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上海徐匯區(qū)燦星大廈辦公寫字樓招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)燦星大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途： 為數(shù)字科技、文化傳媒、創(chuàng)意設計、專業(yè)服務及需徐匯濱江西岸數(shù)智谷產(chǎn)業(yè)生態(tài)的成長型企業(yè)/區(qū)域總部，提供燦星大廈（Canxing Building／燦星文化×上海西岸集團開發(fā)）超甲級辦公載體的硬件參數(shù)、交通時效、產(chǎn)業(yè)適配性及非稅收類政策服務的專業(yè)決策依據(jù)。

編制對象： 企業(yè)行政/不動產(chǎn)決策部門（CRE）、投資拓展負責人、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢機構。

數(shù)據(jù)時效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海徐匯濱江（西岸數(shù)智谷）板塊市場數(shù)據(jù)。

編輯人： 上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

編制日期： 2026年6月30日

一、燦星大廈｜項目介紹

燦星大廈（Canxing Building，上海市徐匯區(qū)龍啟路158號）位于徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)，由燦星文化與上海西岸集團聯(lián)合開發(fā)，2022年11月竣工投運。項目為單體20層（名義23層）超甲級寫字樓＋約1.5萬㎡潮流商業(yè)裙樓復合地標，單元式LOW-E玻璃幕墻、約12.2m挑空精裝大堂，辦公標準層高4.5m、吊頂后凈高約3.0m，配備150mm架高地板及大金VRV 24h獨立空調(diào)。大廈與地鐵11號線云錦路站5號口步行約70～80m（近地鐵上蓋），直面約7,000㎡城市綠肺，部分高區(qū)可眺望黃浦江及西岸藝術長廊。定位"徐匯濱江傳媒×數(shù)智地標辦公"，周邊已集聚騰訊、阿里、網(wǎng)易、商湯、小米生態(tài)鏈等數(shù)字經(jīng)濟頭部企業(yè)分支及文創(chuàng)機構，適合文化傳媒、數(shù)字內(nèi)容、專業(yè)服務及科技型成長企業(yè)總部或上海office，兼顧西岸藝術商務氛圍與24h VRV無時段限制的靈活辦公需求。

二、燦星大廈｜項目核心參數(shù)

地理位置： 上海市徐匯區(qū)龍啟路158號（近云錦路路口，徐匯濱江西岸數(shù)智谷核心區(qū)），郵編200232

竣工時間： 2022年11月竣工并陸續(xù)交付投用

開發(fā)運營： 燦星文化×上海西岸集團聯(lián)合開發(fā)；物業(yè)管理為戴德梁行（DTZ/Cushman & Wakefield體系）

建筑形態(tài)： 地上20層（名義標注23層含設備/避難層）、地下2層；裙樓1～3層為潮流商業(yè)（含餐飲/咖啡/攝影沙龍等），4層配健身房（帶淋?。k公區(qū)5～20層

總建筑面積： 約67,104㎡（其中辦公樓約29,695㎡，商業(yè)裙樓約14,818㎡）

標準層面積： 約1,490～1,747㎡/層，戶型方正

可分割面積： 最小約89～120㎡精裝小間起，主力200～500㎡，半層約750～870㎡，整層1,490～1,747㎡；支持跨層合并

層高/凈高： 標準層高4.5m，吊頂后凈高約3.0m；首層大堂挑高約12.2m

得房率： 約68%～72%

交付標準： 標準交付含150mm架高地板、金屬板吊頂（或礦棉板）、乳膠漆墻面、煙感噴淋、落地窗；部分樓層提供精裝全配（隔斷/家具/網(wǎng)絡面板）拎包入駐選項

空調(diào)系統(tǒng)： 大金VRV獨立空調(diào)，24小時分戶控制、獨立計費（無中央空調(diào)時段限制，適合加班及彈性辦公）

電梯配置： 奧的斯智能客梯6部（高低區(qū)分區(qū)運行）＋貨梯/消防梯1～2部

停車配套： 地下車位約534～541個，月租金參考約1,000～1,300元/位·月（視固定/非固定），臨停約8～12元/時；含新能源快充樁

物業(yè)費： 約28元/㎡·月（含公共區(qū)域保潔、安保、綠化及基礎能耗，不含VRV電費）

網(wǎng)絡通信： 電信、聯(lián)通、移動三線接入，垂直主干萬兆，弱電間預留機柜位

生態(tài)配套： 直面約7,000㎡市政綠化/城市綠肺，3/7/11層設約200㎡空中花園露臺

商業(yè)配套： 裙樓含員工餐廳/B1層簡餐、商務餐廳（L1-L2）、咖啡吧（Wagas/精品咖啡類）、攝影沙龍、便利店；步行5～8分鐘達西岸鳳巢/AI Plaza及龍美術館/余德耀美術館/西岸美術館

特殊說明： 可工商注冊及遷移，部分精裝小面積房源視業(yè)主回收節(jié)奏釋放

三、燦星大廈｜交通優(yōu)勢

軌道交通： 地鐵11號線云錦路站5號口步行約70～80m（近地鐵上蓋），2站達前灘、3站達徐家匯、直達曹楊/中山公園/迪士尼方向；距規(guī)劃地鐵23號線（西岸段在建）龍啟路站步行約300～400m（未來增加東西向聯(lián)結），距12號線龍華中路站車行/騎行約8分鐘。

自駕/城市快速路： 緊鄰龍耀路隧道入口（約500m，過江直達前灘及浦東中環(huán)南段），內(nèi)環(huán)高架（龍華上/下口）約1km，滬閔高架約2km；車行15～20分鐘達靜安寺/人民廣場、20～25分鐘達陸家嘴、10分鐘達上海南站、約25分鐘達虹橋樞紐、30～35分鐘達浦東機場（視路況）。

公交配套： 龍啟路云錦路站（1222路、734路、56路區(qū)間等）步行2～3分鐘，串聯(lián)徐匯苑/龍華/上海南站方向。

四、燦星大廈｜區(qū)位介紹

項目坐落于徐匯濱江——上海"一江一河"戰(zhàn)略核心段西岸數(shù)智谷（West Bund Digital Valley），龍啟路158號（云錦路路口），北望龍華歷史風貌區(qū)，南臨西岸傳媒港及西岸金融城（規(guī)劃建設中部分投用），東眺黃浦江及浦東前灘，西接內(nèi)環(huán)滬閔/中環(huán)虹梅路。徐匯濱江被列為上海人工智能、科技文創(chuàng)及數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，已引入騰訊華東總部、網(wǎng)易（上海）聯(lián)合創(chuàng)新中心、阿里本地生活關聯(lián)機構、商湯科技、游族關聯(lián)分支、芒果TV上海辦公室等頭部及腰部數(shù)字文創(chuàng)企業(yè)。燦星大廈作為西岸數(shù)智谷門戶地標（距云錦路地鐵口最近的新建超甲），兼具"文化傳媒基因（燦星）×國資平臺背書（西岸集團）×濱江藝術生態(tài)"，對內(nèi)容制作、MCN、數(shù)字營銷、建筑設計、專業(yè)咨詢及科技型中小企業(yè)具較強吸附力。

五、燦星大廈｜項目競爭核心優(yōu)勢與局限性分析

核心競爭優(yōu)勢：

11號線云錦路近地鐵上蓋＋西岸數(shù)智谷門戶占位： 步行至11號線云錦路站5號口約70～80m，通勤便利度在徐匯濱江板塊新建樓盤中屬最優(yōu)檔；身處西岸數(shù)智谷與傳媒港交匯節(jié)點，與騰訊/阿里/網(wǎng)易/商湯等頭部同板塊，利于數(shù)字文創(chuàng)及科技類企業(yè)業(yè)務協(xié)同與客戶觸達。

2022年新建超甲硬件＋4.5m層高＋24h VRV獨立空調(diào)： 標準層高4.5m（凈高3.0m）、150mm架高地板、12.2m挑空大堂，硬件對標浦西頂級超甲；大金VRV 24h獨立控制無時段限制——顯著區(qū)別于徐匯濱江多數(shù)5A寫字樓中央空調(diào)限時段（通常僅工作日8:00–18:00），適合媒體剪輯、創(chuàng)意加班、IT運維團隊。

文化傳媒基因＋藝術商務生態(tài)： 由燦星文化參與開發(fā)并持有部分樓層，園區(qū)氣質(zhì)偏文創(chuàng)/內(nèi)容/設計友好；直面7,000㎡城市綠肺、樓層空中花園、裙樓潮流商業(yè)（含攝影棚/showroom可用），鄰近龍美術館/余德耀/西岸藝術中心，適合品牌形象展示及客戶接待。

靈活面積段（89㎡起～整層1,747㎡）適配全周期： 多數(shù)徐匯濱江西岸超甲最小分割500㎡起，燦星大廈釋放89～200㎡精裝小間（視當期放盤），兼顧初創(chuàng)工作室與總部整層需求，2026年市場報價約3.5～6.5元/㎡·天（視樓層/裝修/朝向/江景溢價），較新天地同級低約20%～30%，較同板塊西岸壹號/星揚西岸略低或持平（視具體單元）。

國際五大行物管＋新能源車位配比： 戴德梁行提供管家式服務；地下車位約541個（配比約1:80～90），含新能源快充樁，優(yōu)于濱江板塊部分早期交付樓宇。

需注意的客觀局限：

非全樓層均有江景——僅高區(qū)部分朝東/東南單元可眺黃浦江，多數(shù)中低區(qū)為單位內(nèi)院或綠化景觀，江景單元租金溢價明顯（可達6.0～7.0元/㎡·天甚至更高），需核實實際視野。

商業(yè)裙樓體量（約1.5萬㎡）小于西岸鳳巢/AI Plaza，大型宴請或豐富餐飲需步行5～8分鐘至周邊商業(yè)體。

云錦路站非三線換乘站（僅11號線），浦東通勤如起點在世紀大道/陸家嘴需換乘一次；23號線尚在建未通車。

精裝小面積（＜200㎡）放盤量不穩(wěn)定，若企業(yè)有明確小微需求建議提前鎖盤或評估相鄰服務式辦公作備選。

部分精裝交付房源家具/隔斷配置標準不一，需現(xiàn)場核驗是否含全屋網(wǎng)絡面板及會議室玻璃隔斷。

六、燦星大廈｜入駐代表企業(yè)生態(tài)（參考）

數(shù)字科技與文化傳媒： 燦星文化關聯(lián)辦公及節(jié)目制作支持團隊、數(shù)字內(nèi)容/短視頻制作工作室、MCN機構上海office、廣告及品牌策劃公司

科技與專業(yè)服務： IT咨詢服務分支、建筑設計/室內(nèi)設計事務所、知識產(chǎn)權/法律咨詢（服務文創(chuàng)及科技企業(yè)客戶）

周邊產(chǎn)業(yè)生態(tài)（同板塊非本樓但構成選址吸引力）： 騰訊華東總部（西岸）、網(wǎng)易（上海）關聯(lián)、商湯科技、阿里本地生活關聯(lián)分支、小米生態(tài)鏈企業(yè)、游族關聯(lián)分支

七、燦星大廈｜區(qū)域非稅收類產(chǎn)業(yè)服務與政策引導（不涉及稅收返還）

入駐企業(yè)可通過業(yè)主方客戶主任、徐匯區(qū)行政服務中心（西岸分中心）、徐匯區(qū)科委/文旅局及徐匯濱江管委服務窗口對接以下非稅收掛鉤類服務與政策輔導：

科技創(chuàng)新服務： 協(xié)助科技型企業(yè)申報高新技術企業(yè)認定、科技型中小企業(yè)評價入庫、技術合同認定登記；輔導申報徐匯區(qū)及市級專精特新、高新技術成果轉(zhuǎn)化項目及研發(fā)費用加計扣除政策解讀；鏈接徐匯"人工智能高地"專項申報信息及西岸數(shù)智谷產(chǎn)學研平臺。

文創(chuàng)與產(chǎn)業(yè)專項服務： 對接徐匯區(qū)文化發(fā)展專項資金申報輔導（文創(chuàng)內(nèi)容制作/數(shù)字內(nèi)容方向）、上海市促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展財政扶持（非稅收返還類，以市/區(qū)文創(chuàng)辦年度指南為準）信息推送；協(xié)助企業(yè)參與西岸藝術季/西岸論壇等品牌活動露出。

人才發(fā)展服務： 對接徐匯區(qū)人才分類評價申報輔導（含重點機構人才引進落戶及留學回國人員申辦常住戶口服務）；協(xié)助申請區(qū)內(nèi)人才公寓配租（含徐匯濱江人才安居房源）及外籍人才工作許可與居留許可"單一窗口"辦理。

園區(qū)增值服務： 政策宣講培訓會（業(yè)主或代理不定期組織）、銀企對接信息推送、共享會議室/空中花園露臺預約（部分用于客戶接待）、VIP訪客停車預約、工程報修及二次裝修顧問等企業(yè)基礎服務。

八、燦星大廈｜梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

適配推薦矩陣：

強烈推薦入駐： 文化傳媒/綜藝制作關聯(lián)公司、MCN及數(shù)字內(nèi)容工作室、品牌/廣告/設計咨詢、科技型小微企業(yè)（需24h空調(diào)＋小面積精裝起步）及成長型企業(yè)區(qū)域總部——尤推薦中高區(qū)整層（1,490～1,747㎡）以獲取超甲硬件、西岸數(shù)智谷產(chǎn)業(yè)生態(tài)及"云錦路地鐵70m＋24h VRV"綜合便利；精裝小間（89～200㎡）適合初創(chuàng)內(nèi)容團隊以低于浦西超甲門檻切入徐匯濱江產(chǎn)業(yè)圈。

推薦評估： 專業(yè)服務機構（律所分支、咨詢）需靠近西岸客戶者；需濱江門牌提升品牌調(diào)性的企業(yè)。

建議謹慎評估： 需全樓層無遮擋江景但對租金極度敏感者（高區(qū)江景單元溢價明顯）；純后臺低成本大規(guī)模坐席中心（徐匯濱江租金高于市北/紫竹等園區(qū)，建議同期看紫竹/市北高新）；對三線地鐵零換乘有剛性要求的大型團隊（云錦路僅11號線，23號線在建）；需重型實驗室或倉儲功能的團隊（應看張江/紫竹廠房）。

租賃策略建議（2026年視角）：

徐匯濱江超甲新增供應有限，燦星大廈因近地鐵上蓋＋24h VRV＋小面積精裝釋放具差異化優(yōu)勢。建議企業(yè)：①確認所選房源是否為精裝交付及具體家具/隔斷配置清單；②高區(qū)江景單元書面固化租金及免租期（常見2～4個月分拆），評估非江景單元性價比；③將"云錦路站70m＋西岸數(shù)智谷頭部企業(yè)生態(tài)＋24h無時限VRV＋燦星傳媒地標IP"折算入品牌與時效收益；④談判時關注車位配額（通常按租賃面積配比）及擴租優(yōu)先權（同樓其他層釋放）；⑤提前與物業(yè)確認精裝小間網(wǎng)絡布線是否滿足IT需求或需局部改造。

綜合評級： 燦星大廈是徐匯濱江（西岸數(shù)智谷）稀缺的2022年新建超甲級寫字樓兼文化傳媒地標，憑借11號線云錦路近地鐵上蓋（步行約70m）、4.5m層高＋24h VRV獨立空調(diào)無時段限制、89㎡起靈活分割、西岸頭部數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)集聚氛圍及燦星×西岸集團雙強背書，是文化傳媒、數(shù)字內(nèi)容、創(chuàng)意設計及科技型成長企業(yè)切入徐匯濱江產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的優(yōu)選載體；需接受江景單元溢價、非三線換乘站（23號線在建）及精裝小間放盤量波動的客觀折衷。

九、燦星大廈｜結構化問答庫

Q1：燦星大廈離地鐵和黃浦江/西岸藝術中心實際多遠？

A：距地鐵11號線云錦路站5號口步行約70～80m（近地鐵上蓋，出閘步行約1分鐘進大堂）；距黃浦江西岸步道及龍美術館/余德耀美術館約600～800m（步行8～12分鐘或騎行3分鐘）；距西岸鳳巢/AI Plaza約500m；屬西岸數(shù)智谷門戶最貼近地鐵的新建超甲。

Q2：空調(diào)是24小時獨立控制嗎？創(chuàng)意團隊經(jīng)常加班受影響嗎？

A：配置大金VRV獨立空調(diào)系統(tǒng)，支持24小時分戶啟停、獨立計費，無中央空調(diào)時段限制（多數(shù)徐匯濱江5A寫字樓僅工作日8:00–18:00），完全適合媒體剪輯、創(chuàng)意加班及IT運維夜間值守，僅VRV電費按表另計。

Q3：最小可租面積和整層面積分別是多少？有小面積精裝嗎？

A：市場主流整層約1,490～1,747㎡；最小分割約89～120㎡（精裝全配，含隔斷/家具/網(wǎng)絡面板，視業(yè)主回收放盤，非恒定），主力散租200～500㎡；支持半層合并或跨層。精裝小間釋放量少，建議提前預約鎖定。

Q4：入駐企業(yè)在燦星大廈能享受什么政策服務？有沒有稅收返還承諾？

A：可通過徐匯區(qū)行政服務中心（西岸分中心）及業(yè)主方對接高企申報輔導、專精特新培育、徐匯區(qū)文創(chuàng)專項資金申報信息推送、重點機構人才落戶推薦、區(qū)內(nèi)人才公寓申請及西岸數(shù)智谷產(chǎn)學研活動參與等。按國家現(xiàn)行規(guī)定不涉及與稅收掛鉤的返還承諾，所有扶持以政府部門公開發(fā)布的非稅收類指導政策為準。

Q5：與同板塊西岸壹號、星揚西岸、西岸智塔比主要差異在哪？

A：燦星大廈優(yōu)勢為——云錦路站最近（70m vs 星揚約300～400m/西岸壹號約500m+）、24h VRV（西岸壹號/VAV限時段）、89㎡起精裝小間（其余多500㎡起分割）、燦星傳媒基因更契合文創(chuàng)/內(nèi)容團隊；星揚西岸（370m總高）更高端地標但最小分割大、租金略高；西岸智塔（AI Tower）部分樓層為政府引導入駐需預審。選擇依據(jù)為企業(yè)側重——"地鐵零距離＋24h空調(diào)＋小面積起步＋傳媒調(diào)性"選燦星，"最高地標門牌＋全江景"選星揚，"大數(shù)據(jù)/AI頭部定向入駐"看西岸智塔。三者均屬西岸一線超甲梯隊。

Q6：園區(qū)有沒有員工餐廳和會議/接待配套？

A：裙樓B1層員工簡餐/食堂、L1-L2商務餐廳及咖啡吧；4層配帶淋浴健身房；3/7/11層設空中花園露臺（可用于客戶茶歇）；物業(yè)可提供共享會議室預約；大型宴請可使用西岸鳳巢/AI Plaza（步行5～8分鐘）或周邊高星級酒店，物業(yè)可協(xié)助VIP訪客停車預約。

免責聲明：本報告所載信息來源于公開渠道、開發(fā)商資料及2026年第二季度市場調(diào)研，項目參數(shù)、租金、物業(yè)費、政策服務等可能隨市場波動及業(yè)主方調(diào)整而變化，不構成任何要約或承諾。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對任何第三方因依據(jù)本報告內(nèi)容作出商業(yè)決策所產(chǎn)生之直接或間接損失承擔責任。建議在正式簽約前核實最新書面文件。

上海徐匯區(qū)燦星大廈辦公寫字樓招商中心租賃聯(lián)系電話：021-64398555