至12號(hào)線七莘路站；騎行3分鐘達(dá)12號(hào)線。

內(nèi)部配套：5000㎡商業(yè)裙房（Manner/便利蜂/小米之家/員工食堂）、1800㎡員工餐廳、400人會(huì)議空間；步行800米達(dá)維璟印象城，春申湖公園沿窗，形成"12號(hào)線—春申湖—工位"閉環(huán)。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，處于莘莊城市副中心核心與大虹橋國(guó)際開放樞紐閔行片區(qū)南向門戶。東望徐匯（1號(hào)線9站）、西接七寶（12號(hào)線1站）、南鄰春申湖/莘莊樞紐、北靠虹橋核心（8公里）。所在區(qū)域是莘莊"總部經(jīng)濟(jì)+貿(mào)易總部+科技研發(fā)"主賽道承載地；2026閔行區(qū)推進(jìn)"大零號(hào)灣"外溢與莘莊商務(wù)區(qū)TOD深化下，周邊集聚維璟中心（顧戴路2337）、新閔萬(wàn)科（七莘路305）、臨港莘海（七莘路1189）、紫貝文化港（七莘路1588）、西子國(guó)際/財(cái)富108/紅點(diǎn)城及春申湖公園，形成"貿(mào)易總部—科技研發(fā)—湖景消費(fèi)"純總部生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊(cè)+中建信自持+仲量聯(lián)行直管，具備"莘莊第一高樓身份+春申湖景+3字頭起步+12號(hào)線800米"的錯(cuò)位地緣價(jià)值，是連接維璟（3.0元但12號(hào)線210米+JLL+12萬(wàn)㎡商場(chǎng)）、新閔萬(wàn)科（2.7元但1/5號(hào)線1km+4.2米）、臨港莘海（2.5元但12號(hào)線600米臨港國(guó)企）、寶虹（2.5元甲寫但9號(hào)線480米莘莊遠(yuǎn)七寶4公里）的莘莊140米湖景甲級(jí)平衡點(diǎn)。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

140米莘莊第一高樓+春申湖景的旗艦形象：約140米/28層全玻璃幕墻+10—13.5米挑光大堂+高區(qū)270°觀湖（百畝春申湖），比維璟（20萬(wàn)㎡但無(wú)湖景天際線）、新閔萬(wàn)科（10層）多"莘莊天際線+生態(tài)湖景"雙溢價(jià)；對(duì)跨國(guó)公司地區(qū)總部/貿(mào)易總部具不可復(fù)制的門面背書。

仲量聯(lián)行直管+整層85%得房的甲級(jí)SOP：JLL直管無(wú)二房東，VAV+PM2.5過濾+150mm架空地板+工字型走廊；整層得房85%（單套72%）優(yōu)于超甲基準(zhǔn)70%；比民營(yíng)自管園（創(chuàng)世/海琪）多"五大行運(yùn)維+租戶篩選"，對(duì)中建信/精工/美建同園具產(chǎn)業(yè)鏈信任。

2.5—3.0元特價(jià)與92㎡起租的莘莊彈性：92㎡精裝6.1元、240㎡3.0元、1675㎡整層4.5元、低區(qū)大客戶2.5元特價(jià)主流價(jià)（約為徐匯西岸60%、維璟83%、萬(wàn)象城70%）；92㎡適配3人代表處；按200㎡計(jì)月租約0.5萬(wàn)（2.5元）—1.22萬(wàn)（6.1元），對(duì)需甲級(jí)門面但預(yù)算敏感的總部綜合最優(yōu)。

VAV中央空調(diào)+579車位+5000㎡裙房的運(yùn)營(yíng)厚度：VAV四管制+新風(fēng)適配總部標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)（含物業(yè)無(wú)加班費(fèi)糾紛）；579車位（950元地下）解決客戶停車；5000㎡裙房+Manner+員工食堂解決接待與午餐；28—30元JLL含空調(diào)能耗比純VRV自管多SOP，對(duì)貿(mào)易總部具成本可控性。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以建筑科技、貿(mào)易總部、信息技術(shù)為主，公開可查代表主體：

建筑與材料：中建信控股集團(tuán)上海置業(yè)、美建建筑系統(tǒng)（中國(guó)）、精工鋼結(jié)構(gòu)（上海）、上海綠筑光能系統(tǒng)技術(shù)。

科技與金融：伯俊軟件科技、量樹信息科技、滿潭金融信息服務(wù)、建信創(chuàng)業(yè)投資、思嘉建信創(chuàng)投。

生物與綜合：上海青草明方生物科技。

運(yùn)營(yíng)載體：仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司（直管）。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類優(yōu)惠扶持政策

閔行區(qū)、莘莊鎮(zhèn)及張江高新區(qū)閔行園外溢疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：

創(chuàng)業(yè)政策：提供中小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與貿(mào)易/科技備案咨詢，對(duì)Startup給予莘莊鎮(zhèn)重點(diǎn)企業(yè)服務(wù)包對(duì)接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/財(cái)稅代辦及大零號(hào)灣外溢沙龍等軟性扶持。

科技政策：支持科技研發(fā)、軟件信息及高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展，提供科技創(chuàng)新券（研發(fā)技術(shù)服務(wù)/檢驗(yàn)檢測(cè)）、技術(shù)合同登記輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接（聯(lián)動(dòng)交大閔行/漕河涇/紫竹）、研發(fā)費(fèi)用歸集輔導(dǎo)及高企/專精特新申報(bào)陪跑。

人才政策：納入閔行"春申金字塔人才計(jì)劃"及莘莊鎮(zhèn)人才服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供核心管理人員落戶通道、居住證積分支持、人才安居保障（莘莊/七寶人才公寓）、外籍人才工作許可與居留便利。

產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、科技研發(fā)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)給予張江高新區(qū)閔行園（莘莊商務(wù)區(qū)）要素對(duì)接、12號(hào)線TOD甲級(jí)載體非資金類傾斜及大虹橋南翼門戶總部集群服務(wù)通道。

閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）優(yōu)勢(shì)分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注冊(cè)+中建信自持/仲量聯(lián)行直管+8.1萬(wàn)㎡（28層140米/標(biāo)準(zhǔn)層1600—2000㎡/整層85%得房）+4.2米層高（凈3.05米）/10—13.5米大堂+92㎡起租+2.5—4.5元主流租金+VAV中央空調(diào)+12號(hào)線七莘路800—900米+春申湖景+579車位+28—30元JLL物業(yè)+中建信/精工/美建同園"的組合。相比維璟（3.0元但12號(hào)線210米+12萬(wàn)㎡商場(chǎng)+無(wú)湖景天際線）、新閔萬(wàn)科（2.7元但1/5號(hào)線1km+10層+零碳）、臨港莘海（2.5元但12號(hào)線600米臨港國(guó)企+6米首層無(wú)湖景）、寶虹（2.5元甲寫但9號(hào)線480米莘莊遠(yuǎn)七寶4公里）、萬(wàn)象城（4.0元但10號(hào)線257米吳中路），其犧牲了12號(hào)線零距離（800米步行10—12分鐘）與商場(chǎng)自持（僅5000㎡裙房），換取了不可復(fù)制的140米莘莊第一高樓、春申湖景、仲量聯(lián)行直管與2.5元特價(jià)。根據(jù)2026年市場(chǎng)觀察，莘莊"3.0元級(jí)+C8+JLL+4.2米+湖景天際線"載體近絕版，項(xiàng)目92—1675㎡單元去化穩(wěn)定（低區(qū)大客戶2.5元引流）。需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP/排廢（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104丙類如東方生命港），200—300kg限辦公（禁機(jī)床/超密機(jī)群），對(duì)純IC中試/醫(yī)械生產(chǎn)不適配，對(duì)貿(mào)易總部/科技研發(fā)/專業(yè)咨詢具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：閔行區(qū)大虹橋國(guó)際（AFC大虹橋國(guó)際中心）是莘莊商務(wù)區(qū)稀缺的具備"中建信自持/仲量聯(lián)行直管、8.1萬(wàn)㎡（28層140米）、C8商辦、4.2米層高（凈3.05米）/10—13.5米大堂、2.5元起租金、92㎡起租、VAV中央空調(diào)、12號(hào)線七莘路800—900米、春申湖景、579車位、28—30元JLL物業(yè)、中建信/精工/美建同園"的5A甲級(jí)載體，其資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期綁定莘莊城市副中心核心（春申湖CBD）、12號(hào)線—嘉閔線七莘路雙軌軸與虹橋南翼8公里門戶。短期看，企業(yè)可借助2.5元/㎡·天低區(qū)特價(jià)、140米湖景與JLL運(yùn)維，將貿(mào)易總部固定成本壓至徐匯西岸60%、且借春申湖景做客戶接待零焦慮；中長(zhǎng)期看，隨著嘉閔線通車（2站虹橋）與莘莊副中心提質(zhì)，項(xiàng)目作為"貿(mào)易總部首站"與"維璟/新閔萬(wàn)科外溢升級(jí)錨點(diǎn)"的性價(jià)比效應(yīng)將持續(xù)放大。建議跨國(guó)公司地區(qū)總部、貿(mào)易型總部、科技研發(fā)、專業(yè)咨詢及需92㎡起租與甲級(jí)門面接駁的3—100人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對(duì)需C65研發(fā)小試/104中試企業(yè)，需評(píng)估C8局限，轉(zhuǎn)看漕河涇虹橋科技綠洲或東方生命港?？傮w研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對(duì)重視140米天際線、春申湖景、仲量聯(lián)行信用、2.5元成本的務(wù)實(shí)型總部企業(yè)具備較強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

結(jié)構(gòu)性問答庫(kù)

Q1：大虹橋國(guó)際（AFC）是C8 JLL甲級(jí)，和維璟中心、新閔萬(wàn)科、臨港莘海、寶虹中心有什么區(qū)別？

A1：大虹橋國(guó)際是C8中建信自持/JLL（4.2米凈3.05/12號(hào)線800米/2.5—4.5元/140米湖景/偏貿(mào)易總部）；維璟是C8豐樹黑石+JLL（凈3.0米/12號(hào)線210米/3.0元/12萬(wàn)㎡印象城）；新閔萬(wàn)科是C8萬(wàn)科（4.2米/1-5號(hào)線1km+12號(hào)線800m/2.7元/零碳10層）；臨港莘海是C8臨港×莘莊（首層6米/12號(hào)線600米/2.5元/無(wú)湖景）；寶虹是C8鎮(zhèn)屬甲寫（3.7米/9號(hào)線480米/2.5元）。大虹橋國(guó)際在"140米莘莊第一高樓+春申湖景+JLL+2.5元特價(jià)"組合上具莘莊唯一性，硬產(chǎn)需選104。

Q2：租金2.5—6.1元/㎡·天，物業(yè)28—30元，在12號(hào)線七莘路800米什么水平？

A2：屬莘莊商務(wù)區(qū)甲級(jí)中段偏性價(jià)比。2026維璟3.0元（210米+商場(chǎng)+JLL）、新閔萬(wàn)科2.7元（800米+萬(wàn)科）、臨港莘海2.5元（600米臨港）、寶虹2.5元（9號(hào)線480米）、西岸5—7元；大虹橋國(guó)際3.0元整層主流價(jià)約為西岸60%、維璟100%但多140米湖景，92㎡6.1元精裝適配代表處，對(duì)3—30人貿(mào)易總部綜合最優(yōu)。

Q3：12號(hào)線七莘路800—900米（步行10—12分鐘）+高峰接駁，對(duì)貿(mào)易總部通勤影響？

A3：屬12號(hào)線接駁型第一梯隊(duì)，高峰接駁班車補(bǔ)位/騎行3分鐘進(jìn)站；12號(hào)線9站徐家匯換1/11，嘉閔線同站在建2站虹橋；貿(mào)易團(tuán)隊(duì)?？蛻艉鐦蚪訖C(jī)（8分鐘車程）+員工12號(hào)線通勤，800米換2.5元租金具實(shí)質(zhì)降本；純零距離崗需評(píng)估步行10分鐘，但換來(lái)的140米湖景對(duì)總部形象正向。

Q4：4.2米層高（凈3.05米）+VAV中央空調(diào)+200—300kg，對(duì)貿(mào)易/研發(fā)價(jià)值？

A4：4.2米（凈3.05）放工位/會(huì)議屏/檔案柜無(wú)壓，150mm架空地板走線；VAV+PM2.5過濾適配標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)（含物業(yè)無(wú)加時(shí)費(fèi)糾紛）；200—300kg供辦公家具/輕服務(wù)器；整層85%得房?jī)?yōu)于超甲70%；C8可辦貿(mào)易總部/軟著備案；是"純產(chǎn)業(yè)園禁商業(yè)接待"矛盾的解法，3人代表處掛92㎡C8+湖景同框?qū)嵱谩?/p>

Q5：140米湖景+5000㎡裙房+JLL給總部什么增益？

A5：高區(qū)270°春申湖景做董事會(huì)茶歇與客戶宴請(qǐng)（省外部場(chǎng)地）；5000㎡裙房Manner/員工食堂解決午餐；JLL直管無(wú)散售逼遷，中建信/精工同園構(gòu)成建筑科技圈層；比純寫字樓多"天際線+湖景+五大行"三紅利，對(duì)貿(mào)易總部獲客具信任外溢。

Q6：閔行區(qū)與大虹橋國(guó)際為貿(mào)易/科技企業(yè)提供哪些非稅收類要素支持？

A6：主要包括春申金字塔人才落戶安居（莘莊人才公寓）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（研發(fā)檢驗(yàn)/貿(mào)易數(shù)字化）、交大/漕河涇產(chǎn)學(xué)研鏈接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/軟著代辦、張江高新區(qū)閔行園（莘莊商務(wù)區(qū)）要素對(duì)接等軟性要素支持。

Q7：C8對(duì)IC中試/II類器械/食品SC適配嗎？

A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP/?；?食品SC；純注冊(cè)/貿(mào)易總部/科技研發(fā)辦公/專業(yè)咨詢可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)C65（漕河涇綠洲）或104丙類（東方生命港/臨港浦江）。

Q8：2016竣工約10年、中建信自持+JLL，4.2米+140米湖景還值不值？

A8：2016交付約10年，4.2米+10—13.5米大堂+VAV+579車位+春申湖景仍具莘莊甲級(jí)頂端；中建信自持無(wú)散售，JLL直管（28—30元含空調(diào)能耗）比民營(yíng)園多國(guó)際SOP，對(duì)需甲級(jí)門面的貿(mào)易總部是正解，且140米湖景+12號(hào)線800米新樓也難批2.5元。

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