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上海徐匯區(qū)阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)-X區(qū)辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)-X區(qū)辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為人工智能、云計算、數(shù)字經(jīng)濟、科技研發(fā)、數(shù)字內(nèi)容及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游成長型企業(yè)/區(qū)域總部，提供阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)（Alibaba X Zone, West Bund）生態(tài)型總部園區(qū)的硬件參數(shù)、交通時效、產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配性及非稅收類政策服務(wù)的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對象： 企業(yè)行政/不動產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負責(zé)人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)。

數(shù)據(jù)時效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐匯濱江（西岸數(shù)智谷）板塊市場數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜項目介紹

阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)（Alibaba X Campus / 阿里西岸園區(qū)X區(qū)，上海市徐匯區(qū)龍耀路8號）位于徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)，由普利茲克獎得主SANAA建筑事務(wù)所（妹島和世＋西澤立衛(wèi)）設(shè)計，2021年竣工、2023年全面投用。園區(qū)由X1～X7共七棟多層獨棟圍合而成，地上8～14層不等，總建筑面積約65,000㎡，是阿里巴巴集團上?？偛孔杂门c對外招商混合的生態(tài)型總部園區(qū)。建筑采用架空懸挑、退臺花園與無邊界室內(nèi)外融合手法，獲LEED金級預(yù)認證，融入阿里"減碳大腦"智能樓宇管控系統(tǒng)。X區(qū)部分樓層對外招租，提供150㎡起精裝帶家具（Haworth系列）拎包入駐選項及2,000㎡左右整層毛坯/標(biāo)準交付，可分割組合，支持工商注冊。定位為"西岸數(shù)智產(chǎn)業(yè)生態(tài)標(biāo)桿載體"，與阿里云、淘天、斑馬智行等同園區(qū)或鄰近（騰訊、商湯、網(wǎng)易、央視、芒果廣場），適合AI大模型、云計算服務(wù)、車聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字商業(yè)、科技文創(chuàng)及產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)伙伴企業(yè)設(shè)立上海office或協(xié)同研發(fā)中心。

二、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜項目核心參數(shù)

地理位置： 上海市徐匯區(qū)龍耀路8號（近龍騰大道/龍?zhí)m路路口，徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)，東臨油罐藝術(shù)中心及黃浦江），郵編200232

竣工時間： 2021年竣工，2022年末—2023年初分批交付投用

開發(fā)/運營： 阿里巴巴集團（上海）開發(fā)；園區(qū)運營為阿里旗下或指定專業(yè)物管團隊

建筑形態(tài)： X1～X7共七棟多層獨棟圍合格局，地上8～14層不等（單棟總高約45～61m），無高層裙房，各棟底層設(shè)共享大堂及休憩區(qū)；部分棟設(shè)屋頂花園/空中露臺

總建筑面積： 約65,000㎡（園區(qū)整體）

標(biāo)準層面積： 約2,000～2,600㎡/層（單棟），得房率約70%～80%

可租面積： 精裝帶家具最小約136～150㎡起（含工位/隔斷），主力200～800㎡，半層約1,000～1,300㎡，整層約2,000～2,600㎡；支持跨層或多棟組合定制

層高/凈高： 標(biāo)準層高4.2m（局部低區(qū)挑高約5.6m），吊頂后凈高約2.8～3.0m（部分資料載3.4m局部）

得房率： 約70%～80%（多層獨棟優(yōu)于高層超甲）

交付標(biāo)準： 毛坯（架空地板150mm、乳膠漆墻面、煙感噴淋、VAV末端）或精裝全配（架空地板＋Haworth 1.4m工位/人體工學(xué)椅/文件柜＋玻璃隔斷會議室＋休閑區(qū)，部分單元含網(wǎng)絡(luò)面板及打印區(qū)）——精裝房源視當(dāng)期放盤

空調(diào)系統(tǒng)： VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)；周一至周五約08:30–18:30、周六上午部分開啟（具體以物業(yè)通告為準），部分精裝單元可申請加裝分體模塊或申請延時（另計能耗）

電梯配置： 單棟客梯4部＋貨梯1部（三菱或同檔）

停車配套： 地下及地面車位約470～570個（各渠道記載區(qū)間），月租金約1,000～1,200元/位·月，臨停約8元/時；含新能源快充樁

物業(yè)費： 約35～38元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、綠化及基礎(chǔ)能耗，不含延時空調(diào)及電費）

網(wǎng)絡(luò)通信： 電信、聯(lián)通、移動三線接入，垂直主干萬兆，弱電間預(yù)留機柜

生態(tài)配套： 園區(qū)綠化率＞30%，屋頂花園/空中露臺，部分樓層可眺黃浦江及油罐藝術(shù)中心；B1層員工食堂（多檔口含自選/香鍋/面食）、7-11便利店、星巴克/瑞幸咖啡

特殊說明： 可工商注冊及遷移；部分精裝單元含家具資產(chǎn)清單移交；園區(qū)為自用＋對外租賃混合模式，非純市場化散售寫字樓

三、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 距地鐵11號線云錦路站步行約450～500m（5～7分鐘），距11號線龍耀路站步行約550～600m（7～8分鐘）；11號線2站達前灘、3站達徐家匯、直達曹楊/中山公園/迪士尼方向；龍耀路站可換乘規(guī)劃23號線（西岸段在建）；距12號線龍華中路站車行/騎行約8分鐘。

自駕/城市快速路： 緊鄰龍耀路隧道入口（約300～400m，過江直達浦東前灘及中環(huán)南段），內(nèi)環(huán)高架龍華上/下口約1.2km，中環(huán)虹梅路上/下口約2km；車行15～20分鐘達靜安寺/人民廣場、20～25分鐘達陸家嘴、10分鐘達上海南站、約25分鐘達虹橋樞紐、30～35分鐘達浦東機場（視路況）。

公交配套： 龍耀路云錦路/龍騰大道站（1222路、734路等）步行3～5分鐘，串聯(lián)徐匯苑/龍華/上海南站方向。

四、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜區(qū)位介紹

項目坐落于徐匯濱江——上海"一江一河"戰(zhàn)略核心段西岸數(shù)智谷（West Bund Digital Valley），龍耀路8號，北望龍華歷史風(fēng)貌區(qū)，南臨西岸藝術(shù)公園及油罐藝術(shù)中心，東眺黃浦江及浦東前灘，西接西岸傳媒港/西岸智塔。徐匯濱江被列為上海人工智能、數(shù)字經(jīng)濟及數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)國家級集聚區(qū)，已引入阿里（本園區(qū)自用）、騰訊華東總部、網(wǎng)易（上海）關(guān)聯(lián)、商湯科技、小米生態(tài)鏈、游族關(guān)聯(lián)分支、央視上?？傉?、芒果廣場（湖南衛(wèi)視上?；兀┑阮^部及腰部企業(yè)。阿里巴巴X區(qū)作為西岸數(shù)智谷首個由互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)自建并部分對外招租的生態(tài)園區(qū)，兼具"阿里產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈吸附力×SANAA大師建筑地標(biāo)×濱江藝術(shù)商務(wù)氛圍"，對AI大模型、云計算、車聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字商業(yè)生態(tài)伙伴、科技文創(chuàng)及需接近頭部互聯(lián)網(wǎng)資源的成長型企業(yè)具強吸引力。

五、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜項目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

阿里生態(tài)同園區(qū)/鄰近＋西岸數(shù)智谷頭部集聚： 阿里云智能、淘天、斑馬智行、上海人工智能實驗室關(guān)聯(lián)機構(gòu)同園區(qū)或緊鄰，入駐生態(tài)伙伴企業(yè)可獲得產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、技術(shù)交流及潛在業(yè)務(wù)觸達機會——這是徐匯濱江其他純市場化超甲（西岸壹號/星揚/燦星）不具備的獨特產(chǎn)業(yè)生態(tài)附加值。

SANAA普利茲克獎大師設(shè)計＋退臺花園無邊界空間＋LEED金級： 2021年新建多層獨棟圍合格局，4.2m層高、約70%～80%得房率（高于高層超甲之60%～65%）、全景落地窗、屋頂花園及空中露臺，硬件與空間品質(zhì)感明顯優(yōu)于2000年代前建成樓宇，具科技/文創(chuàng)企業(yè)品牌形象展示價值。

精裝帶家具拎包入駐（Haworth系列）＋150㎡起靈活分割： 多數(shù)徐匯濱江超甲最小分割500㎡起且毛坯交付；X區(qū)釋放精裝全配（含工位/隔斷/休閑家具）最小約136～150㎡，大幅縮短企業(yè)入駐周期、降低首期裝修CAPEX，適合急需落位的科技團隊。

一線濱江文化氛圍＋自有食堂/配套降低隱性成本： 園區(qū)B1員工食堂、便利店、咖啡，步行5分鐘內(nèi)達西岸鳳巢AI Plaza/油罐藝術(shù)中心；免去外出午餐時間成本，員工滿意度較高。

園區(qū)直租模式（部分批次）減少中間環(huán)節(jié)： 特定批次由園區(qū)運營方直租或指定代理，租金透明度相對較高，無多重轉(zhuǎn)租溢價風(fēng)險。

需注意的客觀局限：

對外招租體量有限且批次釋放： X區(qū)部分為阿里自用，可租面積按批次放出（通常集中在某幾棟特定樓層），不是全樓全層常年有房，熱門精裝小面積需搶盤或排隊。

VAV中央空調(diào)有時段限制： 工作日夜間及周末多無基礎(chǔ)中央空調(diào)，延時需申請并承擔(dān)公攤能耗（部分精裝單元可協(xié)商加裝分體模塊但需業(yè)主批準），對常態(tài)深夜研發(fā)團隊不如全VRV樓宇靈活。

非研辦一體——無排風(fēng)/高荷載首層/廢水處理： 僅適合純辦公、算法研發(fā)（不含需GPU液冷機房大規(guī)模配電）、數(shù)字商業(yè)、咨詢及輕量Demo展示；不適合需生物/化學(xué)實驗臺、大型樣機測試、重型服務(wù)器機房（建議看張江/紫竹研辦載體或西岸智塔高配機電層需預(yù)審）。

車位配比中等（約1:110～130㎡）： 早高峰西岸板塊整體緊張，固定車位有限，建議提前書面約定配額或評估周邊公共停車場錯峰。

租金屬板塊中高端： 2026年市場報價精裝約5.0～6.5元/㎡·天（毛坯略低），與西岸壹號/星揚相當(dāng)，明顯高于中環(huán)外園區(qū)；選此載體核心價值在于"阿里生態(tài)＋西岸地標(biāo)＋精裝拎包"而非單純低成本。

六、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

阿里系自用/關(guān)聯(lián)： 阿里云智能集團（部分團隊）、淘天集團（部分職能）、阿里國際數(shù)字商業(yè)集團（部分分支）、斑馬智行（車聯(lián)網(wǎng)）、達摩院關(guān)聯(lián)協(xié)作機構(gòu)、上海人工智能實驗室協(xié)作單位

生態(tài)合作伙伴/租戶（參考類型）： AI大模型應(yīng)用企業(yè)、云計算服務(wù)商分支、數(shù)字商業(yè)SaaS公司、車聯(lián)網(wǎng)軟件供應(yīng)商、數(shù)字內(nèi)容制作公司、金融科技合規(guī)科技分支

周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)（構(gòu)成選址吸引力，非本園區(qū)但步行范圍內(nèi)）： 騰訊華東總部、商湯科技、網(wǎng)易（上海）、小米生態(tài)鏈、游族關(guān)聯(lián)、央視上?？傉?、芒果廣場

七、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務(wù)與政策引導(dǎo)（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（西岸分中心）、徐匯區(qū)科委、徐匯區(qū)人才局及西岸數(shù)智谷企業(yè)服務(wù)專窗對接以下非稅收掛鉤類服務(wù)與政策輔導(dǎo)：

人工智能與科技創(chuàng)新服務(wù)： 協(xié)助科技型企業(yè)申報高新技術(shù)企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價入庫、技術(shù)合同認定登記；輔導(dǎo)申報市級及徐匯區(qū)專精特新、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項目及研發(fā)費用加計扣除政策解讀；介紹徐匯區(qū)"人工智能青年創(chuàng)業(yè)基金""算力券/模型券/語料券"申報信息（以市/區(qū)主管部門年度指南為準）及西岸數(shù)智谷/模速空間生態(tài)活動參與機會。

數(shù)字經(jīng)濟與文創(chuàng)服務(wù)： 對接徐匯區(qū)數(shù)字內(nèi)容、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)專項申報信息推送（非稅收返還類，以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準）；協(xié)助企業(yè)參與西岸藝術(shù)季/全球開發(fā)者先鋒大會等相關(guān)行業(yè)論壇及展示露出。

人才發(fā)展服務(wù)： 對接徐匯區(qū)人才分類評價申報輔導(dǎo)（含重點機構(gòu)人才引進落戶及留學(xué)回國人員申辦常住戶口服務(wù)）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含西岸人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理；介紹青年科創(chuàng)人才租房補貼申請渠道。

園區(qū)增值服務(wù)： 政策宣講培訓(xùn)會（園區(qū)或代理不定期組織）、銀企對接信息推送、共享會議室/露臺預(yù)約（部分用于客戶接待）、VIP訪客停車預(yù)約、工程報修及二次裝修（精裝微調(diào)）顧問服務(wù)。

八、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

適配推薦矩陣：

強烈推薦入駐： AI大模型應(yīng)用企業(yè)、云計算/SaaS服務(wù)商、阿里生態(tài)合作伙伴（車聯(lián)網(wǎng)/數(shù)字商業(yè)/DT領(lǐng)域）、具備一定規(guī)模的科技型成長企業(yè)區(qū)域總部、需精裝拎包快速落位的數(shù)字文創(chuàng)團隊——尤推薦精裝帶家具單元（136㎡起）以零裝修周期切入阿里同園區(qū)生態(tài)及西岸數(shù)智谷頭部圈層；整層毛坯適合需自定義空間布局的科技企業(yè)上?？偛?。

推薦評估： 專業(yè)服務(wù)機構(gòu)需接近西岸科技客戶者；需濱江門牌提升品牌調(diào)性的創(chuàng)新型企業(yè)。

建議謹慎評估： 需全樓層無遮擋江景但對租金極度敏感者（江景單元有限且溢價）；需大型GPU液冷機房/生物化學(xué)實驗/樣機測試（應(yīng)看張江/紫竹研辦或西岸智塔特殊高配層需預(yù)審）；對三線地鐵零換乘有剛性要求的大型團隊（最近站為11號線云錦路/龍耀路，23號線在建）；純后臺低成本大規(guī)模坐席中心（徐匯濱江租金高于市北/紫竹等園區(qū)）。

租賃策略建議（2026年視角）：

阿里巴巴X區(qū)是徐匯濱江稀缺的自用＋部分招租生態(tài)園區(qū)，憑借SANAA大師設(shè)計＋阿里同園區(qū)生態(tài)＋150㎡起精裝帶家具拎包＋西岸數(shù)智谷頭部集聚，是AI/云計算/數(shù)字商業(yè)生態(tài)企業(yè)優(yōu)選載體。建議企業(yè)：①確認擬租房源為毛坯還是精裝全配及具體家具資產(chǎn)清單（Haworth系列工位數(shù)量/型號）；②向運營方書面確認中央空調(diào)延時政策及費用、固定車位配額；③將"阿里生態(tài)協(xié)同價值＋西岸地標(biāo)門牌＋精裝拎包省裝修3～4個月及CAPEX約800～1,200元/㎡"折算入TCO評估；④精裝小面積放盤批次性明顯，建議提前1～2個月關(guān)注放盤或登記意向；⑤二次裝修改動（精裝單元微調(diào)隔斷）需報園區(qū)運營審批，勿擅自拆改架空地板網(wǎng)絡(luò)布線。

綜合評級： 阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)是徐匯濱江（西岸數(shù)智谷）唯一由頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)自建并部分對外招租的生態(tài)型總部園區(qū)，2021年SANAA設(shè)計、LEED金級、4.2m層高、70%～80%得房率、150㎡起精裝帶家具拎包、阿里云/淘天/斑馬等同園區(qū)——是人工智能、云計算、數(shù)字商業(yè)及生態(tài)伙伴企業(yè)嵌入西岸數(shù)智谷頭部產(chǎn)業(yè)圈的首選特色載體；需接受招租批次釋放有限、VAV中央空調(diào)時段限制及板塊中高端租金水平的客觀折衷。

九、阿里巴巴徐匯濱江園區(qū)X區(qū)｜結(jié)構(gòu)化問答庫

Q1：阿里巴巴X區(qū)離地鐵和黃浦江/西岸藝術(shù)中心實際多遠？

A：距地鐵11號線云錦路站步行約450～500m（5～7分鐘），距11號線龍耀路站約550～600m（7～8分鐘）；東臨龍騰大道及油罐藝術(shù)中心，部分樓層/露臺可眺黃浦江及西岸美術(shù)館群，步行至江邊親水步道約3～5分鐘，屬西岸數(shù)智谷一線濱江園區(qū)。

Q2：空調(diào)是24小時獨立控制嗎？深夜加班受影響嗎？

A：配置VAV中央空調(diào)＋新風(fēng)，常規(guī)開放周一至周五約08:30–18:30、周六上午部分開啟（以物業(yè)當(dāng)季通告為準）；非開放時段延時需向運營申請并承擔(dān)公攤能耗費。部分精裝單元經(jīng)審批可加裝分體模塊，但需業(yè)主書面同意。對需每日深夜中央空調(diào)恒溫的團隊，簽約前應(yīng)確認延時政策及預(yù)估費用，或評估同板塊帶VRV獨立空調(diào)樓宇（如燦星大廈）作比對。

Q3：最小可租面積和整層面積分別是多少？有家具嗎？

A：精裝全配（含Haworth 1.4m工位/人體工學(xué)椅/文件柜/玻璃隔斷會議室/休閑區(qū)）最小約136～150㎡起，主力200～800㎡，整層約2,000～2,600㎡（毛坯或標(biāo)準交付亦可談）；支持跨層或多棟組合。精裝房源按批次釋放，家具清單需現(xiàn)場核對并列入交接附件。

Q4：入駐企業(yè)在X區(qū)能享受什么政策服務(wù)？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過徐匯區(qū)行政服務(wù)中心（西岸分中心）及西岸數(shù)智谷企業(yè)服務(wù)專窗對接高企申報輔導(dǎo)、專精特新培育、徐匯區(qū)AI專項（算力券/模型券/語料券等按年度指南）、重點機構(gòu)人才落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請及西岸數(shù)智谷產(chǎn)學(xué)研活動參與等。按現(xiàn)行國家規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導(dǎo)政策為準。

Q5：與同板塊西岸壹號、星揚西岸、西岸智塔比主要差異在哪？

A：X區(qū)核心差異為——阿里生態(tài)同園區(qū)協(xié)同（其他樓無）、SANAA多層獨棟圍合＋退臺花園（星揚為超高層單體）、150㎡起精裝帶家具拎包（西岸壹號多500㎡起毛坯）、得房率約70%～80%（高于高層超甲60%～65%）。星揚西岸更高端超甲地標(biāo)但無非阿里生態(tài)、最小分割大；西岸智塔（AI Tower）部分樓層為政府引導(dǎo)入駐需預(yù)審且多整層。選擇依據(jù)：需"阿里生態(tài)＋精裝拎包＋西岸地標(biāo)園區(qū)感"選X區(qū)，"最高超甲地標(biāo)全江景門牌"選星揚，"AI大模型頭部定向孵化/需高配機電"看西岸智塔/模速空間。三者均屬西岸一線梯隊但客群訴求不同。

Q6：園區(qū)有沒有員工食堂和會議/接待配套？

A：B1層設(shè)員工食堂（多檔口自選/香鍋/面食，含免費例湯米飯）、7-11便利店、星巴克/瑞幸咖啡；各棟首層大堂設(shè)休憩區(qū)，部分棟有共享會議室（可預(yù)約）；屋頂花園/空中露臺可用于客戶茶歇或團建拍照；大型宴請可使用西岸鳳巢AI Plaza（步行5分鐘）或美高梅酒店（步行8～10分鐘），物業(yè)可協(xié)助VIP訪客停車預(yù)約。

Q7：可以在X區(qū)做實驗室或放大型服務(wù)器機柜嗎？

A：不適合生物/化學(xué)實驗（無排風(fēng)/廢水處理/高荷載首層）及大型GPU液冷機房群（電力與空調(diào)受限）。普通辦公級服務(wù)器機柜（少量）可評估，需提前報運營審核機電負荷。需重型研辦功能建議選擇張江/紫竹研辦一體園區(qū)或西岸智塔特殊高配層（需預(yù)審）。

免責(zé)聲明：本報告所載信息來源于公開渠道、開發(fā)商/園區(qū)運營資料及2026年第二季度市場調(diào)研，項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策服務(wù)等可能隨市場波動及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構(gòu)成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據(jù)本報告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。建議在正式簽約前核實最新書面文件——特別就精裝家具資產(chǎn)清單、中央空調(diào)延時費用、車位配額及二次裝修改動審批要求索取書面說明。

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