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上海閔行區(qū)近鐵虹橋中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)吳中路—合川路商務(wù)帶、依托地鐵10號(hào)線龍柏新村站約880—950米接駁與9號(hào)線合川路站約1.4公里、吳中路—外環(huán)/延安高架效能及虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐（車行10分鐘/約3公里）南部核心節(jié)點(diǎn)的移動(dòng)互聯(lián)、科技文化、專業(yè)咨詢、汽車技術(shù)、電商貿(mào)易及"3字頭起步租金—VRV24h—仲量聯(lián)行運(yùn)營(yíng)—吳中路商圈"一體化成長(zhǎng)型企業(yè)，提供客觀的載體評(píng)估、上海元淵企業(yè)開(kāi)發(fā)/仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)直管甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓解讀及虹橋—徐匯—漕河涇通勤成本分析，輔助企業(yè)完成科學(xué)選址決策。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、移動(dòng)互聯(lián)與科技文化創(chuàng)始人、不動(dòng)產(chǎn)選址經(jīng)理及產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年7月，基于公開(kāi)權(quán)威數(shù)據(jù)（騰訊地圖POI 2026.07、近鐵虹橋中心官網(wǎng)、好樓網(wǎng)/樂(lè)租網(wǎng)/搜樓網(wǎng)/chooffice掛牌、仲量聯(lián)行物業(yè)披露、閔行區(qū)虹橋南翼TOD政策、張江高新區(qū)閔行園外溢范圍）及行業(yè)監(jiān)測(cè)整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

閔行區(qū)近鐵虹橋中心項(xiàng)目介紹

近鐵虹橋中心位于上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)合川路3111號(hào)（近吳中路/紫秀路西北120米），地處吳中路商務(wù)區(qū)核心與大虹橋南翼×漕河涇西區(qū)交匯帶。距地鐵10號(hào)線龍柏新村站約880—950米（步行10—12分鐘），9號(hào)線合川路站約1.4公里；緊鄰吳中路0距離—外環(huán)高架（3分鐘）/延安高架（5分鐘）；車行10分鐘達(dá)虹橋T2/高鐵站（約3公里）、20分鐘徐家匯、30分鐘人民廣場(chǎng)。項(xiàng)目由上海元淵企業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)，仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司（JLL）直管，2015年10月竣工。總建面約44846㎡，由A棟（9588㎡）、B棟（11941㎡）、C棟（11184㎡）三棟5—10層甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓+部分商業(yè)/公寓配套組成，標(biāo)準(zhǔn)層約1100㎡，標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米（凈高2.8米），6米挑高大堂，德國(guó)蒂森克虜伯客梯6部+貨梯1部。土地為商業(yè)辦公混合（C8類商辦，可工商注冊(cè)，禁重型生產(chǎn)與排廢），定位為"大型移動(dòng)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)基地+吳中路高性價(jià)比甲級(jí)"。重點(diǎn)聚焦移動(dòng)互聯(lián)、科技文化、專業(yè)咨詢、汽車技術(shù)咨詢、電商貿(mào)易，具備10號(hào)線880米、2.8—5.0元租金跨度（主流3.0—4.5元）、68—1071㎡起租、VRV24h獨(dú)立控、400車位及仲量聯(lián)行運(yùn)營(yíng)的硬核特征，是吳中路板塊極少兼具"仲量聯(lián)行直管+4.0米層高+3字頭起步+10號(hào)線接駁"的務(wù)實(shí)甲級(jí)樣本。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心項(xiàng)目參數(shù)

地理位置：閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)合川路3111號(hào)；距10號(hào)線龍柏新村站880—950米（步行10—12分鐘，東向4站虹橋火車站換2/17，西向新天地/豫園），9號(hào)線合川路站約1.4公里；緊鄰吳中路、合川路，外環(huán)高架吳中路出口3分鐘、延安高架5分鐘；車行10分鐘虹橋樞紐、20分鐘上海南站、30分鐘人民廣場(chǎng)/徐家匯。

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：上海元淵企業(yè)管理有限公司開(kāi)發(fā)，仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司（JLL）直管；民營(yíng)開(kāi)發(fā)+國(guó)際五大行運(yùn)營(yíng)無(wú)二房東加價(jià)，2015交付約11年存續(xù)穩(wěn)定。

建筑規(guī)模：總建面44846㎡；A/B/C三棟（5—10層），標(biāo)準(zhǔn)層1100㎡；得房率70%—72%。

空間配置：可租面積約68—1071平方米（68.6/95/112/154/226/259/320/500/850/920/981/1071㎡）；標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米（凈高2.8米），大堂6米；荷載3.0KN/㎡（約300kg/㎡）；柱距8.4米。

硬件系統(tǒng)：VRV中央空調(diào)24h獨(dú)立控（計(jì)流量，無(wú)加班費(fèi)）；德國(guó)蒂森克虜伯客梯6部+貨梯1部；雙回路市電100W/㎡；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)；車位400個(gè)（地下為主），月租500—600元。

費(fèi)用參考：租金約2.8—5.0元/平方米/天（68—145㎡精裝4.2—4.8元、320㎡3.8元、1028㎡整層2.2—3.9元、主流3.0—4.5元），物業(yè)費(fèi)15—18元/平方米/月（仲量聯(lián)行含公區(qū)安保/外墻運(yùn)維，空調(diào)電費(fèi)自計(jì)）。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通接駁：10號(hào)線龍柏新村站880—950米（步行10—12分鐘），屬"10號(hào)線接駁型甲級(jí)"；10號(hào)線東向4站虹橋火車站（換2/17去長(zhǎng)三角/浦東聯(lián)絡(luò)線），西向新天地/豫園/五角場(chǎng)；9號(hào)線合川路1.4公里補(bǔ)徐家匯/漕河涇軸；園區(qū)有接駁車至地鐵。

高架路網(wǎng)：吳中路0距離—外環(huán)（3分鐘）、延安高架（5分鐘）、虹莘路—漕寶路；車行10分鐘虹橋樞紐、20分鐘上海南站、30分鐘人民廣場(chǎng)；1小時(shí)達(dá)張江/松江G60；適配科技樣機(jī)/電商輕貨自駕。

公交接駁：紫秀路合川路（虹橋鎮(zhèn)2路區(qū)間）、吳中路合川路（87/149/721/776/867/閔行18）、金匯路金雨路（721/867/閔行36）；騎行3分鐘達(dá)10號(hào)線龍柏新村站。

內(nèi)部配套：自帶約3萬(wàn)方商業(yè)配套（員工餐廳/便利店/咖啡）、會(huì)議室/洽談區(qū)/茶水間/休閑露臺(tái)；步行1公里達(dá)萬(wàn)象城/愛(ài)琴海/阿拉城/韓國(guó)街，形成"10號(hào)線—吳中路—商場(chǎng)—工位"閉環(huán)。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)，處于吳中路商務(wù)區(qū)核心與大虹橋南翼×漕河涇西區(qū)外溢帶。東望徐匯漕河涇（9號(hào)線合川路1.4公里）、西接虹橋核心（3公里）、南鄰萬(wàn)象城/古北（5公里）、北靠七寶—虹橋機(jī)場(chǎng)。所在區(qū)域是虹橋"移動(dòng)互聯(lián)+科技文化+專業(yè)服務(wù)"承載地；2026閔行區(qū)推進(jìn)"大虹橋南翼提質(zhì)"與吳中路TOD深化下，周邊集聚萬(wàn)象城（10號(hào)線紫藤路257米）、漕河涇虹橋科技綠洲（田林路888）、虹橋基金小鎮(zhèn)、阿拉城、愛(ài)琴海、韓國(guó)街及雅詩(shī)蘭黛全球研發(fā)中心，形成"移動(dòng)互聯(lián)—科技文化—虹橋差旅—吳中路消費(fèi)"純輕型生態(tài)；園區(qū)自身以C8可注冊(cè)+仲量聯(lián)行直管+4.0米層高，具備"吳中路門(mén)面身份+3字頭起步租金+10號(hào)線880米+400車位"的錯(cuò)位地緣價(jià)值，是連接萬(wàn)象城（4.0元但10號(hào)線257米+24萬(wàn)㎡商場(chǎng)）、漕河涇綠洲（4.0元C65但9號(hào)線200米）、紫貝（3.0元但12號(hào)線150米教培）、青浦萬(wàn)達(dá)茂（1.1元但17號(hào)線青浦遠(yuǎn)市區(qū)）的吳中路接駁型甲級(jí)平衡點(diǎn)。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

仲量聯(lián)行（JLL）直管+4.0米層高的國(guó)際SOP信用：JLL直管無(wú)二房東，提供公區(qū)安保/外墻/會(huì)議室標(biāo)準(zhǔn)SOP，比民營(yíng)自管園（創(chuàng)世/海琪）多"五大行運(yùn)維+租戶篩選"；4.0米（凈2.8米）放工位/會(huì)議屏/輕服務(wù)器無(wú)壓，8.4米柱距自由切68—1071㎡；對(duì)移動(dòng)互聯(lián)/科技文化需"甲級(jí)門(mén)面+國(guó)際物業(yè)"但預(yù)算敏感團(tuán)隊(duì)，具不可復(fù)制的JLL信用折價(jià)。

2.8—3.0元特價(jià)與68㎡起租的吳中路生存彈性：68㎡4.2元、320㎡3.8元、1028㎡整層2.2—3.9元主流價(jià)（僅為萬(wàn)象城60%—70%、徐匯西岸50%—60%、近鐵自身精裝小面積80%折價(jià)）；68㎡適配3人Startup；按200㎡計(jì)月租約0.56萬(wàn)（2.8元）—1.0萬(wàn)（5.0元），比萬(wàn)象城省月均1.5萬(wàn)+，且換得VRV24h與400車位。

VRV24h獨(dú)立控+10號(hào)線880米+吳中路0距離的雙邏輯：VRV計(jì)流量無(wú)加班費(fèi)適配研發(fā)/直播時(shí)差；10號(hào)線880米（接駁車補(bǔ)位）4站虹橋火車站；吳中路0距離—外環(huán)3分鐘解決自駕貨運(yùn)；比萬(wàn)象城（10號(hào)線257米但4.0元起）省1.2元/㎡·天，對(duì)不需商場(chǎng)上蓋的移動(dòng)互聯(lián)正向。

移動(dòng)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)基地基因+400車位+3萬(wàn)方配套的商業(yè)厚度：定位"大型移動(dòng)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)基地"吸引酷宇通訊/云鑲網(wǎng)絡(luò)/追漫互娛同園；400車位（500元）解決客戶停車；自帶3萬(wàn)方商業(yè)+1公里萬(wàn)象城/愛(ài)琴海解決接待；比純產(chǎn)業(yè)園多"吳中路商圈+JLL"雙紅利，對(duì)科技文化獲客具成本外溢。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

項(xiàng)目以移動(dòng)互聯(lián)、科技文化、專業(yè)咨詢?yōu)橹?，公開(kāi)可查代表主體：

科技與互聯(lián)：上?？嵊钔ㄓ嵓夹g(shù)有限公司、云鑲（上海）網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、上海追漫互娛科技、上海辛辣網(wǎng)絡(luò)科技。

咨詢與貿(mào)易：上海謹(jǐn)務(wù)汽車技術(shù)咨詢、上海謹(jǐn)拍電子商務(wù)、上海點(diǎn)美投資咨詢、上海擎康貿(mào)易、上海忠科實(shí)業(yè)、上海寬世易汽車服務(wù)。

運(yùn)營(yíng)載體：仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司（直管）。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)非稅收類優(yōu)惠扶持政策

閔行區(qū)、虹橋鎮(zhèn)及虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南翼疊加多重產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)體系，聚焦非資金掛鉤的要素支持：

創(chuàng)業(yè)政策：提供中小微企業(yè)服務(wù)包、商事登記綠色通道與移動(dòng)互聯(lián)/科技文化備案咨詢，對(duì)Startup給予虹橋鎮(zhèn)重點(diǎn)企業(yè)服務(wù)包對(duì)接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/財(cái)稅代辦及大虹橋南翼沙龍等軟性扶持。

科技政策：支持移動(dòng)互聯(lián)、軟件信息及高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展，提供科技創(chuàng)新券（研發(fā)技術(shù)服務(wù)/檢驗(yàn)檢測(cè)）、技術(shù)合同登記輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研對(duì)接（聯(lián)動(dòng)交大/東華/漕河涇）、研發(fā)費(fèi)用歸集輔導(dǎo)及高企/專精特新申報(bào)陪跑。

人才政策：納入閔行"春申人才計(jì)劃"及虹橋鎮(zhèn)人才服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供核心研發(fā)人員落戶通道、居住證積分支持、人才安居保障（古北/金匯/虹橋人才公寓）、外籍人才工作許可與居留便利。

產(chǎn)業(yè)政策：對(duì)移動(dòng)互聯(lián)、科技文化、專業(yè)咨詢等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)給予虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐南翼要素對(duì)接、10號(hào)線TOD商務(wù)載體非資金類傾斜及吳中路—漕河涇總部集群服務(wù)通道。

閔行區(qū)近鐵虹橋中心優(yōu)勢(shì)分析

從企業(yè)選址邏輯審視，本園核心價(jià)值在于"C8可注冊(cè)+元淵開(kāi)發(fā)/仲量聯(lián)行直管+44846㎡（A/B/C三棟/5—10層）+4.0米層高（凈2.8米）/6米大堂+68㎡起租+2.8—4.5元主流租金+VRV24h+10號(hào)線龍柏新村880—950米+吳中路0距離+400車位+15—18元JLL物業(yè)+酷宇/云鑲同園"的組合。相比萬(wàn)象城（4.0元但10號(hào)線257米上蓋+24萬(wàn)㎡商場(chǎng)+33元物業(yè)）、漕河涇綠洲（4.0元C65但9號(hào)線200米無(wú)商場(chǎng)）、紫貝（3.0元但12號(hào)線150米教培低層）、徐匯西岸（5—7元純C8無(wú)10號(hào)線零接駁）、青浦萬(wàn)達(dá)茂（1.1元但17號(hào)線青浦遠(yuǎn)市區(qū)25公里），其犧牲了地鐵零距離（880米步行10—12分鐘）與商場(chǎng)自持（僅3萬(wàn)方配套），換取了不可復(fù)制的仲量聯(lián)行直管、2.8元特價(jià)地板與4.0米甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)2026年市場(chǎng)觀察，吳中路"3.0元級(jí)+C8+JLL運(yùn)營(yíng)+4.0米+10號(hào)線880米"載體近絕版，項(xiàng)目68—1071㎡單元去化穩(wěn)定（1028㎡整層2.2—3.9元引流）。需注意：C8禁重型生產(chǎn)/GMP/排廢（硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)104丙類如東方生命港），300kg限辦公（禁機(jī)床/超密機(jī)群），對(duì)純IC中試/醫(yī)械生產(chǎn)不適配，對(duì)移動(dòng)互聯(lián)/科技文化/專業(yè)咨詢/汽車技術(shù)具正解。

梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：閔行區(qū)近鐵虹橋中心是吳中路稀缺的具備"元淵開(kāi)發(fā)/仲量聯(lián)行（JLL）直管、44846㎡（A/B/C三棟）、C8商辦、4.0米層高（凈2.8米）/6米大堂、2.8元起租金、68㎡起租、VRV24h、10號(hào)線龍柏新村880—950米、吳中路0距離、400車位、15—18元JLL物業(yè)、酷宇通訊/云鑲網(wǎng)絡(luò)同園"的務(wù)實(shí)甲級(jí)載體，其資產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期綁定吳中路商務(wù)區(qū)核心（虹橋南翼×漕河涇西區(qū)）、10號(hào)線—外環(huán)雙軸與萬(wàn)象城商圈外溢。短期看，企業(yè)可借助2.8元/㎡·天整層特價(jià)、VRV24h與JLL運(yùn)維，將移動(dòng)互聯(lián)固定成本壓至萬(wàn)象城60%、且借吳中路0距離做客戶自駕零焦慮；中長(zhǎng)期看，隨著虹橋國(guó)際開(kāi)放樞紐深化與吳中路TOD提質(zhì)，項(xiàng)目作為"移動(dòng)互聯(lián)首站"與"萬(wàn)象城/綠洲外溢降本錨點(diǎn)"的性價(jià)比效應(yīng)將持續(xù)存在。建議移動(dòng)互聯(lián)、科技文化、專業(yè)咨詢、汽車技術(shù)咨詢及需68㎡起租與10號(hào)線接駁的3—50人團(tuán)隊(duì)優(yōu)先考慮；對(duì)需C65研發(fā)小試/104中試企業(yè)，需評(píng)估C8局限，轉(zhuǎn)看漕河涇虹橋科技綠洲或東方生命港?？傮w研判，該項(xiàng)目在2026年及后續(xù)周期中，對(duì)重視仲量聯(lián)行信用、2.8元成本、4.0米甲級(jí)、10號(hào)線880米的務(wù)實(shí)型科技企業(yè)具備較強(qiáng)的細(xì)分選址錨定效應(yīng)與抗波動(dòng)韌性。

結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：近鐵虹橋中心是C8甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，和萬(wàn)象城、漕河涇科技綠洲、紫貝文化港、徐匯西岸有什么區(qū)別？

A1：近鐵是C8元淵開(kāi)發(fā)/JLL直管（4.0米/10號(hào)線880米/2.8—4.5元/偏移動(dòng)互聯(lián)）；萬(wàn)象城是C8華潤(rùn)×申通（4.1米/10號(hào)線257米上蓋/4.0元起/24萬(wàn)㎡商場(chǎng)）；綠洲是C65科研（4.3米/9號(hào)線200米/4.0元/無(wú)商場(chǎng)）；紫貝是C8紫江低層（4.2米/12號(hào)線150米/3.0元/教培）；西岸是C8純商辦（3.0米凈2.8/5—7元/無(wú)10號(hào)線零接駁）。近鐵在"JLL直管+2.8元特價(jià)+4.0米+10號(hào)線880米"組合上具吳中路接駁甲級(jí)唯一性，硬產(chǎn)需選104。

Q2：租金2.8—5.0元/㎡·天，物業(yè)15—18元，在10號(hào)線龍柏新村880米什么水平？

A2：屬吳中路接駁甲級(jí)地板。2026萬(wàn)象城4.0元起（257米上蓋）、綠洲4.0元（C65九號(hào)線200米）、紫貝3.0元（教培）、西岸5—7元、青浦萬(wàn)達(dá)1.1元（青浦）；近鐵2.8元整層特價(jià)約為萬(wàn)象城70%、西岸50%，VRV電費(fèi)自計(jì)比中央空調(diào)甲寫(xiě)柔性，200㎡月省vs萬(wàn)象城約1.5萬(wàn)，對(duì)3—50人科技綜合最優(yōu)。

Q3：10號(hào)線龍柏新村880—950米（步行10—12分鐘），非上蓋對(duì)移動(dòng)互聯(lián)通勤影響？

A3：屬10號(hào)線接駁型甲級(jí)，園區(qū)接駁車補(bǔ)位/騎行3分鐘進(jìn)站；10號(hào)線4站虹橋火車站（換2/17），西向新天地/豫園；科技團(tuán)隊(duì)常研發(fā)員10號(hào)線通勤+客戶虹橋差旅+吳中路自駕（外環(huán)3分鐘），880米換2.8元租金具實(shí)質(zhì)降本；純零距離崗需評(píng)估步行10分鐘，但換來(lái)的JLL+4.0米對(duì)總部形象正向。

Q4：4.0米層高（凈2.8米）+VRV24h+300kg，對(duì)移動(dòng)互聯(lián)/科技文化價(jià)值？

A4：4.0米放工位/會(huì)議屏/輕服務(wù)器無(wú)壓（凈2.8米等于超甲基準(zhǔn)）；VRV獨(dú)立計(jì)流量無(wú)加班費(fèi)適配研發(fā)時(shí)差；300kg供辦公家具/機(jī)柜足夠；8.4米柱距自由切68—1071㎡；C8可辦移動(dòng)互聯(lián)/軟著備案；是"純商場(chǎng)上蓋最小95㎡起且4.5元"矛盾的解法，3人公司掛68㎡C8+JLL同框?qū)嵱谩?/p>

Q5：仲量聯(lián)行直管+400車位+3萬(wàn)方配套給科技什么增益？

A5：JLL提供公區(qū)安保/外墻/會(huì)議室SOP，租戶篩選優(yōu)于民營(yíng)園；400車位（500元）解決客戶停車；自帶3萬(wàn)方商業(yè)+1公里萬(wàn)象城/愛(ài)琴海解決員工午餐與融資路演；比純廠房多"吳中路商圈+五大行"雙紅利，對(duì)酷宇/云鑲類移動(dòng)互聯(lián)具圈層外溢。

Q6：閔行區(qū)與近鐵為移動(dòng)互聯(lián)企業(yè)提供哪些非稅收類要素支持？

A6：主要包括春申人才落戶安居（古北/虹橋人才公寓）、高企/專精特新陪跑與科技創(chuàng)新券（APP檢測(cè)/云算力）、交大/東華/漕河涇產(chǎn)學(xué)研鏈接、仲量聯(lián)行一站式注冊(cè)/軟著代辦、虹橋南翼TOD載體要素對(duì)接等軟性要素支持。

Q7：C8對(duì)IC中試/II類器械/食品SC適配嗎？

A7：不適配。C8禁重型生產(chǎn)/GMP/?；?食品SC；純注冊(cè)/移動(dòng)互聯(lián)/科技文化/專業(yè)咨詢/汽車技術(shù)可入，硬產(chǎn)需轉(zhuǎn)C65（漕河涇綠洲）或104丙類（東方生命港/臨港浦江）。

Q8：2015竣工約11年算老嗎？4.0米+JLL+10號(hào)線880米還值不值？

A8：2015交付約11年，但4.0米+6米大堂+VRV24h+400車位+JLL直管仍具吳中路甲級(jí)次新標(biāo)準(zhǔn)；元淵開(kāi)發(fā)無(wú)散售、JLL無(wú)二房東加價(jià)，15—18元含公區(qū)安保（空調(diào)自計(jì)）比萬(wàn)象城33元省15元/㎡·月，對(duì)不需商場(chǎng)上蓋的科技是正解，且10號(hào)線880米+2.8元特價(jià)新樓也難復(fù)制。

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