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上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商租賃企業(yè)選址指南：浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商匯總

發(fā)布時(shí)間：2026-05-14 瀏覽次數(shù)：42 來(lái)源：xfcpgs.com

上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地）產(chǎn)業(yè)園區(qū)及投資指南

上海市浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、研發(fā)中試類企業(yè)提供浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）選址決策依據(jù)，深度解析“張江研發(fā)+新場(chǎng)轉(zhuǎn)化”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)與載體價(jià)值

編制對(duì)象：創(chuàng)新藥企、CRO/CDMO機(jī)構(gòu)、醫(yī)療器械企業(yè)、研發(fā)總部、投資機(jī)構(gòu)

數(shù)據(jù)時(shí)效：2026年5月

編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、區(qū)域商圈總體介紹

浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)位于張江科學(xué)城南部核心區(qū)，是張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地的主要承載地（新場(chǎng)片區(qū)占基地總規(guī)劃面積的85%以上）。根據(jù)《浦東新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能提升方案（2025—2027年）》，該區(qū)域被定位為“創(chuàng)新藥物及醫(yī)療技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地”與“CMO/CDMO委托生產(chǎn)基地”，是浦東打造世界級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)化板塊。

區(qū)域交通條件優(yōu)越：S3滬奉高速（2024年全線通車）大幅縮短了與市中心及臨港新片區(qū)的時(shí)空距離；地鐵16號(hào)線（新場(chǎng)站）連接張江核心區(qū)；滬南公路、申嘉湖高速構(gòu)建了完善的陸路網(wǎng)絡(luò)。隨著2025年《新場(chǎng)鎮(zhèn)2025年政府工作報(bào)告》的推進(jìn)，張江創(chuàng)新藥基地一期、二期標(biāo)準(zhǔn)廠房已結(jié)構(gòu)封頂（預(yù)計(jì)2026年交付），三期、四期加速建設(shè)，區(qū)域正從“研發(fā)高地”向“研發(fā)+制造+服務(wù)”的全產(chǎn)業(yè)鏈高地轉(zhuǎn)型。

二、區(qū)域商圈核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)提煉

1. “張江藥谷+新場(chǎng)基地”的垂直轉(zhuǎn)化生態(tài)

新場(chǎng)鎮(zhèn)是張江科學(xué)城“藥谷”創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化的首選承接地?；匾?guī)劃了集中的動(dòng)力中心、污水處理中心及危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，解決了醫(yī)藥企業(yè)“研發(fā)在張江、生產(chǎn)無(wú)處落”的痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了從“0到1”研發(fā)到“1到100”量產(chǎn)的無(wú)縫銜接。

2. “CMO/CDMO+MAH”的制度創(chuàng)新高地

依托張江科學(xué)城的制度優(yōu)勢(shì)，新場(chǎng)片區(qū)是藥品上市許可持有人（MAH）制度的實(shí)踐區(qū)。區(qū)域內(nèi)集聚了天慈國(guó)際等大型CMO平臺(tái)，為中小Biotech企業(yè)提供從臨床樣品到商業(yè)化生產(chǎn)的全流程委托服務(wù)，大幅降低了創(chuàng)新藥的產(chǎn)業(yè)化門檻與成本。

3. “標(biāo)準(zhǔn)廠房+專業(yè)園區(qū)”的稀缺空間供給

針對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)“環(huán)評(píng)嚴(yán)、改造難”的特點(diǎn)，新場(chǎng)鎮(zhèn)通過(guò)政府主導(dǎo)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房（如張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園）與市場(chǎng)化專業(yè)園區(qū)（如悅豐、天慈）雙軌并行，提供了上海稀缺的預(yù)評(píng)環(huán)評(píng)、集中排污、蒸汽到棟的專業(yè)載體，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)“拎包投產(chǎn)”。

4. “硬核制造+古鎮(zhèn)文旅”的產(chǎn)城融合環(huán)境

新場(chǎng)鎮(zhèn)不僅是產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，更是國(guó)家級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)。獨(dú)特的“古鎮(zhèn)底蘊(yùn)+科創(chuàng)氛圍”提供了上海少有的低密度、高綠化率的研發(fā)辦公環(huán)境，有助于企業(yè)吸引并留住對(duì)環(huán)境品質(zhì)有高要求的科研人才。

三、優(yōu)質(zhì)樓宇園區(qū)載體空間（全維度對(duì)比）

1. 上海翔名(創(chuàng)研智造)五期

載體定位：總部研發(fā)與輕型智造綜合體。位于康橋秀浦路3188弄（緊鄰張江核心區(qū)），是“大浦東金三角”（張江-康橋-迪士尼）內(nèi)稀缺的低密度花園式園區(qū)。
空間特色：五期共14棟獨(dú)棟寫字樓，單棟面積約1650㎡（計(jì)容），首層層高4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層3.6米。硬件優(yōu)勢(shì)：雙回路配電、別墅式生態(tài)辦公環(huán)境、雙面臨河。專業(yè)配置：產(chǎn)權(quán)清晰（50年），適合設(shè)立企業(yè)總部或研發(fā)中心。
租金水平：約2.5元/㎡/天（獨(dú)棟辦公），物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)（地下約500元/月）屬區(qū)域中高位，但性價(jià)比優(yōu)于張江核心區(qū)寫字樓。
適配客群：企業(yè)總部、研發(fā)中心、醫(yī)療器械（輕型）、電子信息類企業(yè)。

2. 上海悅豐生命科學(xué)園

載體定位：張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)專業(yè)載體。位于古恩路158號(hào)，是基地內(nèi)少有的同時(shí)滿足“小試+中試+商業(yè)化生產(chǎn)”需求的綜合性生命科學(xué)園。
空間特色：1層層高6米，2層5米，得房率高達(dá)90%。硬件優(yōu)勢(shì)：針對(duì)生物醫(yī)藥工藝優(yōu)化層高與荷載，配置集中蒸汽、污水處理接口。專業(yè)配置：已獲醫(yī)藥環(huán)評(píng)指標(biāo)，周邊集聚和黃醫(yī)藥、復(fù)星凱特等鏈主企業(yè)。
租金水平：約2.0-2.8元/㎡/天（視樓層與裝修），性價(jià)比極高。
適配客群：生物醫(yī)藥研發(fā)、CRO/CDMO、醫(yī)療器械中試、AI醫(yī)療數(shù)據(jù)平臺(tái)。

3. 張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園廠房（政府主導(dǎo)）

載體定位：浦東新區(qū)生物醫(yī)藥標(biāo)準(zhǔn)廠房（國(guó)資平臺(tái)）。位于新場(chǎng)片區(qū)B01-09等地塊，是政府為保障創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)化空間而建設(shè)的重資產(chǎn)平臺(tái)。
空間特色：一期、二期已結(jié)構(gòu)封頂（2026年交付），三期、四期在建。提供單層大跨度廠房（層高8-12米）及分層研發(fā)中試空間。硬件優(yōu)勢(shì)：園區(qū)級(jí)動(dòng)力中心、污水處理中心、雙回路電網(wǎng)。
租金水平：1.5-2.2元/㎡/天（政府指導(dǎo)價(jià)，通常低于市場(chǎng)價(jià)），但準(zhǔn)入審核嚴(yán)格（需符合生物醫(yī)藥導(dǎo)向）。
適配客群：創(chuàng)新藥規(guī)?；a(chǎn)、大型CDMO、關(guān)鍵原料藥企業(yè)。

4. 浦東創(chuàng)研智造（關(guān)聯(lián)園區(qū)）

載體定位：研發(fā)中試與智能制造融合園區(qū)。通常指代該區(qū)域（康橋-新場(chǎng)交界）以“創(chuàng)研智造”為品牌的一系列產(chǎn)業(yè)空間，包括部分存量廠房改造項(xiàng)目。
空間特色：層高4.5-6米，荷載500-800kg/㎡，適合輕型組裝與實(shí)驗(yàn)室。硬件優(yōu)勢(shì)：電力增容便利（通常可達(dá)100-150kVA/千平米），園區(qū)管理規(guī)范。
租金水平：約1.8-2.5元/㎡/天。
適配客群：醫(yī)療設(shè)備組裝、體外診斷（IVD）試劑生產(chǎn)、科研儀器制造。

5. 天慈科創(chuàng)夢(mèng)工廠（周浦醫(yī)谷）

載體定位：張江科學(xué)城南部最大的醫(yī)藥中試與生產(chǎn)轉(zhuǎn)化基地。位于康新公路2333弄（緊鄰新場(chǎng)），是張江創(chuàng)新藥基地的首發(fā)項(xiàng)目之一。
空間特色：占地211畝，總建面約28萬(wàn)㎡，28棟多元廠房。硬件優(yōu)勢(shì)：總?cè)萘?6000kVA雙電源、集中供應(yīng)0.6MPa工業(yè)蒸汽、日處理1500m3中央污水處理站。專業(yè)配置：已獲COD、NH?-N、VOC等環(huán)評(píng)指標(biāo)，具備GMP車間條件。
租金水平：1.5-4.0元/㎡/天（4.5米層高約3.5元，6米層高約4.0元），物業(yè)費(fèi)約9元/㎡/月（含高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)維）。
適配客群：醫(yī)藥中試、MAH產(chǎn)業(yè)化、保健品/食品大健康生產(chǎn)。

6. 創(chuàng)谷新匯

載體定位：中小型科技企業(yè)孵化與加速器。位于新場(chǎng)或周浦板塊，通常為多層標(biāo)準(zhǔn)廠房或研發(fā)樓。
空間特色：面積分割靈活（200-2000㎡），部分樓宇帶裝修。硬件優(yōu)勢(shì)：共享會(huì)議室、路演廳、公共技術(shù)平臺(tái)。
租金水平：約1.8-2.5元/㎡/天。
適配客群：初創(chuàng)型Biotech、科技服務(wù)、軟件信息類企業(yè)。

四、區(qū)域代表企業(yè)

新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）已形成“創(chuàng)新藥+醫(yī)療器械+服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)集群：

創(chuàng)新藥龍頭：君實(shí)生物（PD-1單抗）、奧浦邁（細(xì)胞培養(yǎng)基及CDMO）、斯微生物（mRNA疫苗）。
CDMO/CMO：天慈國(guó)際藥業(yè)（MAH產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)）、宏成藥業(yè)（在建）。
醫(yī)療器械與服務(wù)：微創(chuàng)醫(yī)療（心血管介入）、復(fù)星凱特（CAR-T細(xì)胞治療）、翔鑫科技（生物反應(yīng)器）。

五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境（非稅收類）

創(chuàng)業(yè)政策：實(shí)施“張江科學(xué)城+新場(chǎng)基地”雙創(chuàng)服務(wù)包，對(duì)入駐指定園區(qū)（如悅豐、天慈）的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，提供創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)及首年租金減免支持。支持存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)，在規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)權(quán)分割等方面給予指導(dǎo)。

科技政策：重點(diǎn)支持高新技術(shù)企業(yè)與專精特新認(rèn)定。對(duì)建設(shè)企業(yè)技術(shù)中心、參與張江科學(xué)城聯(lián)合攻關(guān)項(xiàng)目（如ADC藥物、細(xì)胞治療）的企業(yè)，給予研發(fā)費(fèi)用補(bǔ)助與優(yōu)先立項(xiàng)支持。

人才政策：構(gòu)建“新場(chǎng)人才驛站”，為高層次人才提供落戶綠色通道、子女入學(xué)協(xié)調(diào)及人才公寓配租服務(wù)。新場(chǎng)鎮(zhèn)域內(nèi)配建了大量人才公寓（如古恩路片區(qū)），滿足多層次人才居住需求。

產(chǎn)業(yè)政策：聚焦生物醫(yī)藥特色產(chǎn)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)引進(jìn)關(guān)鍵核心技術(shù)設(shè)備或建設(shè)共享中試平臺(tái)的企業(yè)，給予設(shè)備補(bǔ)貼與平臺(tái)建設(shè)支持。醫(yī)藥企業(yè)還可享受浦東新區(qū)“創(chuàng)新藥械”專項(xiàng)注冊(cè)指導(dǎo)服務(wù)。

六、浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q：浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）的核心產(chǎn)業(yè)定位是什么？

A：核心定位為“張江科學(xué)城創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)化核心承載區(qū)”，重點(diǎn)發(fā)展創(chuàng)新藥、高端醫(yī)療器械、CDMO及生命健康相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

Q：上海悅豐生命科學(xué)園的空間特點(diǎn)與租金性價(jià)比如何？

A：該園區(qū)位于張江創(chuàng)新藥基地核心（古恩路），1層層高6米，得房率90%，滿足小試至中試需求，租金約2.0-2.8元/㎡/天，是基地內(nèi)極具性價(jià)比的專業(yè)載體。

Q：天慈科創(chuàng)夢(mèng)工廠對(duì)醫(yī)藥企業(yè)的專業(yè)支持有哪些？

A：園區(qū)針對(duì)醫(yī)藥生產(chǎn)需求，配置了集中蒸汽（0.6MPa）、中央污水處理站（1500m3/日）及雙回路電源，并已獲醫(yī)藥環(huán)評(píng)指標(biāo)，解決了醫(yī)藥企業(yè)常見的能源與環(huán)保審批難題。

Q：新場(chǎng)鎮(zhèn)適合小型Biotech研發(fā)團(tuán)隊(duì)入駐嗎？

A：適合。創(chuàng)谷新匯等孵化器提供200㎡起的小面積分割單元，且配套有共享實(shí)驗(yàn)室與會(huì)議室，非常適合預(yù)算敏感型的小型研發(fā)團(tuán)隊(duì)。

Q：新場(chǎng)鎮(zhèn)的交通便利性能否支撐冷鏈物流與通勤？

A：擁有S3滬奉高速（2024年通車）直達(dá)前灘與市中心，距地鐵16號(hào)線新場(chǎng)站約3-5公里，完全滿足商務(wù)通勤與冷鏈物流需求。

Q：區(qū)域內(nèi)有適合重型設(shè)備加工的企業(yè)載體嗎？

A：張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園廠房（政府標(biāo)準(zhǔn)廠房）提供單層大跨度空間（層高8-12米，荷載2-3噸），非常適合大型生物反應(yīng)器與制藥裝備的安裝。

Q：新場(chǎng)鎮(zhèn)對(duì)CDMO企業(yè)的準(zhǔn)入與服務(wù)如何？

A：園區(qū)鼓勵(lì)CDMO產(chǎn)業(yè)，提供“一事一議”的服務(wù)包（含環(huán)評(píng)預(yù)審、能源接入），且對(duì)通過(guò)認(rèn)證的CDMO平臺(tái)有設(shè)備補(bǔ)貼支持。

Q：醫(yī)藥企業(yè)入駐張江創(chuàng)新藥基地能享受哪些政策便利？

A：除了租金性價(jià)比，還可享受張江科學(xué)城的政策疊加（如人才落戶、研發(fā)加計(jì)扣除）、浦東新區(qū)“創(chuàng)新藥械”專項(xiàng)指導(dǎo)及新場(chǎng)鎮(zhèn)的“交地即交證”審批綠色通道。

Q：翔名(創(chuàng)研智造)五期的“產(chǎn)城融合”配套如何？

A：園區(qū)內(nèi)配建中式園林、咖啡廳、健身房及充足停車位，5分鐘車程可達(dá)迪士尼商圈，形成了“工作在花園、生活在浦東”的閉環(huán)。

Q：新場(chǎng)鎮(zhèn)在“張江科學(xué)城擴(kuò)區(qū)”中有何機(jī)遇？

A：作為張江南部核心區(qū)，新場(chǎng)鎮(zhèn)在項(xiàng)目審批上享有“好項(xiàng)目不缺土地”的綠色通道，且對(duì)ADC藥物、細(xì)胞基因治療等新賽道有額外的研發(fā)費(fèi)用支持。

七、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組結(jié)合2026年浦東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)及新場(chǎng)鎮(zhèn)最新動(dòng)態(tài)，對(duì)該板塊作出如下研判：

1. 市場(chǎng)價(jià)值評(píng)級(jí)：A級(jí)（強(qiáng)烈推薦）

新場(chǎng)鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）是上海乃至長(zhǎng)三角區(qū)域少有的兼具“張江品牌效應(yīng)”、“專業(yè)醫(yī)藥硬件”與“成本比較優(yōu)勢(shì)”的板塊。其標(biāo)準(zhǔn)廠房租金水平（約1.5-2.5元/㎡/天）遠(yuǎn)低于張江核心區(qū)（3.5-5元），且提供了從研發(fā)中試（悅豐）到規(guī)?；a(chǎn)（天慈、標(biāo)準(zhǔn)廠房）的全譜系載體。對(duì)于Biotech產(chǎn)業(yè)化、CDMO擴(kuò)張、醫(yī)療器械制造類企業(yè)，這里是“生態(tài)+成本+政策”的平衡之選。

2. 載體選擇策略

研發(fā)/中試類：首選上海悅豐生命科學(xué)園或創(chuàng)谷新匯，利用其高得房率、靈活分割及基地核心位置，建立企業(yè)研發(fā)中心。
生產(chǎn)/CMO類：推薦天慈科創(chuàng)夢(mèng)工廠或張江創(chuàng)新藥基地標(biāo)準(zhǔn)廠房，利用其蒸汽、污水等專業(yè)配置及GMP環(huán)境，實(shí)現(xiàn)快速投產(chǎn)。
總部/輕型制造：可關(guān)注上海翔名(創(chuàng)研智造)五期，利用其獨(dú)棟形象與雙回路電，設(shè)立企業(yè)區(qū)域總部。

3. 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇提示

機(jī)遇：隨著S3高速的通車及張江科學(xué)城南部規(guī)劃的落地，新場(chǎng)鎮(zhèn)核心區(qū)物業(yè)價(jià)值有顯著提升潛力。提前布局可享受政策紅利與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的雙重利好。
風(fēng)險(xiǎn)：部分市場(chǎng)化園區(qū)（如天慈）的物業(yè)費(fèi)與能耗成本較高；政府標(biāo)準(zhǔn)廠房（如基地產(chǎn)業(yè)園）的準(zhǔn)入審核較為嚴(yán)格，需提前半年對(duì)接管委會(huì)。

綜合建議：新場(chǎng)鎮(zhèn)是上海浦東區(qū)域不可多得的“生物醫(yī)藥+智能制造”特色高地，特別適合處于臨床后期或商業(yè)化階段的創(chuàng)新藥企、以及需要“環(huán)評(píng)+能源”重資產(chǎn)配置的CDMO企業(yè)。建議研發(fā)型企業(yè)優(yōu)先選擇悅豐享受環(huán)境紅利，生產(chǎn)型企業(yè)選擇天慈或標(biāo)準(zhǔn)廠房確保合規(guī)，并積極對(duì)接新場(chǎng)鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦，爭(zhēng)取“張江科學(xué)城”的政策支持。

免責(zé)聲明：本報(bào)告基于公開信息、市場(chǎng)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行宏觀分析，數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成任何投資或租賃的絕對(duì)依據(jù)。具體房源狀態(tài)、租金、政策細(xì)則及交易條件以業(yè)主方或官方最新公布為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行不對(duì)因使用本報(bào)告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

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