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上海閔行區(qū)維璟中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐上海市閔行區(qū)莘莊商務(wù)區(qū)核心、依托地鐵12號(hào)線七莘路站約210—237米正上蓋接駁與嘉閔線（在建）同站、顧戴路—七莘路—嘉閔高架效能及虹橋國際開放樞紐（車行10—15分鐘/約5公里）南翼輻射發(fā)展的科技互聯(lián)網(wǎng)、金融保險(xiǎn)、外貿(mào)供應(yīng)鏈、專業(yè)咨詢及"12號(hào)線零距離—12萬㎡維璟印象城—20萬㎡LEED金級(jí)甲級(jí)—豐樹/黑石資產(chǎn)背景"一體化成長型總部企業(yè)，提供客觀的載體評(píng)估、新加坡豐樹集團(tuán)開發(fā)/仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)直管解讀及莘莊—七寶—虹橋通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、科技與外貿(mào)創(chuàng)始人、不動(dòng)產(chǎn)選址經(jīng)理及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于公開權(quán)威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、chooffice/好租/搜樓網(wǎng)/樂租網(wǎng)/51選址網(wǎng)掛牌、仲量聯(lián)行物業(yè)披露、豐樹商業(yè)城→維璟中心更名脈絡(luò)、閔行區(qū)2026"大零號(hào)灣"外溢與莘莊商務(wù)區(qū)政策、張江高新區(qū)閔行園外溢范圍）及行業(yè)監(jiān)測(cè)整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

閔行區(qū)維璟中心項(xiàng)目介紹

維璟中心（V-Centre，原名豐樹商業(yè)城/Mapletree Business City）位于上海市閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)顧戴路2337號(hào)（七莘路1507號(hào)同址不同門牌），地處莘莊商務(wù)區(qū)核心與大虹橋國際開放樞紐南翼（車行10—15分鐘/約5公里）。距地鐵12號(hào)線七莘路站約210—237米（4/5號(hào)口出站即樓，2/3號(hào)口連維璟印象城），嘉閔線（在建）同站換乘；緊鄰七莘路/顧戴路，嘉閔高架入口1.3公里，車行10—15分鐘達(dá)虹橋T2/高鐵站、20分鐘上海南站、40分鐘徐家匯。項(xiàng)目由新加坡豐樹集團(tuán)（Mapletree）開發(fā)、2018年黑石基金收購、商場(chǎng)部分交由印力運(yùn)營更名"維璟印象城"，辦公樓由上海翎豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有、仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所（JLL）直管，2016年3月竣工?？偨婕s29.7萬㎡，由7棟國際甲級(jí)寫字樓（A/C/F座7層、B/D/G座16層、H座20層、E座為星巴克+會(huì)議中心）組成，辦公約20萬㎡+商業(yè)12萬㎡（維璟印象城）。土地為商業(yè)辦公混合（C8類商辦，可工商注冊(cè)，禁重型生產(chǎn)與排廢），獲美國LEED金級(jí)認(rèn)證，定位為"虹橋南翼20萬㎡甲級(jí)辦公集群+TOD商業(yè)綜合體"。重點(diǎn)聚焦科技互聯(lián)網(wǎng)、金融保險(xiǎn)、外貿(mào)供應(yīng)鏈、專業(yè)咨詢，具備12號(hào)線210米正上蓋、2.8—5.8元租金跨度（主流3.0—4.5元）、91—2700㎡起租、凈高3.0米/大堂8.8米、VAV中央空調(diào)、2609車位及阿里/上汽/平安/莫小仙/博卡軟件同園的硬核特征，是莘莊商務(wù)區(qū)極少兼具"豐樹/黑石資產(chǎn)背景+12號(hào)線零距離+12萬㎡商場(chǎng)自持+仲量聯(lián)行直管"的TOD甲級(jí)樣本。

閔行區(qū)維璟中心項(xiàng)目參數(shù)

地理位置：閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)顧戴路2337號(hào)（七莘路1507號(hào)）；距12號(hào)線七莘路站210—237米（4/5號(hào)口出站即樓），嘉閔線七莘路站（在建）同站約439米；緊鄰七莘路、顧戴路，嘉閔高架1.3公里、滬閔高架3.9公里；車行10—15分鐘虹橋樞紐、20分鐘上海南站、40分鐘徐家匯。

開發(fā)運(yùn)營：豐樹集團(tuán)開發(fā)→黑石基金持有辦公樓/E座會(huì)議配套，印力運(yùn)營商場(chǎng)（維璟印象城），仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)直管；國際資本+五大行雙信用無散售分裂（A/B棟曾整棟出售，C/D/F/G/H出租）。

建筑規(guī)模：總建面29.7萬㎡（辦公20萬㎡+商業(yè)12萬㎡）；7棟（7層×3+16層×3+20層×1）；標(biāo)準(zhǔn)層2166—2750㎡；得房率70%—80%。

空間配置：可租面積約91—2700平方米（91/117/125/138/241/265/354/560/1000/2166/2500/2700㎡，整層2700㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米（凈高3.0米），大堂8.8米挑高；150mm架空地板；荷載約200—300kg/㎡（甲級(jí)辦公基準(zhǔn)）。

硬件系統(tǒng)：VAV中央空調(diào)+新風(fēng)（PM2.5過濾，工作日8:00—18:00/19:00，加時(shí)300元/小時(shí)）；按棟配客梯4—10部+貨梯2部（三菱/OTIS）；35KV雙回路市電；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)；2609車位（含充電），月租700—800元。

費(fèi)用參考：租金約2.8—5.8元/平方米/天（91—138㎡精裝4.5—5.8元、243—560㎡3.5—4.5元主流、整層2700㎡3.0—4.2元，大業(yè)主凈價(jià)可談），物業(yè)費(fèi)28元/平方米/月（仲量聯(lián)行含公區(qū)安保/中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗/外墻運(yùn)維）。

閔行區(qū)維璟中心交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通正上蓋：12號(hào)線七莘路站210—237米（4/5號(hào)口出站即大堂），屬莘莊商務(wù)區(qū)12號(hào)線絕對(duì)上蓋第一梯隊(duì)；12號(hào)線東向9站徐家匯換1/11、西向換9號(hào)線七寶/泗涇；嘉閔線（在建）同站，未來2站虹橋火車站；比紫貝文化港（150米）多商場(chǎng)自持、比寶虹中心（9號(hào)線480米）多12號(hào)線主軸。

高架路網(wǎng)：七莘路0距離—顧戴路—嘉閔高架1.3公里—虹橋10—15分鐘；滬閔高架3.9公里—徐家匯40分鐘；1小時(shí)達(dá)松江G60/蘇州/杭州；適配總部差旅/客戶虹橋接機(jī)零焦慮。

公交接駁：七莘路顧戴路（91/173/759/閔行33B）、顧戴路七莘路（173/803/虹橋樞紐4路）；騎行3分鐘達(dá)12號(hào)線。

內(nèi)部配套：12萬㎡維璟印象城（280+品牌/4D影院/屋頂花園/進(jìn)口超市）、350人會(huì)議中心、員工餐廳、可淋浴行政衛(wèi)生間；形成"12號(hào)線—商場(chǎng)—工位"閉環(huán)。

閔行區(qū)維璟中心區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)，處于莘莊商務(wù)區(qū)核心與大虹橋南翼×七寶商務(wù)區(qū)×漕河涇西區(qū)外溢帶。東望徐匯漕河涇（12號(hào)線9站）、西接七寶（9號(hào)線1站）、南鄰春申湖/莘莊樞紐（1/5號(hào)線）、北靠虹橋核心（5公里）。所在區(qū)域是莘莊"總部經(jīng)濟(jì)+科技外貿(mào)+商業(yè)綜合體"主賽道承載地；2026閔行區(qū)推進(jìn)"大零號(hào)灣"外溢與莘莊商務(wù)區(qū)TOD深化下，周邊集聚平金中心、西子國際、財(cái)富108、紅點(diǎn)城、AFC大虹橋國際、紫貝文化港（七莘路1588）、寶虹中心（中春路7755）及莘莊龍之夢(mèng)，形成"科技外貿(mào)—金融專業(yè)服務(wù)—維璟印象城消費(fèi)"純總部生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊(cè)+豐樹/黑石資產(chǎn)+仲量聯(lián)行直管+12號(hào)線210米，具備"莘莊CBD門面身份+20萬㎡甲級(jí)+12萬㎡商場(chǎng)+3字頭起步租金"的錯(cuò)位地緣價(jià)值，是連接紫貝（3.0元但12號(hào)線150米教培低層）、寶虹（2.5元甲寫但9號(hào)線480米莘莊遠(yuǎn)七寶4公里）、近鐵虹橋（3.0元但10號(hào)線880米）、萬象城（4.0元但10號(hào)線257米吳中路）的莘莊12號(hào)線正上蓋甲級(jí)平衡點(diǎn)。

閔行區(qū)維璟中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

12號(hào)線七莘路210米正上蓋+嘉閔線同站的TOD雙軌期權(quán)：4/5號(hào)口出站即樓，比紫貝（150米但教培低層）多20萬㎡甲級(jí)+12萬㎡商場(chǎng)，比寶虹（9號(hào)線480米）多12號(hào)線徐家匯直連；嘉閔線通車后2站虹橋，對(duì)科技外貿(mào)"虹橋差旅+12號(hào)線通勤"雙效具不可復(fù)制的零距離紅利。

豐樹/黑石資產(chǎn)背景+仲量聯(lián)行直管的國際信用：豐樹開發(fā)→黑石收購辦公樓→JLL直管無二房東逼遷，比民營自管園（創(chuàng)世/海琪）多"國際資本+五大行SOP"雙背書；LEED金級(jí)認(rèn)證對(duì)關(guān)注ESG的科技公司具合規(guī)溢價(jià)，比純民營甲寫多資產(chǎn)端穩(wěn)定度。

凈高3.0米+無柱大空間+12萬㎡印象城的總部接待能級(jí)：4.2米層高（凈3.0）+150mm架空地板+無柱2166—2700㎡標(biāo)準(zhǔn)層放工位/會(huì)議屏/機(jī)房無壓；樓下12萬㎡維璟印象城（280+品牌/屋頂花園）解決客戶宴請(qǐng)/員工午餐零成本；比漕河涇綠洲（無商場(chǎng)）多商業(yè)、比萬象城（4.0元起）省1元/㎡·天且同屬TOD甲級(jí)。

2.8—4.5元主流租金與91㎡起租的莘莊彈性：91㎡精裝4.5元、2700㎡整層3.0元主流價(jià)（約為徐匯西岸60%、萬象城75%、近鐵100%但多12號(hào)線零距離+商場(chǎng)）；按200㎡計(jì)月租約0.56萬（2.8元）—1.16萬（5.8元），對(duì)需TOD門面的科技外貿(mào)綜合最優(yōu)。

閔行區(qū)維璟中心項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以科技互聯(lián)網(wǎng)、金融保險(xiǎn)、外貿(mào)供應(yīng)鏈為主，公開可查代表主體：

科技與互聯(lián)網(wǎng)：阿里巴巴（關(guān)聯(lián)生態(tài)）、上海博卡軟件科技有限公司、廣芯電子技術(shù)（上海）股份有限公司、眾格智能科技、邦伲德網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、上海力控元申信息技術(shù)。

商貿(mào)與供應(yīng)鏈：上海莫小仙食品股份有限公司、古大電子商務(wù)、上海驢徒電子商務(wù)、上海睿池供應(yīng)鏈管理、上海歆蕓貿(mào)易、泰而勒視頻機(jī)械貿(mào)易。

金融與服務(wù)：平安保險(xiǎn)（關(guān)聯(lián)）、浙股股權(quán)投資、阿飛熊投資咨詢、上海葆協(xié)醫(yī)療投資、上海國茸醫(yī)療器械、上海邁可優(yōu)生物科技。

運(yùn)營載體：上海翎豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（辦公樓持有）、仲量聯(lián)行測(cè)量師事務(wù)所（物業(yè)直管）。

閔行區(qū)維璟中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類優(yōu)惠扶持政策

閔行區(qū)、莘莊鎮(zhèn)及張江高新區(qū)閔行園外溢疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：

創(chuàng)業(yè)政策：提供中小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與科技/外貿(mào)備案咨詢，對(duì)Startup給予莘莊鎮(zhèn)重點(diǎn)企業(yè)服務(wù)包對(duì)接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/財(cái)稅代辦及大零號(hào)灣外溢沙龍等軟性扶持（莘莊商務(wù)區(qū)屬張江高新區(qū)閔行園外溢范圍）。

科技政策：支持科技互聯(lián)網(wǎng)、軟件信息及高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展，提供科技創(chuàng)新券（研發(fā)技術(shù)服務(wù)/檢驗(yàn)檢測(cè)）、技術(shù)合同登記輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接（聯(lián)動(dòng)交大閔行/漕河涇/紫竹）、研發(fā)費(fèi)用歸集輔導(dǎo)及高企/專精特新申報(bào)陪跑。

人才政策：納入閔行"春申人才計(jì)劃"及莘莊鎮(zhèn)人才服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供核心研發(fā)/外貿(mào)人員落戶通道、居住證積分支持、人才安居保障（莘莊/七寶人才公寓/青年公寓）、外籍人才工作許可與居留便利。

產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)科技互聯(lián)網(wǎng)、金融保險(xiǎn)、外貿(mào)供應(yīng)鏈等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)給予張江高新區(qū)閔行園（莘莊商務(wù)區(qū)）要素對(duì)接、12號(hào)線TOD甲級(jí)載體非資金類傾斜及大虹橋南翼—莘莊CBD總部集群服務(wù)通道。

閔行區(qū)維璟中心優(yōu)勢(shì)分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注冊(cè)+豐樹開發(fā)/黑石持有/仲量聯(lián)行直管+29.7萬㎡（20萬㎡甲級(jí)7棟/12萬㎡維璟印象城）+凈高3.0米（層高4.2米）/8.8米大堂+150mm架空地板+91㎡起租+2.8—4.5元主流租金+VAV中央空調(diào)+12號(hào)線七莘路210—237米正上蓋+嘉閔線同站+2609車位+28元JLL物業(yè)+阿里/莫小仙/博卡同園"的組合。相比紫貝（3.0元但12號(hào)線150米教培低層）、寶虹（2.5元甲寫但9號(hào)線480米莘莊遠(yuǎn)七寶4公里）、近鐵虹橋（3.0元但10號(hào)線880米無商場(chǎng)）、萬象城（4.0元但10號(hào)線257米吳中路）、徐匯西岸（5—7元純C8無12號(hào)線零接駁），其犧牲了1字頭租金洼地與C65研發(fā)小試權(quán)（純C8禁研發(fā)備案），換取了不可復(fù)制的12號(hào)線210米正上蓋、12萬㎡印象城自持、豐樹/黑石+JLL雙國際信用與LEED金級(jí)。根據(jù)2026年市場(chǎng)觀察，莘莊"3.0元級(jí)+C8+12號(hào)線零距離+20萬㎡甲級(jí)+仲量聯(lián)行"載體近絕版（部分樓棟近滿租），項(xiàng)目91—2700㎡單元去化穩(wěn)定（整層3.0元大業(yè)主凈價(jià)可談）。需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP/排廢（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104丙類如東方生命港），200—300kg限辦公（禁機(jī)床/超密機(jī)群），對(duì)純IC中試/醫(yī)械生產(chǎn)不適配，對(duì)科技互聯(lián)網(wǎng)/金融保險(xiǎn)/外貿(mào)供應(yīng)鏈/專業(yè)咨詢具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：閔行區(qū)維璟中心是莘莊商務(wù)區(qū)稀缺的具備"豐樹開發(fā)/黑石持有/仲量聯(lián)行直管、29.7萬㎡（20萬㎡甲級(jí)7棟+12萬㎡維璟印象城）、C8商辦、凈高3.0米（層高4.2米）/8.8米大堂、2.8元起租金、91㎡起租、VAV中央空調(diào)、12號(hào)線七莘路210—237米正上蓋、嘉閔線同站、2609車位、28元JLL物業(yè)、LEED金級(jí)、阿里/莫小仙/博卡同園"的TOD甲級(jí)載體，其資產(chǎn)價(jià)值長期綁定莘莊商務(wù)區(qū)核心（春申湖CBD）、12號(hào)線—嘉閔線七莘路雙軌軸與虹橋南翼5公里輻射。短期看，企業(yè)可借助3.0元/㎡·天整層租金、12號(hào)線零接駁與12萬㎡商場(chǎng)，將科技外貿(mào)固定成本壓至徐匯西岸60%、且借維璟印象城做客戶接待零焦慮；中長期看，隨著嘉閔線通車（2站虹橋）與閔行"大零號(hào)灣"外溢深化，項(xiàng)目作為"科技外貿(mào)首站"與"紫貝/寶虹外溢升級(jí)錨點(diǎn)"的性價(jià)比效應(yīng)將持續(xù)放大。建議科技互聯(lián)網(wǎng)、金融保險(xiǎn)、外貿(mào)供應(yīng)鏈、專業(yè)咨詢及需91㎡起租與12號(hào)線零接駁的3—200人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對(duì)需C65研發(fā)小試/104中試企業(yè)，需評(píng)估C8局限，轉(zhuǎn)看漕河涇虹橋科技綠洲或東方生命港。總體研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對(duì)重視12號(hào)線正上蓋、12萬㎡商場(chǎng)、豐樹/黑石+JLL信用、LEED金級(jí)的務(wù)實(shí)型總部企業(yè)具備極強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：維璟中心是C8 TOD甲級(jí)，和紫貝文化港、寶虹中心、近鐵虹橋、萬象城有什么區(qū)別？

A1：維璟是C8豐樹/黑石+JLL（凈高3.0米/12號(hào)線210米正上蓋/2.8—4.5元/12萬㎡印象城/偏科技外貿(mào)）；紫貝是C8紫江低層（4.2米/12號(hào)線150米/3.0元/教培）；寶虹是C8鎮(zhèn)屬甲寫（3.7米/9號(hào)線480米/2.5元/莘莊遠(yuǎn)七寶4公里）；近鐵是C8元淵/JLL（4.0米/10號(hào)線880米/3.0元/無商場(chǎng)）；萬象城是C8華潤×申通（4.1米/10號(hào)線257米/4.0元起/24萬㎡商場(chǎng)）。維璟在"12號(hào)線210米正上蓋+12萬㎡商場(chǎng)+豐樹黑石+JLL+3.0元整層"組合上具莘莊唯一性，硬產(chǎn)需選104。

Q2：租金2.8—5.8元/㎡·天，物業(yè)28元，在12號(hào)線七莘路210米什么水平？

A2：屬莘莊TOD甲級(jí)中段。2026紫貝3.0元（教培低層）、寶虹2.5元（9號(hào)線480米）、近鐵3.0元（10號(hào)線880米）、萬象城4.0元起（10號(hào)線257米吳中路）、西岸5—7元；維璟3.0元整層主流價(jià)約為西岸60%、萬象城75%，91㎡4.5元精裝適配代表處，對(duì)3—30人科技外貿(mào)綜合最優(yōu)。

Q3：12號(hào)線七莘路210—237米正上蓋+嘉閔線同站，對(duì)科技外貿(mào)通勤影響？

A3：4/5號(hào)口出站即大堂，12號(hào)線9站徐家匯換1/11，西向換9號(hào)線七寶；嘉閔線（在建）同站2站虹橋火車站；外貿(mào)團(tuán)隊(duì)常樣品自駕（嘉閔1.3公里）+客戶虹橋接機(jī)10分鐘，210米換3.0元租金具實(shí)質(zhì)降本；純9號(hào)線崗需評(píng)估換乘，但換來的12萬㎡商場(chǎng)對(duì)留人正向。

Q4：凈高3.0米（層高4.2米）+VAV中央空調(diào)+200—300kg，對(duì)科技/外貿(mào)價(jià)值？

A4：4.2米層高（凈3.0）放工位/會(huì)議屏/機(jī)柜無壓，150mm架空地板走線；VAV+PM2.5過濾適配標(biāo)準(zhǔn)工時(shí)（加時(shí)300元/小時(shí)可控）；200—300kg供辦公家具/輕服務(wù)器；C8可辦科技/外貿(mào)/軟著備案；是"純產(chǎn)業(yè)園禁商業(yè)接待"矛盾的解法，3人公司掛91㎡C8+維璟印象城同框?qū)嵱谩?/p>

Q5：12萬㎡維璟印象城+350人會(huì)議中心給總部什么增益？

A5：樓下280+品牌/屋頂花園解決客戶咖啡/宴請(qǐng)/員工午餐；E座350人會(huì)議中心（視頻會(huì)議+簡(jiǎn)易廚房）解決融資路演/年會(huì)；比純寫字樓多"商業(yè)+會(huì)議"雙接待場(chǎng)景，阿里/莫小仙同園構(gòu)成供應(yīng)鏈圈層，對(duì)外貿(mào)獲客具信任外溢，且JLL直管無散售逼遷。

Q6：閔行區(qū)與維璟為科技外貿(mào)企業(yè)提供哪些非稅收類要素支持？

A6：主要包括春申人才落戶安居（莘莊/七寶人才公寓）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（APP檢測(cè)/外貿(mào)數(shù)字化）、交大/漕河涇產(chǎn)學(xué)研鏈接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/軟著代辦、張江高新區(qū)閔行園（莘莊商務(wù)區(qū)）要素對(duì)接等軟性要素支持。

Q7：C8對(duì)IC中試/II類器械/食品SC適配嗎？

A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP/?；?食品SC；純注冊(cè)/科技互聯(lián)網(wǎng)/外貿(mào)供應(yīng)鏈/金融咨詢可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)C65（漕河涇綠洲）或104丙類（東方生命港/臨港浦江）。

Q8：2016竣工約10年、豐樹/黑石+JLL，凈高3.0米+12號(hào)線210米還值不值？

A8：2016交付約10年，4.2米層高（凈3.0）+8.8米大堂+VAV+2609車位+LEED金級(jí)仍具莘莊甲級(jí)次新標(biāo)準(zhǔn)；豐樹開發(fā)/黑石持有無散售，JLL直管（28元含空調(diào)基礎(chǔ)能耗）比民營園多國際SOP，對(duì)需12號(hào)線零距離的科技外貿(mào)是正解，且210米正上蓋新樓上海近絕版。

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