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上海楊浦區(qū)聯(lián)通大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途： 為信息通信技術(shù)服務(wù)、IT咨詢、軟件開發(fā)、科技貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及需楊浦"大創(chuàng)智—環(huán)同濟(jì)"核心區(qū)就近落位的中小微成長(zhǎng)型企業(yè)，提供聯(lián)通大廈（China Unicom Building, Yangpu / 通常指國(guó)定路323號(hào)聯(lián)通大樓可租賃辦公層或黃興路500號(hào)聯(lián)通旗艦樓）成熟商務(wù)寫字樓的產(chǎn)品參數(shù)、交通時(shí)效、楊浦國(guó)家雙創(chuàng)示范基地產(chǎn)業(yè)適配性及非稅收類政策服務(wù)的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對(duì)象： 企業(yè)行政/不動(dòng)產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負(fù)責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。

數(shù)據(jù)時(shí)效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海楊浦區(qū)五角場(chǎng)/大創(chuàng)智板塊（聯(lián)通大廈·國(guó)定路323號(hào)）市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

說明： 上海俗稱"聯(lián)通大廈（楊浦）"多指楊浦區(qū)國(guó)定路323號(hào)——中國(guó)聯(lián)通上海分公司楊浦大樓（部分渠道亦稱黃興路500號(hào)聯(lián)通營(yíng)業(yè)旗艦樓上辦公層為同一體系），2003年竣工，框剪結(jié)構(gòu)，地上約18～22層（各記載有出入，以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），部分樓層為聯(lián)通自用、部分對(duì)外招租。本報(bào)告以國(guó)定路323號(hào)為主體描述，若實(shí)際帶看為黃興路500號(hào)上層辦公可參照同類參數(shù)。

一、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜項(xiàng)目介紹

聯(lián)通大廈（上海市楊浦區(qū)國(guó)定路323號(hào)，近邯鄲路口，五角場(chǎng)/大創(chuàng)智南側(cè)入口）位于楊浦區(qū)"大創(chuàng)智"國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)核心——距復(fù)旦大學(xué)邯鄲校區(qū)南門約300～400m、距上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)定校區(qū)約800m、距同濟(jì)大學(xué)四平路校區(qū)車行約2km。項(xiàng)目2003年竣工，由聯(lián)通集團(tuán)關(guān)聯(lián)開發(fā)持有，地上約18～22層，標(biāo)準(zhǔn)層面積約800～1,100㎡，部分樓層對(duì)外招租（通常中高區(qū)整層或半層，低區(qū)偶有精裝小間釋放），配置中央空調(diào)（周一至周六時(shí)段供應(yīng)，周末延時(shí)需申請(qǐng)另計(jì)）、三菱或同檔客梯3～4部。大廈地處五角場(chǎng)城市副中心南緣，緊鄰大創(chuàng)智園區(qū)、IPO集聚區(qū)及環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶，已吸引通信技術(shù)服務(wù)分支、軟件開發(fā)微企、IT咨詢、聯(lián)通生態(tài)合作伙伴辦事處及部分教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)入駐。定位為"大創(chuàng)智核心區(qū)成熟甲級(jí)/準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓"，適合需緊貼復(fù)旦/財(cái)大人才池、接近大創(chuàng)智數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)群但預(yù)算明顯低于新建濱江超甲（山金/中企濱江）的成長(zhǎng)型科技及專業(yè)服務(wù)企業(yè)——2026年市場(chǎng)報(bào)價(jià)約3.5～4.5元/㎡·天，加物業(yè)費(fèi)約18～22元/㎡·月，綜合成本約為楊浦濱江新建超甲約60%～70%。

二、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜項(xiàng)目核心參數(shù)

地理位置： 上海市楊浦區(qū)國(guó)定路323號(hào)（近邯鄲路口，五角場(chǎng)街道南端，大創(chuàng)智創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)入口），郵編200433

竣工時(shí)間： 2003年（部分記載2002—2004年間，以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)），近年公區(qū)局部刷新

開發(fā)商/持有： 中國(guó)聯(lián)通上海分公司關(guān)聯(lián)資產(chǎn)；物業(yè)為聯(lián)通指定或合資物業(yè)

建筑形態(tài)： 單體高層寫字樓（地上約18～22層，含設(shè)備層），底部1～2層為聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳及配套商業(yè)，無(wú)獨(dú)立裙房花園

總建筑面積： 約20,000～30,000㎡（含聯(lián)通自用）

標(biāo)準(zhǔn)層面積： 約800～1,100㎡/層（異形核心筒，部分層因設(shè)備區(qū)略?。?/p>

可租面積： 精裝小間最小約80～150㎡（少數(shù)釋放，視聯(lián)通自用樓層退租節(jié)奏），主力半層約400～550㎡，整層約800～1,100㎡；支持跨層合并洽談

層高/凈高： 標(biāo)準(zhǔn)層高約3.2m，吊頂后凈高約2.7～2.8m（部分未吊頂區(qū)見原結(jié)構(gòu)板）

得房率： 約65%～68%（高層公攤偏大）

交付標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯（白墻、地磚/水泥找平、煙感噴淋、VAV或風(fēng)機(jī)盤管末端預(yù)留）或精裝遺留（部分樓層帶隔斷/地毯/礦棉板吊頂——視放盤）

空調(diào)系統(tǒng)： 中央空調(diào)/風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，工作日約08:30–18:00（部分季節(jié)周六上午），非時(shí)段延時(shí)需向物業(yè)申請(qǐng)并承擔(dān)公攤能耗費(fèi)（與楊浦多數(shù)2000年代甲級(jí)一致，簽約建議書面確認(rèn)延時(shí)費(fèi)率）

電梯配置： 客梯3～4部（三菱或同類）＋貨梯/消防梯1部

停車配套： 地下及地面配套車位約50～80個(gè)（國(guó)定路/邯鄲路口周邊有公共停車場(chǎng)），月租金約500～700元/位·月（先到先得或按協(xié)議配額），臨停約5～8元/時(shí)；周邊步行3～5分鐘有萬(wàn)達(dá)/百聯(lián)又一城及大創(chuàng)智地下公共停車場(chǎng)（付費(fèi)）

物業(yè)費(fèi)： 約18～22元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、基礎(chǔ)能耗，空調(diào)延時(shí)另計(jì)）

網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動(dòng)三線接入（聯(lián)通大廈內(nèi)聯(lián)通專線資源較豐富，適合ICT類企業(yè)）

特殊說明： 可工商注冊(cè)及遷移；部分樓層聯(lián)通自用不外租；精裝小間釋放不規(guī)律，多為主流半層/整層毛坯招租；無(wú)LEED認(rèn)證，屬2000年代初建成成熟商務(wù)樓

三、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通： 距地鐵10號(hào)線五角場(chǎng)站/國(guó)權(quán)路站約800～1,000m（步行10～12分鐘或乘公交55/99/749路1站），距地鐵18號(hào)線復(fù)旦大學(xué)站約600～800m（步行8～10分鐘，18號(hào)線直達(dá)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)/龍陽(yáng)路換2/7/16號(hào)線往浦東）；公交國(guó)定路邯鄲路站（55、99、139、329、405、537、749、854、942路等）步行1～2分鐘，密集覆蓋人民廣場(chǎng)/虹口/浦東經(jīng)換乘。

自駕/城市快速路： 緊鄰中環(huán)高架國(guó)定路/邯鄲路上、下口（約300～500m）、內(nèi)環(huán)高架黃興路/四平路匝道約1.5km；車行5～8分鐘達(dá)大創(chuàng)智核心（紀(jì)念路/大學(xué)路）、10分鐘達(dá)楊浦濱江（經(jīng)江浦路隧道或經(jīng)黃興路往南）、12～15分鐘達(dá)北外灘、約25分鐘達(dá)虹橋樞紐、約35～40分鐘達(dá)浦東機(jī)場(chǎng)（視早高峰）。

高校圈步行： 復(fù)旦大學(xué)邯鄲校區(qū)（南區(qū)/光華樓）步行約5～8分鐘，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)定校區(qū)步行約10分鐘，同濟(jì)大學(xué)四平路校區(qū)車行約5～8分鐘——對(duì)校招及產(chǎn)學(xué)研協(xié)作極便利。

四、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜區(qū)位介紹

聯(lián)通大廈坐落于楊浦區(qū)國(guó)定路323號(hào)——大創(chuàng)智國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)南入口，北距五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)/百聯(lián)又一城約800m（步行10分鐘），西距復(fù)旦大學(xué)邯鄲校區(qū)約300～400m，東距同濟(jì)大學(xué)四平路校區(qū)約2km車行，南距黃興路內(nèi)環(huán)匝道約1.5km，西南接入環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶。楊浦區(qū)是全國(guó)雙創(chuàng)示范基地、國(guó)家創(chuàng)新型城區(qū)，"大創(chuàng)智—長(zhǎng)陽(yáng)秀帶—環(huán)同濟(jì)"形成上海最大知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)走廊，集聚復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)及關(guān)聯(lián)國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室，孵化出海B站（早期）、優(yōu)刻得、聲網(wǎng)Agora、達(dá)達(dá)集團(tuán)等。聯(lián)通大廈位于此走廊最成熟五角場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，緊鄰復(fù)旦南門與大創(chuàng)智IPO集聚區(qū)（西門子數(shù)字工業(yè)軟件上海分支、IBM大中華區(qū)部分職能歷史曾駐），適合ICT技術(shù)服務(wù)、軟件開發(fā)微企、IT咨詢、聯(lián)通生態(tài)合作伙伴上海辦事處及需"復(fù)旦/財(cái)大人才步行可達(dá)＋大創(chuàng)智企業(yè)客戶鄰近＋五角場(chǎng)商圈配套"的成長(zhǎng)型團(tuán)隊(duì)。相較楊浦濱江新建超甲成本低約30%～40%，相較長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT（50㎡起、老廠房）則提供更標(biāo)準(zhǔn)寫字樓硬件（電梯、中央空調(diào)、大堂）但仍屬2003年建需客觀看待。

五、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)與局限性分析

核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

大創(chuàng)智核心＋復(fù)旦邯鄲校區(qū)300m＋五角場(chǎng)商圈800m： 校招（尤其CS/統(tǒng)計(jì)/傳媒/設(shè)計(jì)類專業(yè)）極便利，實(shí)習(xí)生育成與留用成本低；客戶拜訪大創(chuàng)智內(nèi)數(shù)字企業(yè)（Adobe中國(guó)、IBM部分職能歷史、西門子數(shù)字化等）步行或短駁可達(dá)——是純CBD（陸家嘴/靜安寺）無(wú)法提供的"知識(shí)密集型鄰居價(jià)值"。

成熟寫字樓硬件（2003建）＋較濱江超甲低約30%～40%綜合成本： 標(biāo)準(zhǔn)層約800～1,100㎡、凈高2.7～2.8m、三菱3～4部客梯、中央空調(diào)——優(yōu)于黃興路某些1990年代乙級(jí)及老商務(wù)樓，但低于2020年代山金/中企濱江（凈高3.0～3.2m、LEED金級(jí)）；2026年報(bào)價(jià)約3.5～4.5元/㎡·天＋18～22元/㎡·月物業(yè)費(fèi)，適合預(yù)算中等、需正式寫字樓門面但嚴(yán)控OPEX的成長(zhǎng)型科技及專業(yè)服務(wù)企業(yè)。

聯(lián)通大廈內(nèi)聯(lián)通專線資源較豐富＋可工商注冊(cè)： 作為聯(lián)通自有資產(chǎn)部分樓層對(duì)外租，ICT類企業(yè)可獲得較暢通的聯(lián)通企業(yè)寬帶/專線接入咨詢；全樓支持新設(shè)或遷移工商注冊(cè)。

五角場(chǎng)景觀及配套成熟： 裙樓含聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、便利店、簡(jiǎn)餐；步行800m達(dá)萬(wàn)達(dá)/百聯(lián)又一城（含全業(yè)態(tài)餐飲、星巴克/瑞幸、銀行）；周邊國(guó)定路/邯鄲路沿街密集小吃面館——員工生活成本低于核心CBD。

半層/整層主流供應(yīng)穩(wěn)定性： 雖精裝小間釋放少，但中高區(qū)整層/半層出租穩(wěn)定，適合15～40人團(tuán)隊(duì)需固定大空間自定義隔斷、注重樓層私密性（部分層聯(lián)通自用具一定安保隔離感）。

需注意的客觀局限：

建成年代2003年： 公區(qū)為2000年代初標(biāo)準(zhǔn)（大堂挑高約6～7m、部分區(qū)域近年刷新但非2020s新建超甲）、無(wú)雙層呼吸幕墻、無(wú)WELL/LEED認(rèn)證、凈高2.7～2.8m（低于新建超甲3.0～3.2m）——不適合需最新超甲地標(biāo)全江景門牌接待跨國(guó)總部級(jí)重要客戶（此類建議看山金/中企濱江或北外灘來福士）。

中央空調(diào)有時(shí)段限制（周末延時(shí)需申請(qǐng)并承擔(dān)公攤）： 與楊浦多數(shù)2000年代甲級(jí)一致，非VRV 24h分戶控制（對(duì)比合諾實(shí)業(yè)大廈分體獨(dú)立空調(diào)、長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT分體24h）；對(duì)需常態(tài)深夜空調(diào)開啟的研發(fā)/運(yùn)維團(tuán)隊(duì)需評(píng)估延時(shí)費(fèi)率或考慮帶VRV產(chǎn)品（源點(diǎn)大廈部分層、合諾、長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT）。

精裝小間釋放不規(guī)律且面積偏大最小約80～150㎡： 不像ENJOY趣辦（1人起）或長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT（50㎡起）適合極微團(tuán)隊(duì)；若企業(yè)初始僅3～5人建議同期看長(zhǎng)陽(yáng)谷或ENJOY趣辦作過渡、成熟后遷此樓整層。

車位緊張（約50～80個(gè)配比偏低）： 固定月租車位有限，先到先得或周邊公共停車場(chǎng)（萬(wàn)達(dá)/大創(chuàng)智/百聯(lián)）錯(cuò)峰停放，自駕員工需評(píng)估。

部分樓層聯(lián)通自用： 可租區(qū)分布在中高區(qū)特定層，看房前建議確認(rèn)放盤具體樓層及是否鄰自用區(qū)（通常不影響使用，但外來訪客需登記進(jìn)入）。

六、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

ICT與科技： 中國(guó)聯(lián)通上海分公司（部分職能部門/政企BG/網(wǎng)絡(luò)BG）、聯(lián)通生態(tài)合作伙伴（系統(tǒng)集成商上海分支、軟件開發(fā)微外包）、通信設(shè)備貿(mào)易咨詢

專業(yè)服務(wù)與小微科技： IT咨詢分支、軟件外包小微團(tuán)隊(duì)（10～30人）、知識(shí)產(chǎn)權(quán)代理、教育培訓(xùn)咨詢（靠近復(fù)旦客源）

公開記載鄰近入駐（大創(chuàng)智及五角場(chǎng)節(jié)點(diǎn)）： 西門子數(shù)字化工業(yè)軟件（大創(chuàng)智）、IBM（歷史部分職能）、閱文/嗶哩嗶哩（楊浦濱江新總部但早期曾在大創(chuàng)智）、各類復(fù)旦衍生科技創(chuàng)業(yè)公司

特別注意： 聯(lián)通大廈內(nèi)除聯(lián)通自用外租戶多為中小科技服務(wù)及咨詢類，具體以現(xiàn)場(chǎng)公示為準(zhǔn)

七、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過楊浦區(qū)行政服務(wù)中心（大創(chuàng)智分中心/五角場(chǎng)分中心）、楊浦區(qū)科委、楊浦區(qū)人社局及楊浦區(qū)投資促進(jìn)辦公室企業(yè)服務(wù)專窗對(duì)接以下非稅收掛鉤類服務(wù)與政策輔導(dǎo)：

科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型企業(yè)申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、科技型中小企業(yè)評(píng)價(jià)入庫(kù)、技術(shù)合同認(rèn)定登記；輔導(dǎo)申報(bào)市級(jí)及楊浦區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目及研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策解讀；介紹楊浦區(qū)在線新經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)及"3310"人才計(jì)劃相關(guān)政策信息（按年度指南發(fā)布）；對(duì)接大創(chuàng)智、長(zhǎng)陽(yáng)秀帶及國(guó)家雙創(chuàng)示范基地產(chǎn)學(xué)研活動(dòng)參與機(jī)會(huì)。

創(chuàng)業(yè)與文創(chuàng)設(shè)計(jì)服務(wù)： 對(duì)符合條件的小微創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)介紹楊浦區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款申請(qǐng)渠道、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)及導(dǎo)師輔導(dǎo)信息；協(xié)助查詢市級(jí)/區(qū)級(jí)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地入駐評(píng)估條件（如城市概念、騰訊眾創(chuàng)空間·楊浦、長(zhǎng)陽(yáng)谷等按公開征集要求）；對(duì)接環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)申報(bào)信息推送（以市/區(qū)文創(chuàng)/設(shè)計(jì)主管部門年度指南為準(zhǔn)）。

人才發(fā)展服務(wù)： 對(duì)接楊浦區(qū)人才分類評(píng)價(jià)申報(bào)輔導(dǎo)（含重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)落戶及留學(xué)回國(guó)人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請(qǐng)區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含大創(chuàng)智/長(zhǎng)陽(yáng)秀帶人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)/文創(chuàng)人才租房補(bǔ)貼申請(qǐng)渠道（以人社部門當(dāng)年度公布為準(zhǔn)）。

企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)： 工商注冊(cè)變更引導(dǎo)（可于本樓地址新設(shè)或遷入）、政策宣講信息推送等。

八、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

適配推薦矩陣：

推薦入駐： ICT技術(shù)服務(wù)公司、軟件開發(fā)微企（10～40人）、聯(lián)通生態(tài)合作伙伴上海辦事處、IT咨詢及需緊貼復(fù)旦/大創(chuàng)智客戶群的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)——可最大化"大創(chuàng)智核心＋復(fù)旦南門300m＋五角場(chǎng)配套＋較濱江超甲省約30%～40%綜合成本＋整層/半層供應(yīng)穩(wěn)定"價(jià)值。

可評(píng)估： 外地企業(yè)上海初探辦事處（8～15人需正式寫字樓門面但預(yù)算有限）、教育培訓(xùn)咨詢（靠近復(fù)旦生源）。

建議謹(jǐn)慎評(píng)估： 需超新超甲地標(biāo)全江景門牌及高規(guī)格跨國(guó)客戶接待大堂（建議山金/中企濱江或北外灘來福士）；需50㎡以下極小分割或1人工位服務(wù)式（建議ENJOY趣辦@文通或長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT）；需VRV 24h無(wú)延時(shí)費(fèi)空調(diào)（建議合諾實(shí)業(yè)大廈分體獨(dú)立空調(diào)或長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT——聯(lián)通大廈為中央空調(diào)時(shí)段供應(yīng)可延時(shí)另計(jì)）；超百人大規(guī)模集中坐席中心（總建面限制整層僅約800～1,100㎡）。

租賃策略建議（2026年視角）：

聯(lián)通大廈是楊浦大創(chuàng)智核心（國(guó)定路323號(hào)）2003年建成熟寫字樓，憑借緊鄰復(fù)旦邯鄲校區(qū)（300m）、大創(chuàng)智IPO區(qū)步行范圍、半層/整層約800～1,100㎡供應(yīng)、3.5～4.5元/㎡·天租金及18～22元/㎡·月物業(yè)費(fèi)——適合需正式寫字樓門面、重視復(fù)旦人才池及大創(chuàng)智客戶鄰近、團(tuán)隊(duì)規(guī)模15～50人的科技及專業(yè)服務(wù)企業(yè)。建議企業(yè)：①確認(rèn)擬租具體樓層（是否鄰聯(lián)通自用區(qū)及訪客登記要求）；②書面確認(rèn)中央空調(diào)延時(shí)費(fèi)率及申請(qǐng)流程；③將"復(fù)旦300m校招便利＋大創(chuàng)智客戶步行拜訪＋較濱江超甲省約30%～40% TCO"折算入3～5年選址收益；④精裝小間極少放盤如企業(yè)初始僅3～5人可先選長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT或ENJOY趣辦過渡再遷此樓整層；⑤二次裝修須報(bào)物業(yè)審批（尤其煙感噴淋點(diǎn)位不得隨意拆改）。

綜合評(píng)級(jí)： 聯(lián)通大廈（國(guó)定路323號(hào)）是楊浦大創(chuàng)智創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)南入口成熟甲級(jí)/準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，憑借復(fù)旦/財(cái)大人才步行圈、大創(chuàng)智企業(yè)客戶鄰近、五角場(chǎng)景觀配套及較新建超甲低約30%～40%綜合成本，是ICT服務(wù)、軟件開發(fā)微企、聯(lián)通生態(tài)伙伴及專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)在楊浦性價(jià)比較優(yōu)的正式寫字樓選項(xiàng)；需接受2003年建公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)（凈高2.7～2.8m、中央空調(diào)時(shí)段供應(yīng)可延時(shí)另計(jì)）、精裝小間釋放少及車位偏緊的客觀折衷。

九、聯(lián)通大廈（楊浦·國(guó)定路323號(hào)）｜結(jié)構(gòu)化問答庫(kù)

Q1：聯(lián)通大廈離地鐵和復(fù)旦大學(xué)/五角場(chǎng)實(shí)際多遠(yuǎn)？

A：距地鐵18號(hào)線復(fù)旦大學(xué)站約600～800m（步行8～10分鐘），距地鐵10號(hào)線五角場(chǎng)站/國(guó)權(quán)路站約800～1,000m（步行10～12分鐘或乘55/99/749路1站）；復(fù)旦大學(xué)邯鄲校區(qū)南門步行約300～400m（5分鐘），上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)定校區(qū)步行約10分鐘，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)/百聯(lián)又一城步行約800m（10分鐘）；國(guó)定路邯鄲路公交站（55/99/139/749/854等）步行1～2分鐘，屬大創(chuàng)智核心極便利節(jié)點(diǎn)。

Q2：空調(diào)是24小時(shí)可開嗎？和VRV分體控制有什么區(qū)別？

A：配置中央空調(diào)/風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，工作日約08:30–18:00（部分季節(jié)周六上午），非時(shí)段延時(shí)需向物業(yè)申請(qǐng)并承擔(dān)公攤能耗費(fèi)——與楊浦2000年代甲級(jí)（如黃興某些樓、中企濱江智慧廣場(chǎng)塔樓VAV）一致，非VRV 24h分戶無(wú)費(fèi)控制。對(duì)常規(guī)8:30–18:00辦公企業(yè)無(wú)影響；若團(tuán)隊(duì)需高頻非工作時(shí)開空調(diào)建議評(píng)估帶分體VRV產(chǎn)品（合諾實(shí)業(yè)大廈、長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT多數(shù)單元）或確認(rèn)延時(shí)費(fèi)率書面條款看是否可接受。

Q3：最小可租面積和整層面積分別是多少？可以注冊(cè)公司嗎？

A：精裝小間最小約80～150㎡（少數(shù)釋放視聯(lián)通自用退租節(jié)奏），主力半層約400～550㎡，整層約800～1,100㎡（異形核心筒以CAD實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）；全樓支持新設(shè)工商注冊(cè)或地址遷移。精裝房源不規(guī)律，多為主流半層/整層毛坯交付（白墻、地磚/找平、煙感噴淋、空調(diào)末端預(yù)留），建議提前1～2周登記意向。

Q4：入駐企業(yè)在聯(lián)通大廈能對(duì)接什么政策服務(wù)？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過楊浦區(qū)行政服務(wù)中心（大創(chuàng)智分中心）及區(qū)科委/人社局專窗對(duì)接高企申報(bào)輔導(dǎo)、楊浦區(qū)在線新經(jīng)濟(jì)/專精特新培育信息推送、重點(diǎn)機(jī)構(gòu)人才引進(jìn)落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請(qǐng)及創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款咨詢等。按現(xiàn)行國(guó)家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導(dǎo)政策為準(zhǔn)。物業(yè)/招商可協(xié)助指引注冊(cè)變更流程。

Q5：與同板塊長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT、ENJOY趣辦@文通、山金/中企濱江超甲主要差異在哪？

A：聯(lián)通大廈核心差異為——正式寫字樓硬件（3～4部客梯、中央空調(diào)、約6～7m挑高首層大堂）、半層/整層800～1,100㎡供應(yīng)穩(wěn)定、緊鄰復(fù)旦南門300m、租金約3.5～4.5元/㎡·天（為山金/中企濱江約60%～70%）；長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT 50㎡起分體24h但老廠房公區(qū)、無(wú)大堂挑空；ENJOY趣辦1人起全包但無(wú)獨(dú)享整層私密性及大堂形象；山金/中企濱江2020s新建超甲一線江景、凈高3.0～3.2m、LEED但租金高約40%～50%且最小分割通常150～200㎡起。選擇依據(jù)：需"大創(chuàng)智核心＋正式寫字樓門面＋復(fù)旦步行5分＋成本適中"選聯(lián)通大廈；需極小起步全包選ENJOY趣辦/長(zhǎng)陽(yáng)谷LOFT；需濱江新建超甲地標(biāo)選山金/中企。

Q6：樓內(nèi)有沒有員工餐廳？吃飯方便嗎？

A：樓內(nèi)無(wú)大型集中員工食堂（部分樓層精裝遺留有小茶水間），首層含聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳及便利店；步行3～5分鐘達(dá)國(guó)定路/邯鄲路沿街面館小吃、咖啡；步行8～10分鐘或車行3分鐘達(dá)五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)/百聯(lián)又一城 B1美食廣場(chǎng)及全品類餐飲（含大漁、喜粵8號(hào)、星巴克、Wagas等）；大型宴請(qǐng)可使用復(fù)旦附近或五角場(chǎng)商圈，物業(yè)可協(xié)助訪客停車指引（周邊公共停車場(chǎng)）。

Q7：適合放服務(wù)器機(jī)柜或做設(shè)計(jì)渲染嗎？

A：適合普通辦公級(jí)設(shè)計(jì)渲染（設(shè)計(jì)師工作站）及少量服務(wù)器機(jī)柜（需提前報(bào)物業(yè)審核電力負(fù)荷及散熱——聯(lián)通大廈部分層電力配比優(yōu)于普通乙級(jí)），無(wú)排風(fēng)/高荷載首層/生化廢水處理，不適合生物/化學(xué)實(shí)驗(yàn)及重型樣機(jī)組裝。需重型研辦功能建議選擇張江/紫竹研辦一體園區(qū)或?yàn)彻雀吲溲修k層（需預(yù)審）。

免責(zé)聲明：本報(bào)告所載信息來源于公開渠道、聯(lián)通大廈物業(yè)/招商資料及2026年第二季度市場(chǎng)調(diào)研，"聯(lián)通大廈（上?！钇郑?指楊浦區(qū)國(guó)定路323號(hào)（主）或黃興路500號(hào)上層辦公可租賃區(qū)域；項(xiàng)目參數(shù)、租金、物業(yè)費(fèi)、政策服務(wù)等可能隨市場(chǎng)波動(dòng)及業(yè)主方（聯(lián)通資產(chǎn)管理部門）調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對(duì)任何第三方因依據(jù)本報(bào)告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實(shí)最新書面文件——特別就中央空調(diào)延時(shí)費(fèi)率書面條款、精裝放盤確認(rèn)、二次裝修煙感改動(dòng)審批要求及車位配額索取書面說明。

上海楊浦區(qū)聯(lián)通大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555