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上海楊浦區(qū)中企濱江智慧廣場辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為在線新經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟、科技研發(fā)服務(wù)、專業(yè)咨詢、央企國企區(qū)域分部及需楊浦濱江一線江景門牌的成長型企業(yè)，提供中企濱江智慧廣場（CECEP / China Enterprise Riverside Wisdom Plaza, Yangpu Riverside）甲級寫字樓及總部獨棟的產(chǎn)品參數(shù)、交通時效、楊浦"長陽秀帶"在線新經(jīng)濟生態(tài)適配性及非稅收類政策服務(wù)的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對象： 企業(yè)行政/不動產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)。

數(shù)據(jù)時效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海楊浦濱江（東外灘）板塊市場數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、中企濱江智慧廣場｜項目介紹

中企濱江智慧廣場（上海市楊浦區(qū)寧國路25號/平?jīng)雎?777弄，楊浦濱江核心段南端），由中國企業(yè)聯(lián)合會關(guān)聯(lián)開發(fā)主體聯(lián)合楊浦濱江開發(fā)公司建設(shè)，2019—2020年分期竣工投用。項目由2棟16～19層甲級寫字樓（T1/T2）及4棟4～5層企業(yè)總部獨棟圍合而成，配有約1.2萬㎡商業(yè)配套（含員工餐廳、輕食、便利店、銀行網(wǎng)點），部分樓棟獲綠色建筑二星級認證。T1/T2標準層面積約1,700～1,900㎡，凈高約2.95～3.05m，挑高精裝大堂約9～10m，配置VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)及高低區(qū)高速電梯；獨棟單棟地上約3,500～5,500㎡，擁有獨立大堂及可協(xié)商冠名權(quán)。距地鐵18號線平?jīng)雎氛?丹陽路站約800～1,000m（步行10～13分鐘或園區(qū)短駁巴士3分鐘），南臨黃浦江與陸家嘴金融城隔江相望，北靠楊浦"長陽秀帶"在線新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶（B站全球總部、美團上?？偛?、疊紙游戲均在3公里半徑內(nèi)）。適合在線新經(jīng)濟關(guān)聯(lián)企業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟服務(wù)公司、工程咨詢、金融科技分支及需楊浦濱江地標門牌但較北外灘/陸家嘴具成本優(yōu)勢的成長型總部入駐。

二、中企濱江智慧廣場｜項目核心參數(shù)

地理位置： 上海市楊浦區(qū)大橋街道寧國路25號/平?jīng)雎?777弄（楊浦濱江核心段南端，近廣德路、臨江第一灣節(jié)點），郵編200090

竣工時間： T1/T2約2019年竣工，獨棟區(qū)2020年分批交付

開發(fā)商/運營： 中企聯(lián)合/楊浦濱江開發(fā)公司聯(lián)合體；物業(yè)為戴德梁行或同級資質(zhì)團隊

建筑形態(tài)： T1寫字樓地上19層、T2寫字樓地上16層；A/B/C/D共4棟企業(yè)總部獨棟地上4～5層；附建商業(yè)裙房及地下兩層車庫

總建筑面積： 約146,000㎡（含辦公、商業(yè)及地下）；辦公可租賃約6萬～7萬㎡

標準層面積： T1/T2約1,700～1,900㎡/層；獨棟每棟地上約3,500～5,500㎡

可租面積： T1/T2最小約150～200㎡起（精裝分割單元，視放盤），主力200～800㎡，半層約850～950㎡，整層約1,700～1,900㎡；獨棟可整棟定制租賃洽談

層高/凈高： T1/T2標準層高4.2m，吊頂后凈高約2.95～3.05m；獨棟首層約5.5～6m挑高，標準層凈高約3.0m；架空地板約100mm

得房率： T1/T2約68%～72%；獨棟約73%～78%

交付標準： 標準交付—白色微孔鋁板天花、乳膠漆墻面、架空網(wǎng)絡(luò)地板（100mm）、煙感噴淋及VAV末端；部分樓層精裝帶隔斷/地毯單元（視當期放盤）

空調(diào)系統(tǒng)： VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)（工作日常規(guī)時段，周末延時需申請并承擔(dān)公攤能耗費——與楊浦濱江及北外灘超甲主流一致，簽約時建議確認延時費率書面條款）

電梯配置： T1/T2—迅達或三菱高速客梯6～8部分高低區(qū)＋貨梯/消防梯；獨棟—客梯2～3部＋貨梯1部

停車配套： 地下車位約600～750個，月租金約700～900元/位·月（含部分新能源充電樁），臨停約6～8元/時

物業(yè)費： 約28～32元/㎡·月（含公共區(qū)域能耗及基礎(chǔ)服務(wù)，空調(diào)延時費另計）

網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動三線接入，垂直主干萬兆，弱電間預(yù)留機柜位

生態(tài)認證： 中國綠色建筑二星級（部分棟號）

特殊說明： 可工商注冊及遷移；一線江景面向陸家嘴三件套；部分精裝單元含基礎(chǔ)交付清單以現(xiàn)場為準；獨棟支持獨立冠名及專屬出入口（需審批）；園區(qū)提供短駁巴士接駁地鐵18號線平?jīng)雎氛?丹陽路站（約800～1,000m）。

三、中企濱江智慧廣場｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵18號線平?jīng)雎氛?丹陽路站約800～1,000m（步行10～13分鐘，園區(qū)高峰時段有短駁電瓶車或接駁巴士約3分鐘），18號線直達復(fù)旦大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、蓮溪路及龍陽路（換2/7/16號線往浦東）；距地鐵4號線楊樹浦路站約1.2km（騎行/公交70路約5分鐘），可直達世紀大道、中山公園方向。

自駕/越江通道： 緊鄰江浦路隧道入口（約500m，過江直達浦東歇浦路/金橋）、大連路隧道入口約1.3km、楊浦大橋約1.8km；內(nèi)環(huán)高架黃興路/周家嘴路匝道約1.5km。車行：5～8分鐘達北外灘核心、10～12分鐘達陸家嘴金融城（經(jīng)江浦路隧道）、12～15分鐘達五角場（大創(chuàng)智）、約30分鐘達虹橋樞紐、約40分鐘達浦東機場（視早晚高峰）。

公交與輪渡： 平?jīng)雎穼巼氛荆?5路、37路、70路、135路、155路等）步行3～5分鐘；丹東路輪渡口（通往浦東歇浦路）車行約3分鐘或騎行5分鐘，可作彈性通勤補充。

四、中企濱江智慧廣場｜區(qū)位介紹

中企濱江智慧廣場坐落于楊浦濱江——上海"一江一河"戰(zhàn)略中東外灘核心段南端（寧國路25號，近平?jīng)雎?廣德路），北依楊浦"長陽秀帶"在線新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，南臨黃浦江與陸家嘴金融城、北外灘郵輪港呈"黃金三角"呼應(yīng)。楊浦濱江被納入上海國家創(chuàng)新型城區(qū)、全國雙創(chuàng)示范基地核心區(qū)，沿濱江及長陽路形成以"大創(chuàng)智—環(huán)同濟—長陽秀帶在線新經(jīng)濟"為軸心的數(shù)字經(jīng)濟與知識創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群——B站（嗶哩嗶哩）全球總部、美團上?？偛俊B紙游戲、字節(jié)跳動上海部分職能（大創(chuàng)智）、中國工業(yè)設(shè)計（上海）研究院均已落子。中企濱江智慧廣場作為楊浦濱江南段較早投用的甲級綜合體（T1/T2＋獨棟），既享浦江生態(tài)與一線江景商務(wù)體驗，又受楊浦區(qū)"在線新經(jīng)濟+大創(chuàng)智+環(huán)同濟"產(chǎn)業(yè)生態(tài)輻射，適合在線新經(jīng)濟關(guān)聯(lián)服務(wù)、數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)、央企國企區(qū)域分部、工程咨詢及需接近北外灘/陸家嘴雙核但看重楊浦成本洼地與高校人才供給的成長型企業(yè)。

五、中企濱江智慧廣場｜項目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

楊浦濱江一線江景＋2019—2020年新建甲級硬件： T1/T2凈高2.95～3.05m、挑高9～10m精裝大堂、單元式LOW-E玻璃幕墻、VAV＋新風(fēng)——硬件優(yōu)于楊浦2000年代前建成乙級及部分2005—2010年代超甲（凈高通常僅2.7～2.8m），在楊浦濱江新建甲級供給中與山金金融廣場（2022年建）同屬第一梯隊，本案T1/T2及獨棟更早投放故部分樓層租金略溫和。

甲級塔樓＋4棟總部獨棟雙產(chǎn)品線： T1/T2提供150㎡起分割單元（適合快速落位及漸進擴租），A/B/C/D獨棟提供3,500～5,500㎡整棟定制（獨立冠名、獨立大堂、可控動線），可伴隨企業(yè)成長在同一園區(qū)升級，靈活性優(yōu)于純單體超甲或純獨棟園區(qū)。

楊浦"長陽秀帶"在線新經(jīng)濟生態(tài)3公里半徑： 距B站全球總部、美團上?？偛?、大創(chuàng)智軟件園、同濟大學(xué)設(shè)計創(chuàng)意學(xué)院均在3公里內(nèi)，入駐企業(yè)可獲得高校產(chǎn)學(xué)研協(xié)作、在線新經(jīng)濟人才供給及潛在商務(wù)交集——是純CBD（如陸家嘴/北外灘）無法提供的知識創(chuàng)新生態(tài)附加值。

綜合持有成本較北外灘/陸家嘴低約30%～40%： 2026年市場報價T1/T2約4.5～6.0元/㎡·天（視樓層/裝修/江景溢價），獨棟約5.5～7.0元/㎡·天，物業(yè)費約28～32元/㎡·月，較北外灘來福士/陸家嘴中心約低30%～40%，較山金金融廣場（2022建）略溫和或持平（視具體單元），適合重視濱江地標但控制TCO的企業(yè)。

自帶商業(yè)配套＋短駁地鐵服務(wù)： 約1.2萬㎡商業(yè)含員工餐廳檔口、咖啡輕食、便利店及共享會議空間；園區(qū)提供高峰短駁接駁18號線平?jīng)雎氛?丹陽路站（約800～1,000m），部分緩解非地鐵零上蓋的不便。

需注意的客觀局限：

非地鐵零上蓋（距18號線平?jīng)雎?丹陽路站約800～1,000m）： 有短駁巴士但需考量員工通勤接受度；若全員高度依賴地鐵0上蓋可考慮源點大廈（徐匯濱江B1直通11號線）或山金金融廣場（距丹陽路站70～200m）。

VAV中央空調(diào)為時段供應(yīng)（周末延時需申請并承擔(dān)公攤）： 與北外灘/陸家嘴同級超甲一致，非VRV 24h分戶控制——對有高頻夜間研發(fā)/運維需自主啟停空調(diào)的團隊，需評估延時費率或?qū)Ρ葞RV產(chǎn)品（如徐匯源點大廈部分樓層、合諾實業(yè)大廈分體獨立空調(diào)）。

得房率屬超甲常規(guī)水平（T1/T2約68%～72%）： 獨棟得房率約73%～78%偏高，但塔樓按超甲公攤折算，大面積租用需按有效使用面積測算TCO。

板塊持續(xù)建設(shè)期： 楊浦濱江南段部分節(jié)點仍在城市更新施工中，早晚高峰平?jīng)雎?寧國路節(jié)點偶有緩行，建議自駕通勤錯峰或優(yōu)先地鐵＋短駁。

精裝小面積放盤批次性： 精裝分割單元按退租批次釋放，非全年常備；毛坯為主流供應(yīng)，首入如需精裝建議提前確認放盤時間。

六、中企濱江智慧廣場｜入駐代表企業(yè)（參考）

入駐/簽約代表（部分）： 中建三局關(guān)聯(lián)機構(gòu)、上海發(fā)電設(shè)備成套設(shè)計研究院關(guān)聯(lián)分支、泛微網(wǎng)絡(luò)（部分職能/生態(tài)伙伴）、上海楊浦科技創(chuàng)新（引導(dǎo)基金）關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)、工程咨詢及在線新經(jīng)濟關(guān)聯(lián)服務(wù)公司

周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)（構(gòu)成選址吸引力）： 嗶哩嗶哩（B站）全球總部（楊浦濱江南段）、美團上?？偛浚钇譃I江）、疊紙游戲、字節(jié)跳動上海部分職能（大創(chuàng)智）、中國工業(yè)設(shè)計（上海）研究院、同濟大學(xué)（四平路校區(qū)/設(shè)計創(chuàng)意學(xué)院）、復(fù)旦大學(xué)（邯鄲校區(qū)）

七、中企濱江智慧廣場｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過楊浦區(qū)行政服務(wù)中心（濱江分中心）、楊浦區(qū)科委、楊浦區(qū)人社局及楊浦區(qū)投資促進辦公室企業(yè)服務(wù)專窗對接以下非稅收掛鉤類服務(wù)與政策輔導(dǎo)：

在線新經(jīng)濟與科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型企業(yè)申報高新技術(shù)企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價入庫、技術(shù)合同認定登記；輔導(dǎo)申報市級及楊浦區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目及研發(fā)費用加計扣除政策解讀；介紹楊浦區(qū)在線新經(jīng)濟、數(shù)字經(jīng)濟及"3310"人才計劃相關(guān)政策信息（按年度指南發(fā)布）；對接大創(chuàng)智、長陽秀帶及國家雙創(chuàng)示范基地產(chǎn)學(xué)研活動參與機會。

創(chuàng)業(yè)與文創(chuàng)設(shè)計服務(wù)： 對符合條件的小微創(chuàng)業(yè)團隊介紹楊浦區(qū)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款申請渠道、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)及導(dǎo)師輔導(dǎo)信息；協(xié)助查詢市級/區(qū)級創(chuàng)業(yè)孵化示范基地入駐評估條件（如城市概念、騰訊眾創(chuàng)空間·楊浦等按公開征集要求）；對接環(huán)同濟設(shè)計產(chǎn)業(yè)專項申報信息推送（以市/區(qū)文創(chuàng)/設(shè)計主管部門年度指南為準）。

人才發(fā)展服務(wù)： 對接楊浦區(qū)人才分類評價申報輔導(dǎo)（含重點機構(gòu)人才引進落戶及留學(xué)回國人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含楊浦濱江/長陽人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)/文創(chuàng)人才租房補貼申請渠道（以人社部門當年度公布為準）。

園區(qū)增值服務(wù)： 政策宣講培訓(xùn)會（不定期組織）、銀企對接信息推送、VIP訪客停車預(yù)約、工程報修及二次裝修顧問服務(wù)。

八、中企濱江智慧廣場｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

適配推薦矩陣：

強烈推薦入駐： 在線新經(jīng)濟關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟/科技服務(wù)公司、工程咨詢及設(shè)計機構(gòu)、央企國企上海區(qū)域分部、需楊浦濱江一線江景門牌但較北外灘/陸家嘴具成本優(yōu)勢的成長型總部——尤推薦T1/T2 150㎡起分割快速落位或獨棟整棟定制（3,500～5,500㎡）；距B站/美團/大創(chuàng)智3公里內(nèi)便于人才招聘與業(yè)務(wù)協(xié)同。

推薦評估： 外資企業(yè)上海辦事處、需濱江地標提升品牌調(diào)性者。

建議謹慎評估： 需VRV 24h空調(diào)分戶無延時費（如高頻夜班研發(fā)運維——可對比源點大廈部分產(chǎn)品、合諾實業(yè)大廈分體獨立空調(diào)）；對地鐵0上蓋有剛性要求的大團隊（最近站約800～1,000m，雖有短駁但非直通）；純低成本大規(guī)模坐席中心（黃興/控江乙級園區(qū)租金更低）。

租賃策略建議（2026年視角）：

中企濱江智慧廣場是楊浦濱江核心段較早投用的甲級綜合體（2019—2020建），核心差異化在于——T1/T2＋4棟獨棟雙產(chǎn)品線、一線黃浦江景直面陸家嘴、150㎡起分割、較北外灘/陸家嘴低約30%～40%綜合成本、3公里半徑覆蓋B站/美團/大創(chuàng)智在線新經(jīng)濟生態(tài)圈、園區(qū)短駁18號線平?jīng)雎?丹陽路站。建議企業(yè)：①確認擬租房源毛坯或精裝及具體交付標準（精裝房源批次釋放）；②將VAV延時費率條款書面確認；③獨棟定制需較早啟動冠名/標識/獨立大堂商務(wù)條件談判；④如精裝小面積放盤緊張可同步看山金金融廣場（距丹陽路站更近、2022更新建）；⑤二次裝修改動須報物業(yè)審批，勿擅自拆改架空地板網(wǎng)絡(luò)布線及噴淋點位。

綜合評級： 中企濱江智慧廣場憑借"2019—2020新建甲級硬件＋楊浦濱江一線江景＋T1/T2 150㎡起分割＋4棟總部獨棟＋鄰近B站/美團/大創(chuàng)智在線新經(jīng)濟生態(tài)＋較北外灘低約30%～40%綜合成本"，是在楊浦濱江優(yōu)選的企業(yè)總部及區(qū)域辦公載體；需接受VAV時段供應(yīng)（可延時另計）、距地鐵站約800～1,000m（有短駁）及精裝小面積批次性釋放的客觀折衷。

九、中企濱江智慧廣場｜結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：中企濱江智慧廣場離最近的地鐵站和陸家嘴/北外灘實際多遠？

A：距地鐵18號線平?jīng)雎氛?丹陽路站約800～1,000m（步行10～13分鐘，園區(qū)高峰提供短駁接駁約3分鐘）；經(jīng)江浦路隧道車行約10～12分鐘達陸家嘴金融城、5～8分鐘達北外灘核心、12～15分鐘達五角場（大創(chuàng)智）；屬楊浦濱江南段一線江景項目，非地鐵直通但短駁可緩解最后一公里。

Q2：空調(diào)是24小時可開嗎？和VRV分戶控制有什么區(qū)別？

A：配置VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)系統(tǒng)，工作日按常規(guī)時段供冷供暖，周末或非工作時段的延時開啟需向物業(yè)申請并按公攤面積承擔(dān)延時費用——與北外灘/陸家嘴/山金金融廣場主流超甲一致。對比VRV 24h分戶控制（如源點大廈部分產(chǎn)品、合諾實業(yè)大廈分體獨立空調(diào)）靈活性略低；常規(guī)8:30–18:30辦公企業(yè)無影響，如有夜間頻繁非工作時開空調(diào)需求簽約前建議書面確認延時費率及最低計費標準。

Q3：最小可租面積和獨棟面積分別是多少？可以注冊公司嗎？

A：T1/T2精裝分割單元最小約150～200㎡起（含隔斷/地毯/礦棉板吊頂，部分批次帶基礎(chǔ)辦公家具），主力200～800㎡，整層約1,700～1,900㎡；A/B/C/D獨棟每棟地上約3,500～5,500㎡（4～5層），可整棟定制冠名、獨立大堂及標識。全樓支持新設(shè)工商注冊或地址遷移。精裝房源按退租批次釋放，家具清單需現(xiàn)場核對并列入交接附件。

Q4：入駐企業(yè)在中企濱江智慧廣場能對接什么政策服務(wù)？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過楊浦區(qū)行政服務(wù)中心（濱江分中心）及區(qū)科委/人社局/投促專窗對接高企申報輔導(dǎo)、楊浦區(qū)在線新經(jīng)濟/專精特新培育信息推送、重點機構(gòu)人才引進落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請及創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款咨詢等。按現(xiàn)行國家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導(dǎo)政策為準。

Q5：與同板塊山金金融廣場（2022建 SOM設(shè)計）、東方漁人碼頭主要差異在哪？

A：中企濱江智慧廣場核心差異為——T1/T2 2019—2020建（山金2022建更新，凈高略優(yōu)但差距微?。?、距18號線站約800～1,000m（山金距丹陽路站70～200m更近）、租金略溫和或持平（視單元）、自帶4棟獨棟可整棟冠名（漁人碼頭無同等獨棟租賃）；漁人碼頭I/II期為2008～2015年建、距地鐵約500～700m需步行或擺渡、無可整棟冠名租賃獨棟。選擇依據(jù)：需"距地鐵極近＋2022更新建＋可接受略高租金"選山金；需"獨棟冠名＋T1/T2分割＋楊浦濱江一線江景＋略溫和租金"選中企濱江智慧廣場；需"老牌濱江商業(yè)氛圍＋無獨棟需求"選漁人碼頭。三者均屬楊浦濱江一線梯隊但客群側(cè)重不同。

Q6：園區(qū)有沒有員工餐廳和會議/接待配套？

A：項目自帶約1.2萬㎡商業(yè)配套含員工餐廳檔口（自選/面點/簡餐）、咖啡輕食、便利店及共享會議/展示空間；步行或短駁8～10分鐘可達東方漁人碼頭商業(yè)體（含Wagas、星巴克、精品中餐及臨江步道）。物業(yè)可提供VIP訪客停車預(yù)約服務(wù)，大堂設(shè)禮賓接待。

Q7：適合放大型服務(wù)器機柜或做實驗室嗎？

A：不適合生物/化學(xué)實驗（無排風(fēng)/廢水處理/高荷載首層）及大規(guī)模GPU液冷機房群（電力與空調(diào)受限，普通辦公級少量機柜可評估但需提前報審機電負荷）。需重型研辦功能建議選擇張江/紫竹研辦一體園區(qū)或楊浦灣谷（部分高配研辦層需預(yù)審）。

免責(zé)聲明：本報告所載信息來源于公開渠道、開發(fā)商/園區(qū)運營資料及2026年第二季度市場調(diào)研，項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策服務(wù)等可能隨市場波動及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據(jù)本報告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實最新書面文件——特別就精裝交付標準家具清單、VAV延時費率書面條款、車位配額及二次裝修改動審批要求索取書面說明。

上海楊浦區(qū)中企濱江智慧廣場辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555